Есть ли жизнь на балканских курортах?

Балканский полуостров считается у россиян недорогим аналогом курортов Южной Европы: поездка на побережья Хорватии, Черногории, Болгарии или Греции окажется гарантированно дешевле, чем путешествие к морю Испании, Италии и Португалии. Что сегодня происходит с рынками этих стран? На что обратить внимание инвестору, который планирует потратить свои сбережения на местную недвижимость?

Жилой рынок Болгарии, некогда первого по популярности зарубежного курорта, сегодня практически забыт российскими покупателями. Местные пляжи потеснили Греция и Кипр, где качество инфраструктуры оказывается в несколько раз выше. Тем не менее Болгария остается одним из самых дешевых направлений: средняя стоимость квадратного метра здесь не превышает 800 евро, поэтому покупка недвижимости может показаться довольно выгодной затеей.

Но если говорить об инвестициях, то они вряд ли станут ликвидными: на фоне оттока россиян, основных туристов этой страны, в арендном секторе мало на что можно рассчитывать. И даже при наличии арендаторов заработать на сдаче жилья все равно не удастся: ежемесячные ставки за квартиру-студию здесь не превышают 170 евро. В конце прошлого года болгарский первичный сектор зафиксировал пусть и небольшой, но все таки рост порядка 0,8%, а вторичка по прежнему переживает падение в районе 2%; о восстановлении рынка говорить пока не приходится. Доходность — одна из самых низких среди курортных рынков, порядка 2,5% годовых.

В Черногории жилье значительно дороже, но и спрос — на более высоком уровне. Средняя цена квадратного метра достигает примерно 1200 евро, а арендная ставка за однокомнатную квартиру варьируется в пределах 180–200 евро. Черногорская недвижимость более ликвидна, чем болгарская, тем не менее доходность от сдачи ее в аренду — не более 4% годовых. За год цены выросли лишь на 0,1%. Для россиянина преимуществом этой страны является большое число соотечественников, не первый год выбирающих Черногорию в качестве места отдыха. Тем, кто присматривается к местной недвижимости, стоит обратить внимание не только на ультрапопулярные города вроде Бара, Будвы и Котора, но и на небольшие развивающиеся курорты, например, Ульцинь с чистейшими пляжами и Плав, расположенный на берегу Плавского озера.

Хорватия — самая дорогая страна в списке. Отдых здесь недешев, равно как и аренда жилья, что, безусловно, на руку инвестору. Но и приобрести объект на одном из хорватских курортов не каждому по карману. Средняя цена за квадратный метр варьируется в пределах 1500 евро, а ставка налога на прибыль от сдачи жилья в аренду составляет 12%. Тем не менее Хорватию можно назвать одним из самых ликвидных направлений. Последние пару лет она переживает туристический бум, в том числе и благодаря сериалу «Игры престолов», который снимался в этих краях. Самыми выгодными станут объекты в Дубровнике и окрестностях, а также на курортах Сплит и Пула, где доходность может превышать 4,9% годовых. Годовой рост цен на жилье в Хорватии составил чуть более 2%.

Греция. Казалось бы, об этой стране уже все сказано. Тем не менее она по прежнему занимает одно из первых мест в списке курортных приоритетов россиян. Кризис здесь продолжается: на фоне безработицы, перевалившей за уровень 23%, и крупнейшего госдолга в пределах 177% ВВП уходит в минус (в марте 2016 г. рост составил –1,3%). Жилье продолжает дешеветь: в 2015 г. — на 5%, в I квартале текущего года — на 4,6%. Финансово нестабильное государство мало привлекает инвесторов, да и доходность от 2,7 до 4,2% годовых при средней стоимости квадратного метра в 1200 евро не вызывает желания вкладываться в местный рынок. Кроме того, в регионе нередко бушуют пожары, что делает инвестиции в греческую недвижимость еще более рискованными. В пожароопасных зонах страховка стоит довольно дорого, многие инвесторы обходят этот вопрос стороной, не уделяя ему достаточного внимания, но если такое бедствие произойдет — могут потерять свои объекты, причем без всяких компенсаций.

Помимо прочего, рынок аренды слишком скуден, чтобы рассчитывать на стабильную прибыль. Так что сегодня россияне приобретают жилье в Греции (в основном в Халкидиках, Пелопоннесе, на островах Корфу и Крит) лишь для собственного проживания.

Учитывая налоговые обязательства и средства, требующиеся на содержание недвижимости, которые в сумме за год могут достигать нескольких тысяч евро, покупка зарубежной дачи, где можно проводить от силы три-четыре месяца, не имеет особого смысла. Проще и дешевле арендовать квартиру в многоквартирном доме с бассейном или небольшой домик у моря. Да и в пределах одной страны можно ежегодно менять дислокацию, каждый раз выбирая для проживания разные объекты.