Гаражные страдания. Перед покупкой авто подумай о стоянке

Для справки: эта рекордная для подобного вида британской недвижимости цена в 15 раз превышает среднюю зарплату по стране и в 2,5 раза средневзвешенную стоимость дома. И еще одна интересная деталь, на которую обращает внимание газета, — менее чем в километре от этого машино-места располагается частная парковка, где можно оставить автомобиль за 35 фунтов в день. То есть 400 тыс. фунтов хватило бы, чтобы оплатить машино-место на 31 год. «У нас же по стоимости, не дотягивающей и до сотой части лондонского рекорда, машино-места продаются с величайшим трудом», — вздыхают игроки рынка.

 

Как построить по нормативам...

 

Действительно, в Москве и ее окрестностях с «центровыми» и элитными машино-местами, стоимость которых доходит до 9 млн руб., все более-менее ничего, а вот со всеми другими, цена на которые, по словам руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, может быть и 400 тыс., и 2,1 млн руб., все гораздо сложнее. Как рассказывает, опираясь на собственный опыт, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, «машино-места продаются в разы дольше, чем квартиры. Даже в домах элиткласса места на стоянках реализуются очень сложно: часто владельцы квартир предпочитают аренду покупке». Вот только не все девелоперы идут на такой вариант. При этом никто до сих пор не отменял, скажем, правила, на которые ссылается руководитель отдела маркетинга SezarGroup Елена Карпова: «Существует свод правил для Москвы, которые отражены в документе МГСН 1.01–996. В них сказано, что для хранения легковых автомобилей в частной собственности (исходя из средней по городу 70%-ной обеспеченности местами в организованных гаражно-стояночных объектах) необходимо 210 машино-мест на 1000 жителей (1 машино-место на 1,5 квартиры). При этом в жилой застройке I категории комфортности — 270–330 машино-мест на 1000 жителей (1 машино-место на 0,75–1 квартиру); в жилой застройке II категории комфортности для квартир со средними и высокими показателями нормативной площади — 180–210 легковых автомобилей на 1000 жителей (1 машино-место на 1,5–2 квартиры), для квартир с низкими показателями нормативной площади — 50–70 машино-мест на 1000 жителей (1 машино-место на 5–6 квартир); в коттеджной застройке — 650–700 машино-мест на 1000 жителей (1 машино-место на 0,3–1 коттедж, квартиру)».

 

Как утверждает генеральный директор «МД Групп» Михаил Михайлов, иногда есть возможность немного понизить коэффициент, например, для экономкласса, однако к такому девелоперы прибегают нечасто. Как отмечает Ирина Доброхотова, в Московской области также действуют нормативы градостроительного проектирования, согласно которым необходимо предусматривать размещение мест для хранения индивидуального автотранспорта жителей в границах квартала из расчета одно машино-место на одну семью. При этом предполагается, что в конкретном городе (районе) должно находиться 420 автомобилей на 1000 жителей. Рекомендации по машино-местам в Подмосковье разработаны достаточно детальные: допускается принимать следующее распределение обеспеченности жителей многоквартирных домов местами для хранения автотранспорта в процентах от расчетного количества машино-мест: в границах квартала — не менее 40%, в границах жилого района — не менее 80% при условии, что парковки расположены не более чем в 500 м от мест проживания. В границах населенного пункта обеспеченность машино-местами должна составлять не менее 100% при условии, что пешком до них можно дойти за 15 мин.», — рассказывает эксперт. При этом нормативы едины для всех и совершенно не учитывают особенности района, наличие в нем свободных парковочных мест, уже построенных гаражей и т.д. Велено — строй, а построив — продавай. И если не хотят покупать — прибегай к сильнодействующим средствам. Из которых наиболее популярны три: рассрочка, ипотека и «хитрые ходы».

 

...И как сбыть с рук

 

Начнем с хитрых ходов, например с такого, как включение машино-места в стоимость квартиры. Этот вариант коммерческий директор RoseGroup Наталья Саакянц считает наиболее разумным подходом, «поскольку девелопер сразу решает будущие проблемы с парковкой для жителей и сохраняет возможность для развития детской и социальной инфраструктуры во дворах. В микрогороде «В Лесу» еще на этапе проектирования было принято решение, что внутри-дворовое пространство станет местом для детских площадок и прогулочных зон, а не паркингом. В нашем случае приобретение квартиры с машино-местом в подземном паркинге является обязательным условием, и мы не собираемся от него отступать, так как это неотъемлемая часть концепции всего микрогорода».

