Если у вас долгострой. Советы для дольщиков

История долевого строительства в России многострадальна и отмечена массой драматических событий с обманами, недостроем и всякого рода коллизиями. Однако понемногу совершенствуется законодательство и накапливается практический опыт. Юристы рынка недвижимости рассказали «Н&Ц», как поступать дольщику в тех случаях, когда строительство дома затягивается.

Поставили перед фактом

Рынок недвижимости, уже повидавший серьезный кризис в 2008–2009 гг., так закалил российских дольщиков, что они теперь готовы к любым испытаниям. В частности, согласны ждать много месяцев, пока их дом доведут до готовности. Отсрочка на полгода-год в нашей стране считается не только нормой, но даже везением по сравнению с более тяжелыми случаями. Тем более что срок окончания строительства в договоре зачастую и не прописывается. Он указывается в проектной декларации, а договор ссылается уже на нее. При этом застройщик вроде бы вправе менять срок в проектной декларации: в ст. 6 закона № 214-ФЗ четко указано, что компания должна за два месяца направить об этом уведомление дольщикам. Что и происходит сплошь и рядом.

Однако, отмечает Александр Кириловичев, руководитель юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест», дольщик вправе с этим переносом сроков не согласиться. «А если он не согласен, застройщик может такое уведомление посылать хоть каждую неделю, на нем все равно остается обязательство соблюдать первоначальные сроки», — утверждает юрист.

Беда в том, что на практике покупатель квартиры никак не может повлиять на ситуацию. Тем более что отсрочка происходит не по злой воле и не по капризу девелопера, а по не зависящим от него причинам. «Бывает, что администрация сначала согласовывает застройщику техусловия, а потом выдвигает требования, выполнение которых сложно и затратно, — констатирует Марина Третьякова, ведущий юрисконсульт ЖК «Остров Эрин». — Прямо как в стихотворении: «Во время пути собачка могла подрасти». Дальше начинается история оформления документов, которая может длиться очень долго, особенно в условиях регулярных изменений в законодательстве».

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, подтверждает, что это обычная история: «Может оказаться, что десять лет назад, к примеру, мощности были, а теперь нет — их забрал соседний девелопер».

Между нами все кончено! Или нет?

Если застройщик раз за разом присылает уведомления о продлении срока строительства, а дольщик такое безобразие терпеть не намерен, он может расторгнуть договор и через суд вернуть свои вложения. Но поступать так юристы советуют только тогда, когда точно известно, что у застройщика эти деньги есть и он не банкрот.

«Когда у застройщика плохо с финансами, то заявлять требования об отказе от договора в одностороннем, внесудебном порядке, как это предусматривает закон № 214-ФЗ, просто нецелесообразно. Фактически договор считается расторгнутым с момента, когда дольщик направил такое уведомление, и он выключается из игры, то есть лишает себя возможности воздействовать на процесс», — предупреждает А. Кириловичев. Перспективы в этом случае туманны.

Расторгать отношения покупателю невыгодно и тогда, когда он приобрел недвижимость по договору уступки (цессия). Этой схемой в Московском регионе пользуются часто: застройщик продает квартиры фирме-посреднику, условно говоря, за 1 млн руб., а она уже заключает договоры уступки прав с конечными покупателями, указывая сумму, например, 5 млн. При расторжении договора уступки покупатель получает право требовать у застройщика полученные им деньги — тот самый 1 млн руб. Понятно, что это не может быть выходом.

Теоретически есть еще два варианта. Первый — оформить право собственности на недострой. Объединившись с товарищами по несчастью, можно заявить в судебном порядке иск о признании права собственности на свой объект долевого строительства, то есть на квартиру. Но эту возможность, говорят юристы, нужно использовать, если дом уже построен или почти построен. Подключать дом к коммуникациям и проходить юридическое оформление дольщикам придется самостоятельно. Головная боль и дополнительные расходы обеспечены.

Второй вариант: если дом не готов и не на что регистрировать право собственности, можно достроить его через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). «Обманутым дольщикам нужно объединяться в ЖСК и, понимая, что спасение утопающих — дело рук самих утопающих, добиваться в судебном порядке перевода на себя прав аренды, то есть фактически приступить к исполнению функции застройщика, с финансированием, естественно, за собственный счет», — говорит А. Кириловичев.

То есть покупателям в обоих случаях придется второй раз оплачивать то, за что уже заплачено. Поэтому данные варианты — самые крайние, когда другого выхода нет.

