Элита остается на плаву. Итоги I полугодия на рынке высокобюджетного жилья

На рынке элитной недвижимости кризиса нет, сектор устойчив при любой «погоде» — к такому выводу пришли участники пресс-конференции ТОР BROKERS ALLIANCE «Где бросить якорь на рынке элитной недвижимости Москвы и Подмосковья?», которая прошла в ресторане «Чайка» на Краснопресненской набережной. На мероприятии были подведены итоги I полугодия 2015 г. в сегменте премиальной недвижимости, названы главные тренды, сделаны прогнозы.

Не доллары, а рубли

Пресс-конференцию открыла Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, рассказавшая о предложении и ценах в сегменте элитных новостроек. «Самый большой объем нового предложения сегодня сосредоточен в районе Новослободская/Ленинградский проспект (116 990 кв. м), где ведется строительство крупных жилых комплексов, — сообщила эксперт. — А самый маленький — в районе Патриаршие Пруды/Тверская (1762 кв. м), там почти нет первичной недвижимости и продаются остатки в готовых домах». В TWEED отмечают, что по сравнению с началом 2015 г. цены практически не изменились, при этом стоимость элитного квадратного метра сильно дифференцирована. Так, на Ленинском проспекте/Павелецкой минимальная цена предложения составляет 235 тыс. руб./кв. м, а в районе Патриаршие Пруды/Тверская порог входа — 1 млн 56 тыс. руб./кв. м.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, в продолжение темы сообщил, что по итогам I полугодия 2015 г. заключено 233 сделки, что всего на 8% меньше, чем в I полугодии 2014 г. Существенно расширился выбор квартир, вырос спрос в бюджетах до 1 млн долл. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество таких сделок увеличилось примерно в три раза. Объем сделок в бюджете от 1 до 3 млн долл. сократился на 30%, а число сделок с квартирами стоимостью от 3 млн долл. уменьшилось втрое. Сделки с недвижимостью свыше 10 млн долл. были единичными. Дмитрий Халин подчеркнул, что начиная с конца 2014 г. погода на элитном рынке зависела от рублевых сделок. Например, в марте 2015 г. долларовых сделок было не более 10%, в мае они вообще отсутствовали, в то время как в I полугодии прошлого года их доля составляла 40–50%.

По словам Андрея Хитрова, руководителя департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, если в I полугодии 2014 г. с целью заработать недвижимость приобретали чуть менее 30% клиентов, то сегодня этот показатель уменьшился до 10%. Но есть и другой пласт покупателей, которые инвестируют в недвижимость с целью сохранения средств, а также рассматривают активы как готовые бизнес-продукты (например, для сдачи в аренду). «Наиболее перспективные форматы на текущий момент — клубные дома, где квартиры можно выгодно перепродать на вторичном рынке из-за дефицита предложения и высокого спроса, — отметил эксперт. — Не меньший интерес представляют крупные жилые комплексы, имеющие большую разницу в цене между стартом и окончанием продаж в связи с длительным сроком строительства». По версии Welhome, наиболее перспективные проекты для инвестиций сегодня — «Садовые Кварталы», Barkli Residence, «Сады Пекина», St Nikolas, Balchug Viewpoint, Balchug Residence.

Торг уместен

Вторичное жилье — особый «жанр» элитной недвижимости, где информация о сделках более закрыта, а собственники предпочитают долларовые цены и не склонны торговаться. Однако за последние полгода и в этом сегменте произошли значительные перемены — продавцы стали сговорчивее и готовы не только к дисконту, но и к рублевому ценообразованию. «Спросом в первую очередь пользуются те квартиры, чьи собственники придерживаются двух условий: рублевые цены и своевременные скидки», — подтвердил Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

Эксперт отметил, что если на первичном рынке нормальным темпом продаж считается 100–150 сделок в квартал, то на вторичном «контрольная цифра» — 50. В соответствии с этими данными он представил динамику развития вторичного рынка за последние полгода: в I квартале 2015 г. заключено 43 сделки, во II — 37 (по результатам за аналогичный период прошлого года: 48 и 74 сделки соответственно). Денис Попов пояснил, что в фокус-группу вошло жилье в современных домах, построенных в Центральном округе Москвы после 1990 гг.

По данным Contact Real Estate, за первые шесть месяцев 2015 г. на элитном вторичном рынке продано 14,3 тыс. кв. м, в то время как в I полугодии 2014 г. — 22,3 тыс. кв. м. В денежном эквиваленте общий объем сделок превысил 273 млн долл. (–42% по сравнению с I полугодием 2014 г.). Если рассматривать аналогичный период 2014 г., то, как констатируют эксперты, средняя площадь квартир уменьшилась на 3,6% и составила 176,5 кв. м, средний бюджет — на 15,5%, до 3 млн 895 тыс. долл., средневзвешенная цена 1 кв. м — на 12,3%, до 21 тыс. 273 долл. Сделки происходят приблизительно с одинаковой интенсивностью во всех центральных районах Москвы, но с небольшим преимуществом — в Пресненском.

Штрихи к портрету

Юлия Царан, управляющий партнер ORDO Group, рассказала о портрете покупателя элитной недвижимости, который сформировался за последние полгода. Эксперт подчеркнула, что рынку сыграло на руку то, что кризисный рост курса доллара пришелся на период традиционного затишья — начало года. Когда ситуация вошла в спокойное русло, покупатели активизировались. Самые популярные вопросы, которые их интересуют сегодня, таковы: «По какому курсу доллара вы считаете?», «Ожидается ли падение цен?», «Есть ли предложения с дисконтом?» и пр.

В ORDO Group отмечают, что по сравнению с 2014 г. средний возраст клиентов изменился с 40–50 до 30–40 лет. Если до кризиса помимо владельцев собственного бизнеса покупку дорогого жилья рассматривали представители отраслевого сектора и банковские служащие, то сегодня целевую аудиторию расширили аграрии, представители IT-сферы и др. Главные мотивы покупки недвижимости — для себя, с целью сохранения капитала, а также в качестве готового бизнес-решения.

Интересные тренды продемонстрировал и загородный рынок дорогой недвижимости. Средняя площадь объектов в запросах уменьшилась до 300–600 кв. м (раньше 500–1000 кв. м), покупатели стали рассматривать менее амбициозные дома, а основной спрос приходится на готовые поселки с инфраструктурой.

Рынок в движении

Выступления экспертов ТОР BROKERS ALLIANCE дополнили представители девелоперских компаний, присутствовавшие на мероприятии. «Рынок находится в движении, сделки как шли, так и идут, в то же время срок принятия решения увеличился, — прокомментировала Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». — Если раньше у клиента на обдумывание покупки квартиры уходило две недели, то сейчас он принимает решение в течение трех-четырех недель». «Для нас II квартал прошел хорошо, рост по отношению к периоду январь — март произошел достаточно существенный — более 30%, объем продаж сопоставим с уровнем докризисного III квартала 2014 г., хотя и результаты первых трех месяцев текущего года соответствовали запланированным показателям», — сообщила Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний Insigma. К этим словам присоединилась Ирина Прачева, заместитель генерального директора ЗАО «Дон Строй Инвест»: «Мы полны оптимизма и продолжаем выводить на рынок новые проекты». Мария Копылова, руководитель отдела продаж Valartis Group, подчеркнула, что интерес покупателей к элитной недвижимости стабилен. «Экспертные мнения и тренды, обозначенные на пресс-конференции ТОР BROKERS ALLIANCE, совпадают с ощущениями, которые у нас есть как у застройщиков», — отметила эксперт.