Это мелко! Малогабариток в Москве не останется?

 

Причины популярности

 

По словам большинства экспертов, небольшие однушки в Москве были и остаются востребованным товаром из-за своей доступности, однако на столичном рынке их становится все меньше. «В целом стоит отметить, что за последние несколько лет предпочтения покупателей, безусловно, изменились. Большая доля клиентов повысила планку своих требований к будущему жилью», — говорит генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. Как отмечает эксперт, люди уже не готовы платить за четыре стены и штамп о прописке, им важен уровень комфорта проживания. Поэтому с начала 2000-х гг. площадь квартир-студий в Москве заметно выросла, и сегодня на рынке новостроек уже не найти малогабариток в 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово.

 

«Однокомнатные квартиры были, есть и будут лидером продаж во всех сегментах жилья, что вполне объяснимо. Минимальный бюджет покупки позволяет зайти на рынок недвижимости людям с разным уровнем дохода», — не согласна генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, самый большой спрос на такое жилье в сегментах эконом и комфорт, где доля однушек составляет 40–60%. В новостройках бизнес-класса их около 30–40%, здесь более востребованы уже двухкомнатные квартиры. Но так или иначе в любом проекте однокомнатные «вымываются» первыми еще на начальном этапе реализации проекта. «Большинство клиентов в массовом сегменте крайне ограничены в средствах. Бюджет покупки для них на первом месте. Поэтому однокомнатные и двухкомнатные квартиры с небольшой площадью пользуются неизменной популярностью», — говорит М. Литинецкая.

 

Сходные тенденции наблюдаются и в сегменте элитной недвижимости. «Аудитория — в основном дети или родители состоятельных покупателей, а также инвесторы, приобретающие небольшие квартиры под арендный бизнес», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. По ее словам, один из важнейших факторов при выборе такого жилья — возможность перепланировки. Заметная часть покупателей двухкомнатных квартир высокобюджетного сегмента — люди, которые не могут себе позволить приобретение трехкомнатной, поэтому увеличение количества функциональных зон оказывается крайне важным. Если помещение дает такую возможность — это конкурентное преимущество. Например, в «Доме на Тишинке» предлагались торцевые двухкомнатные квартиры с четырьмя окнами — и распроданы они были очень быстро. Многие покупатели затем провели перепланировку с увеличением количества комнат.

 

При этом речь идет не просто об общей для всех сегментов тенденции, а о настоящем федеральном тренде. Как отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, в Санкт-Петербурге компактное жилье пользуется еще большим спросом, чем в Москве, поскольку средний бюджет покупки в Северной столице меньше. «В Москве недвижимость дороже, а поскольку квартира — это все-таки долгосрочное вложение, на перспективу предпочитают приобретать более просторные объекты. Жилье небольшой площади покупают на более короткий срок, рассчитывая в дальнейшем сменить его на более комфортабельный вариант», — говорит эксперт. По ее словам, в Москве до начала активной застройки (то есть восемь — десять лет назад) была востребованы даже комнаты, теперь же есть более удобная альтернатива — малометражные однушки и квартиры-студии.

 

Еще одна причина популярности жилья небольшой площади — у нас по-прежнему действует такой инструмент учета и контроля граждан, как регистрация. Хотя, по сути, это рудимент и пережиток прошлого, считает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. «Многие покупают квартиры в столице не ради улучшения жилищных условий, а ради доступа к социальным благам (хотя на них имеют право по Конституции, а не по факту штампа в паспорте)», — говорит эксперт.

 

Столкновение интересов

 

Впрочем, несмотря на стабильный спрос, девелоперы не стремятся строить квартиры минимальной площади, и на это есть несколько причин. Во-первых, такие объекты нужно обеспечивать парковками по нормативам. По словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инны Игнаткиной, количество машино-мест зависит от класса комплекса. «Теоретически чем больше квартир, тем больше необходимо парковочных мест, наземных или подземных», — объясняет эксперт. Кроме того, согласно СНиП, в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов минимальная площадь однокомнатной квартиры без учета балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров рекомендована на уровне 28 кв. м. В жилых зданиях других форм владения состав и размер помещений устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование (однако в этом случае площадь однушки будет уже больше заветных 28 кв. м).

 

Во-вторых, увеличение доли небольших квартир автоматически приводит к росту числа инвесторов. По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, при покупке на нулевом и начальном этапе строительства выгоднее всего вкладываться именно в малогабаритные объекты, которые потом удобнее перепродавать или сдавать в аренду. Впоследствии в таких квартирах могут очень быстро меняться жильцы, поэтому в помещениях вероятны частые ремонты, которым, скорее всего, не обрадуются управляющие компании и соседи.

 

Поиски выхода

 

На сегодняшний день в традиционных жилых комплексах минимальная площадь однушек составляет около 30 кв. м. По данным И. Игнаткиной, самая маленькая квартира (31 кв. м) на рынке бюджетных новостроек представлена в микрорайоне Загорье (Бирюлево Восточное). Квартира площадью 32,7 кв. м предлагается в ЖК «Велтон парк». Однако эти примеры скорее исключение из правила. «Исходя из последних наблюдений, наиболее востребованная площадь однушек — 46 кв. м, двушек — 68–69 кв. м, трешек — 95–96 кв. м. Можно заметить, что в среднем квартиры просторнее типовых (однокомнатные — 28–32 кв. м, двухкомнатные — 56 кв. м, трехкомнатные — 78 кв. м), к которым москвичи привыкали десятилетиями», — говорит И. Доброхотова.

 

Так как столичные девелоперы оказались не заинтересованы в развитии небольших квартир, на помощь покупателям пришли застройщики области. По данным компании AFI—Development, студии стали популярными в Подмосковье.

 

В столице для многих выходом явились апартаменты. По словам И. Игнаткиной, в этом формате представлено немало объектов с минимальной площадью. Так, например, в апарт-комплексе «Царицыно» проектом предусмотрены квартиры от 21,7 кв. м. Минимальный бюджет покупки составляет 2,4 млн руб., причем доля однокомнатных апартаментов в общем объеме проекта достигает 80%.

 

В апарт-отеле YE’S все 456 объектов представляют собой студии, различающиеся по площади (от 27 до 44 кв. м). 30,9 кв. м с отделкой и меблировкой можно купить за 5 млн руб.

 

«По сути, апартаменты — это реакция рынка на реальный спрос без учета мнения чиновников. На сегодняшний день это наименее зарегламентированный формат, во многом в связи с тем, что такого вида недвижимости в законе еще нет, и застройщик может в полной мере реализовать пожелания потребителей», — объясняет Е. Скоморовский.

 

По данным «Бест-Новострой»