Если от вас убежал покупатель... Без паники, выход есть!

Что делать, если накануне сделки, когда собраны все документы, покупатель (или продавец) заболел, передумал, вообще исчез и не берет трубку? Эксперты рынка недвижимости Москвы рассказали «Н&Ц», как выйти из ситуации с наименьшими потерями.

Отказ покупателя

«На падающем рынке высоки риски невыхода на сделку покупателя, — рассказывает Елена Каткова, руководитель отделения «Белорусская» компании «Азбука Жилья». — Если аванс за квартиру принят на длительный срок (более двух недель), то есть вероятность, что человек найдет другой, более дешевый вариант и откажется от покупки».

Если продажа свободная, то риски продавца минимальны — он остается с квартирой, а вот если сделка альтернативная, могут возникнуть сложности с возвратом аванса.

О недавней форс-мажорной ситуации рассказали в компании «Азбука Жилья»: за продаваемую квартиру деньги были заложены в долларах, валюта резко скакнула вверх, покупатель посчитал, что за один день он заработал 1,5 млн руб. на разнице курсов, и тут же приостановил регистрацию сделки.

«Что в этом случае делать продавцу? Писать встречное заявление о прекращении регистрации перехода права собственности и забирать свои документы», — советует Е. Каткова.

«Если покупатель отказывается платить уже после того, как договор подписан, сделка может быть принудительно проведена по решению суда. Чаще всего такие иски удовлетворяются, хотя их не так и много, большинство этих сложных случаев решается в досудебном порядке», — обращает внимание Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Иногда сделку ставит под угрозу болезнь одной из сторон, изменение финансового состояния покупателя, семейные обстоятельства. Разрешаются подобные конфликты по нескольким алгоритмам, в зависимости от оговоренных заранее условий. Допустим, покупатель внес за недвижимость задаток (как правило, это 10% от суммы покупки), но в установленное время не смог присутствовать на сделке из-за состояния здоровья. Тем не менее от покупки он не отказывается. Тогда либо сроки встречи будут перенесены на более позднее время, либо сделка будет считаться несостоявшейся, и покупатель потеряет свой задаток.

Если приобретатель передумал покупать жилье или нашел более привлекательный вариант, то он тоже вынужден будет оставить задаток.

Отказ продавца

Риски невыхода на сделку продавца высоки на растущем рынке. Он, даже приняв аванс, может с легкостью его вернуть, получив от другого покупателя более выгодное предложение, предупреждают эксперты.

«В моей практике бывали случаи, когда продавцы отказывались от сделки уже перед подписанием документов. Причины назывались разные: «передумал продавать», «выставлена слишком низкая цена — хочу больше», «решил сам в ней жить» и т. д. Обычно таким образом воздействуют на покупателя, чтобы согласился переплатить», — рассказывает Алексей Оленев, руководитель департамента новостроек Est-a-Tet.

Срыв сделки чреват для покупателя различными издержками. Допустим, он уже вывел свободные средства из каких-то активов или упустил другие предложения (пока оформлялась сделка, аналогичные квартиры ушли с рынка или выросли в цене). Поэтому мотивацию продавца лучше выяснять заранее, желательно узнать о нем побольше. «Не стесняйтесь расспрашивать о причинах продажи, не бойтесь показаться слишком назойливыми, — советует Е. Каткова. — Стоит задуматься, если, к примеру, продажа связана с разъездом мужа и жены — сегодня они хотят разъехаться, а назавтра, помирившись, передумают. Или бабушка жалуется на «плохих» соседей и хочет переехать в другой дом. Как правило, у таких бабушек дефицит общения, и они просто развлекаются. Когда дело дойдет до аванса или сделки, последует отказ».

Случаи с возвратом аванса участились в декабре 2014 г., после обвала рубля. Продавцы в массовом порядке решили оставить себе свои квартиры и посмотреть на развитие ситуации.

На первичном рынке обстоятельства тоже могут сложиться аналогичным образом: когда продавец «заболел» или «передумал». Тогда стоит подыскать другой объект. «Сотрудники надежных компаний не исчезают и не отключают телефоны, поэтому такое поведение — повод задуматься. Застройщик ведь может скорректировать и другие свои планы, например, те, которые касаются непосредственно стройки. Для покупателя это чревато затягиванием сроков или же вовсе «заморозкой» проекта», — предупреждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Как себя защитить?

«Самое главное — перед проведением денежных взаиморасчетов любые договоренности надо фиксировать в письменном виде, поскольку все, что обговаривается на словах, как правило, забывается, и доказать свою правоту потом довольно сложно», — предостерегает А. Оленев.

Важно прописать в договоре аванса/задатка:

• состояние объекта, обременения, о которых известно продавцу;
• наличие или отсутствие несовершеннолетних детей, прочих лиц, сохраняющих права пользования на указанное жилое помещение в случае продажи (а также ответственность за несообщение таких сведений);
• сумму вносимого аванса/задатка;
• на какой срок вносится аванс/задаток (в течение какого времени необходимо выйти на сделку);
• способ внесения денег (наличные, безналичный платеж, аккредитив и пр.);
• способ подтверждения внесения данной суммы (расписка, платежное поручение и пр.).

Напомним, главное отличие аванса от задатка состоит в том, что аванс — это форма предоплаты в счет предстоящих платежей, а задаток выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Поэтому в первом случае, если в расторжении договора виноват покупатель, деньги остаются у продавца. Если же собственник объекта «передумал» продавать, тогда покупатель вправе требовать возвращения аванса. С задатком сложнее. Покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад деньги, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере.

Что касается пакета документов, подготовленного для сделки, которая сорвалась, его оставляют до следующего раза. Через месяц или год, когда бы ни нашелся покупатель, у продавца будет все готово для продажи. Останется только поменять имена и поставить подписи.

На первичном рынке у застройщика также есть мера защиты от необязательных клиентов — это договор бронирования. Если покупатель не готов сразу заключить сделку (в течение одного-двух дней), он может зарезервировать квартиру, заплатив за это несколько десятков тысяч рублей. В договоре бронирования прописываются параметры квартиры и условия выкупа (срок, цена и т. п.). В случае нарушения этих условий покупатель лишается выплаченной за бронирование суммы.