Еще раз о перепланировке

На вопросы читателей журнала «Недвижимость &цены» отвечают специалисты Московского городского бюро технической инвентаризации.

Я хочу перенести в новостройке кухонную раковину, которая на плане не обозначена, в коридор, а также подвинуть пару ненесущих стен, которых тоже нет на плане. Будут ли мои действия отнесены к работам по перепланировке или нет?

Ваши действия будут считаться и перепланировкой, и переоборудованием жилого помещения.

Все новые дома (новостройки) можно разделить на две категории — типовые дома (экономкласс и муниципальное жилье) и несерийные многоквартирные дома, возведенные по индивидуальным проектам (бизнес-класс и элитное жилье). В части проектирования и согласования перепланировок в этих двух категориях новостроек есть существенная разница.

Основная особенность типовой новостройки состоит в том, что большая часть стен в квартире — несущие. А это серьезно ограничивает свободу при воплощении разных дизайнерских задумок — ломать несущие стены нельзя, а устраивать проем для объединения помещений допускается лишь по результатам технического заключения (ТЗК) от автора дома.

Что же касается нетиповых новостроек, то это, как правило, монолитные дома с так называемыми свободными планировками квартир. Спроектировать переустройство монолитного помещения одновременно и проще и сложнее, чем в стандартном панельном доме. Проще — потому что меньше несущих стен (встречаются даже квартиры вообще без внутренних перегородок). Соответственно, ТЗК от автора дома не понадобится (исключение — демонтаж подоконных зон, на что в Мосжилинспекции могут потребовать ТЗК). Но есть и сложности. Первое: пресловутая свободная планировка на самом деле не позволяет, как думают многие, зонировать помещения, как заблагорассудится. В новой квартире все равно есть жилые и нежилые помещения, которые нельзя менять местами. У любого объекта строительства есть проект, согласно которому определены функциональные назначения помещений. В поэтажных планах застройщика указаны фиксированные планировки с кухнями, туалетами, ванными, коридорами и комнатами, которые должны оставаться на своих местах. Проще говоря, жилые помещения должны располагаться над/под жилыми, также как и нежилые.

Другая проблема индивидуальных новостроек — это отделка, вернее ее отсутствие. Тот факт, что хозяину новой квартиры придется лить стяжку, устраивать гидро- и шумоизоляцию полов, налагает на него обязанность узаконить данные мероприятия по проекту полов.

Является ли стяжка в новостройке изменением конструкции пола? Требуется ли для этого согласование? Судя по информации в интернете, необходим даже проект (а не уведомительный порядок).

В соответствии с практикой сложилось несколько видов работ по устройству пола, которые нуждаются в проектном обосновании:

• укладка полов с нуля в новостройках, сдаваемых без отделки;
• демонтаж старой и заливка новой стяжки;
• устройство гидроизоляции полов при расширении мокрых зон;
• монтаж теплого пола.

Устройство стяжки является изменением конструкции пола и считается перепланировкой, которая требует разработки и согласования проектной документации (п. 2.2.6 приложения № 1 Постановления Правительства Москвы № 508, в ред. 840-ПП), поскольку при неграмотном вмешательстве могут ухудшиться условия проживания соседей.

(Продолжение следует)

«МосгорБТИ», специально для журнала «Недвижимость & цены»