 

Еще один ход — сделать машино-место своего рода бонусом при покупке наименее ликвидных квартир в проекте, или подарить его покупателю самой дорогой квартиры или самой первой, или объявить, к примеру, что машино-место предлагается в подарок каждому сотому покупателю. То есть придумать, как сбыть с рук машино-места с наименьшими для себя потерями. В качестве подтверждения сказанному Е. Карпова приводит сразу несколько примеров. Скажем, в ЖК «Славянский квартал» с 12 декабря прошлого года по 31 января нынешнего действовала скидка на машино-места при покупке квартиры. ГК «Пионер» до конца февраля дарила парковку приобретателю четырехкомнатной квартиры. В ЖК «Армейский» при покупке одного машино-места второе предлагалось в подарок, а в ЖК «Новые Черемушки» предлагалось бесплатно пользоваться машино-местом до получения права собственности. Еще один ход, который описывает Е. Карпова: «При отсутствии достаточного спроса компания-продавец может предложить купить парковочные места владельцам близлежащих домов. Таким образом удается стимулировать и жителей своего объекта: видя, что темпы реализации возрастают, остаются только дорогие предложения или не остается вовсе, они быстрее принимают решение о покупке».

 

Набирающая популярность концепция «двор без машин» также стимулирует покупателей жилья отправлять свои автомобили в подземное пространство.

 

Еще одна возможность подтолкнуть граждан к приобретению машино-места — это скидки и рассрочки, которые, по оценкам заместителя директора департамента продаж «Ведис Групп» Валентина Парийского, работают достаточно эффективно. Бонусы предоставляются, например, если машино-место оплачивается единовременно или приобретается сразу несколько машино-мест, с беспроцентной рассрочкой тоже все понятно: как правило, она предоставляется на срок три, шесть месяцев или год, но, по наблюдениям И. Доброхотовой, может быть и достаточно длительной — до трех лет. Хотя, когда речь идет о таких временных горизонтах, все-таки это уже, как правило, рассрочка с процентами, хотя и небольшими.

 

Наконец, третий путь — так называемая гаражная ипотека, которая сегодня предлагается в комплексах всех классов — от элитного до эконом. Конечно, спрос на ипотеку по машино-местам вряд ли сравним со спросом на жилищную ипотеку. «По моему мнению, он (спрос) в диапазоне 5–10%, — говорит М. Михайлов журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ». — Тем не менее аккредитация в банке и наличие ипотеки позитивно сказывается на покупательских настроениях». Елена Карпова в своих оценках куда скромнее: анализируя ситуацию в сегменте доступного жилья, эксперт отмечает, что там «данная опция пользуется меньшим спросом, так как стоимость паркинга вполне посильная. Например, в ЖК «Николин парк» ожидается не более 3–5% ипотечных сделок с машино-местами». Валентин Парийский еще жестче в оценках и утверждает, что в данный момент ипотечные программы не эффективны.

 

Сегодня гаражную ипотеку предлагают многие банки. Достаточно вспомнить программу «Гараж» от Сбербанка, «Свой гараж» от КБ «Московское ипотечное агентство», предложения ВТБ24, «Московского кредитного банка», банка «Зенит» и ряда других структур. Конечно, у каждого свои параметры выдачи кредитов, но в целом, как отмечает В. Парийский, «процентная ставка по ипотеке на машино-место выше, чем по ипотеке на квартиру, а срок кредитования, как правило, меньше».

 

В качестве примера — описание программы, предоставленное пресс-службой Банка Москвы: «У нас есть гаражная ипотека, причем как на строящийся гараж или машино-место, так и на готовый. Автоместо может быть и в наземном, и в подземном гаражном комплексе. Срок кредита — до 50 лет, первоначальный взнос от 30%. Ставка — от 13,95%. Минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб. (в регионах от 150 тыс. руб.). Для зарплатных клиентов действуют специальные условия. Кроме того, банк не берет комиссии за оформление, выдачу и досрочное погашение кредита».

 

Как отмечает И. Доброхотова, к помощи ипотеки прибегают как жилищные заемщики, так и те, кто приобретает квартиру за живые деньги. Последних, по наблюдению эксперта, даже больше, поскольку классическому ипотечнику дополнительное кредитное бремя просто не под силу.

 

Но вот на какие аспекты стоит обратить внимание. Первое: как подчеркивает М. Михайлов, «далеко не каждый банк готов работать с ипотекой на машино-места, так как в правовом поле этого продукта вопрос не столь однозначен. По мнению ряда юристов, гараж без выделения его капитальными стенами, строго говоря, не является объектом недвижимости (согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно)».

 

И второе, о чем считает необходимым сказать А. Владыкин журналу «Н&Ц»: «Гараж не является предметом первой необходимости. Логично, что люди, задолжавшие банку, в первую очередь избавятся от машино-места, а не от квартиры. Поэтому банки, защищаясь от рисков, вынуждены несколько поднимать ставки». По оценкам эксперта, получить кредит (до 90% от стоимости приобретаемого объекта) в рамках гаражной ипотеки можно сейчас в среднем под 13–16,5% годовых.