Это вам не чердак! Атико как явление испанского рынка

Если кто не знает, атико — это пентхаус (специальная пометка для тех, кому взятый в помощники электронный толмач от Google любезно определил atico как «чердак»), только называемый на кастильском наречии, указывающем на то, что находится шедевр жилищного строительства на Иберийском (он же — Пиренейский) полуострове.

 

Атико — это отдельный сектор риэлторского бизнеса. Самая тяжелая для продажи и одновременно самая легкая для этой же операции категория рынка жилья. Потому что привилегированная.

 

Атико — это штучный товар, который производится в ограниченном количестве. Ну хотя бы оттого, что очередей из потенциальных приобретателей этого «высоко сижу, далеко гляжу» у дверей агентств не зарегистрировано. Дорого. Да еще и покупатель вечно с претензией — подай ему что-нибудь этакое (характерный щелчок пальцами). Хотя совсем необязательно, что сам он при этом всегда сможет объяснить, что именно вкладывает в это самое «этакое» и какими такими опциями-прибамбасами жилье свое хотел бы начинить. Сплошные сложности.

 

Но все же, если клиент вдруг объявляется, продукт под его запросы отыщется непременно.

 

Хотя, что говорить, атико во «вторые руки» продается с трудом. Потому что уже отстало от каких-то новых веяний, потому что продавец точно знает, сколько можно за свое жилье вытянуть на рынке, а покупатель все-таки надеется сбить цену. Да еще между этими двумя рассчитывает вклиниться со своими интересами агентство-посредник. И все трое осведомлены о том, что будет так, как просит продавец. Если не сейчас, то через день, два, неделю.

 

В своем ритме

 

Атико двигается не в том же ритме, что весь сектор, лишний раз подчеркивая особенность и обособленность. В своем собственном. Настолько непохожем на ритм остального жилья, что даже умудряется сформировать мнение, что его не коснулся кризис. Что в состав мыльного пузыря, лопнувшего несколько лет назад, он не входил (по-испански аtico мужского рода, так что я буду придерживаться этой нормы). И потому цены на эти «виллы в многоквартирном доме» нисколько не съехали вниз. Если и съехали, то совсем немного и незаметно.

 

Атико — категория немассовая и потому в сводки изменения ценовой динамики, составляемые частными агентствами, попадающая крайне редко. И вовсе проходящая мимо статистической отчетности крупных государственных контор. И в этом еще один секрет, почему об атико известно только тем, кому это интересно в силу профессиональных обязанностей. И иногда тем, кто это покупает.

 

На самом деле квадратный метр атико за время рецессии подешевел, и довольно значительно, но при этом разница в цене по сравнению с квадратом обычного жилья только увеличилась. В последние докризисные годы метр пентхауса стоил, как отмечает El Mundo, «на 20–30% выше, чем метр в обычной квартире». В сегодняшние послекризисные времена вариативности уже нет, мы говорим твердо: «Разница составляет 30%». В некоторых случаях добавляя: «И больше».

 

Метр в мадридском атико летом 2014 г. в среднем обходится покупателю в 4186 евро. В «нормальных» апартаментах — 2931 евро. Прибавьте к последней цифре 30% — и вы увидите, что без приведенной выше добавки тут просто никак.

 

Испанская госстатистика утверждает, что столичное жилье за период с 2007 г. подешевело на 33,3%. Атико — только на 14,4%. А в некоторых мадридских районах — Барахас (Barajas), Пуэнте-де-Вальекас (Puente de Vallecas), Орталеса (Hortaleza) — цены на пентхаусы даже поднялись.

 

Для чистоты эксперимента сравнивают атико и квартиры, расположенные в одних и тех же кварталах, а значит, внешние условия — и позитивные и негативные — для обоих типов жилья одинаковы. Повышающими коэффициентами для атико служат его высота, термоизоляция, наличие террасы, виды с нее открывающиеся. Ну и конечно, приватность — сколько бы квартир ни располагалось на предыдущих этажах, на верхнем, где атико, входная дверь только одна.

 

Дорого, но выгодно

 

Пентхаус — та самая категория жилья, которая в любом проекте новостройки продается в первую очередь.

 

«Если промоутер вам приносит на реализацию объекты своей новой многоэтажки, информация о квартирах на верхних этажах с террасами даже не всегда успевает дойти до публикации в бумажных бюллетенях или веб-сайтах риэлторов, — утверждает генеральный директор одного из известных мадридских агентств недвижимости Inmobiliaria Gilmar Хосе Луис Перес Кремадес. — Атико — это жемчужина любого проекта, которая чаще всего уходит по каким-то внутренним информационным, если хотите — инсайдерским, каналам».

 

С точки зрения инвестиций атико — категория верная. Продать купленное можно всегда. С точки зрения спекулятивных технологий весьма неподходящая: высокая цена становится еще выше крайне медленно, так что больших дивидендов в короткий срок тут не сорвать.

 

Верхи не могут, низы не хотят

 

Несмотря на то что атико как направлению в испанском жилом строительстве в обед сто лет, местные спецы относят эту категорию к новой. Потому что вплоть до рубежа XXI в. жильцам этих «обитаемых крыш» за престиж приходилось терпеть немало: солнце в Испании жаркое (об этом все помнят), и летом оно нагревает стены и потолки пентхаусов, не стесняясь. Зиму на Пиренейском полуострове назвать теплой (в смысле такой, что ходить в шортах и спать, не укрываясь одеялом) нельзя. Тонкие стены защищали внутренность жилища слабо, электрический прогрев бил по карману ощутимо. Летнее кондиционирование — тоже. Сделать стены толще означало увеличить вес, нагрузку на перекрытия, а значит, увеличить затраты на строительство всего здания — колонны надо утолщать, перекладины усиливать. Будущие владельцы нижних квартир с такой постановкой вопроса не согласны: им оплачивать лишние расходы, возникающие благодаря верхним соседям, не в радость, а самим жителям атико не хочется платить за то, что нижние станут жить лучше... Ну, в общем, круг замыкался быстро и все возвращалось к варианту тонких стен и вечно работающих нагревательно-охлаждающих приборов.

 

Кстати, и лифты в испанских домах высотой до пяти этажей (по российской манере счета — до шести) в прошлом веке далеко не всегда ставили (дополнительные траты в пересчете с тогдашних песет на современные евро аж 50 тысяч). В престижные хоромы — и с сумками на горбу? Пешком, потея и отдуваясь? Нелюксово как-то.

 

Только с появлением в первые годы нынешнего столетия новых изоляционных материалов, да и денег, потекших в испанскую строительную отрасль, благодаря всплеску спроса на недвижимость в этих краях атико удалось соединить престижное с экономным и легкое с теплоизолирующим.

 

В общем, теперь атико — это точно атико.