Итак, активная позиция или дрейф по течению?

Хуже всего, «когда в товарищах согласья нет». «Представьте ситуацию, когда треть дольщиков договоры расторгли, треть — оформили по суду право собственности на квартиры, а треть — решили ждать», — говорит М. Третьякова. В этом случае все окончательно запутывается.

Светлана Савичева, юрист компании «Мегаполис-Сервис», многим своим клиентам рекомендует... ничего не делать: «Часто граждане обращаются, когда застройщик еще не банкрот. Нужно ситуацию рассмотреть досконально. Иногда лучше не мешать, если вы не можете помочь. Содружество или сообщество дольщиков должно занимать именно активную, но не агрессивную позицию. «Застройщик — вор, мы его засудим, посадим!» — это совершенно непродуктивный путь».

Настроив против компании администрацию района, натравив следственные органы, можно сильно навредить делу, тогда как в спокойной ситуации застройщик мог бы довести все до конца.

Однако правильный диалог дольщиков с властью часто бывает полезен всем сторонам. Например, если чиновники не оформляют конкретную разрешительную или распорядительную документацию, не дают подключение к сетям, то «давление снизу» может решить проблему, на коллективные обращения государственные органы реагируют.

«Правительство Московской области выпустило несколько подзаконных актов, постановлений, в которых фактически заявило о том, что берет под свой контроль проблемные незавершенные объекты, — сообщает А. Кириловичев. — Идея состоит в том, что обязательства, то есть финансовая нагрузка по достройке, будут ложиться на следующих застройщиков, которым предоставят землю под строительство. То есть это некое обременение по инвестиционному контракту с администрацией». Так в Подмосковье уже было достроено несколько жилых комплексов, и дольщики получили в итоге свои квартиры.

Наталия Шатаева, заместитель руководителя юридического департамента ГК «СУ-155», добавляет: «Все муниципальные предприятия, которые отвечают за водо-, тепло- и электроснабжение, как правило, тесно связаны с администрацией. Она заинтересована в своей популяризации из политических соображений, поэтому цивилизованно, культурно, вместе с застройщиками и дольщиками стремится разобраться в ситуации. Часто это помогает получить техусловия».

Две истории со счастливым концом рассказала С. Савичева. В Электростали застройщик находился уже в стадии банкротства, в Павловском Посаде — на грани. В разрешении сложной ситуации активную позицию занимала администрация этих двух городов. В итоге площадки были переданы другим компаниям под обязательства достроить жилой комплекс. Сейчас в Электростали дом сдан и проходит регистрацию в БТИ, а в Павловском Посаде — достраивается.

Суды не сочувствуют спекулянтам

Не все дольщики знают, что в случае нарушения сроков они имеют право требовать с застройщика неустойку. Подавать такие иски в суд можно в течение трех лет после завершения проекта. Кстати, юристы советуют действовать именно по окончании строительства, чтобы не спровоцировать массовыми исками банкротство компании. «Кроме того, по мнению суда, взыскание крупной неустойки приведет к снижению темпов работ и ущемлению прав других дольщиков», — комментирует А. Кириловичев.

Размер неустойки, если он не прописан в договоре, регулируется законом № 214-ФЗ. Это 1/300 от ставки рефинансирования, в двойном размере. (Между прочим, ставка рефинансирования совсем недавно была повышена с 8,25 до 9,5%, что в данном случае должно радовать дольщиков.) Также предъявляются иски с требованием компенсации за моральный вред, это достаточно распространенная практика. Однако суд принимает во внимание и аргументы девелопера, если он может доказать, что нарушения произошли не по его вине. Со своей стороны, покупатель вправе официально подтвердить траты, которые он понес на аренду квартиры в ожидании сдачи дома в эксплуатацию, представить справки о кредите, взятом для покрытия дополнительных расходов, и т. д. (все это можно предъявить в качестве претензии).

Но не следует слишком обольщаться по поводу реальных размеров компенсаций. Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки», констатирует: «У нас есть определенная судебная практика, по которой суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но при этом снижают ее до самого минимума. От заявленных 1,5–2 млн руб. остается в среднем до 50 тыс. руб.».

К тому же суды у нас по традиции рассматривают и социальную подоплеку дела. Покупатель одной квартиры — это один случай, тем более если у него это единственное жилье, а приобретатель десяти объектов с целью спекуляции — совсем другой. Считается, что первый пострадал сильнее, и судьи ему сочувствуют. Он может даже получить больше денег, чем спекулянт!