Дышите глубже, переезжаем в Бабушкинский

Московский пограничный институт ФСБ, что на Осташковской улице; Академия экономической безопасности МВД РФ на улице Кольской; Суворовское училище в Извилистом проезде (на самом деле — вполне прямом)... По одному лишь только перечню объектов, расположенных в Бабушкинском, можно предположить, что это один из самых безопасных районов Москвы. В принципе так оно и есть: в рейтинге криминогенных мест столицы он плетется ближе к концу списка. Но ценят его все же не за это, вернее — не только за это. Главное — здесь легко дышится и живется вполне комфортно.

Счастливчик с северо-востока

Району Бабушкинский, что на северо-востоке Москвы, с окрестностями и расположением повезло. Ярославское шоссе — ближайшая крупная магистраль — по его территории не проходит, хотя пролегает неподалеку. К шумной МКАД район не примыкает, хотя выехать на Кольцо можно не только по Ярославке, но и двигаясь по местной центральной улице Енисейской, переходящей сначала в улицу Осташковскую, а затем, после Кольцевой дороги, — в Осташковское шоссе. Транзитных автомобилей этот путь району, конечно, добавляет, но все же их не так много, как на Ярославке. Ярославская ветка железной дороги касается лишь краешка юго-восточной границы района, да и остановок электричек в его пределах нет (впрочем, платформа Лосиноостровская совсем рядом, поэтому жители ею активно пользуются). Станция метро внутри Бабушкинского хоть и единственная, но находится в самом его центре, поэтому от нее удобно добираться до любых окрестных улиц.

Одно из любимых мест отдыха «бабушкинцев» — парк «Бабушкинский», который, правда, расположен, вопреки своему названию, все же в смежном районе, но буквально через дорогу от нашего фаворита. То же самое касается и парка «Торфянка». А вдоль всей западной границы района проходит большая лесопарковая зона, примыкающая к набережной реки Яузы. Ее нынешним летом планируют облагородить и обустроить. Экологический бонус району, как это ни парадоксально, добавляет местная промзона. Дело в том, что находится она на юге и юго-западе Бабушкинского, на территориях, смежных с районом Свиблово. А роза ветров здесь такова, что воздушные массы преимущественно перемещаются с севера на юг. Поэтому сюда свободно долетают лесные запахи с зеленых зон, окружающих Пироговское, Учинское и Клязьминское водохранилища, а воздух, что прошел через промзону, движется вглубь Москвы. Не удивительно, что район считается экологически благоприятным, за что его высоко ценят и пожилые, и семьи с детьми.

Вторичка: для коммунистов и художников

Бабушкинский активно застраивался в 50–60 гг. XX в., о чем напоминает обилие здесь пятиэтажек — и панельных, и предшествующих им кирпичных домов. Те, что относились к так называемым сносимым сериям, за последние годы уже разобраны, а на месте некоторых из них успели появиться новые жилые комплексы. Однако, возможно, на этом снос не завершится. По словам префекта Северо-Восточного административного округа Валерия Виноградова, сейчас в активной проработке находится продолжение программы сноса ветхого жилья, в которую имеют все шансы попасть 85 жилых зданий, расположенных в пределах Бабушкинского района. Впрочем, пока эта программа еще не принята, поэтому самая дешевая недвижимость района в основном приходится именно на пятиэтажки. Причем среди них есть такие, в которых имеются квартиры куда компактнее приснопамятных 33 кв. м. Например — на улице Менжинского несколько домов с однушками по 23–26 кв. м, с кухоньками в 3–4 кв. м, часть из которых сейчас выставлена на продажу. Скажем, за ту, в которой 24 кв. м и что находится на втором этаже, просят 4,1 млн руб. И это — абсолютный минимум по району.

Ради интереса вышеупомянутую «малометражку» можно сравнить с одной из самых дорогих однокомнатных квартир — с площадью 50 кв. м и ценой 11 млн руб., что находится в одном из самых красивых домов района. Речь о недавней новостройке — состоящем из двух 18-этажных корпусов ЖК «Искры радости» (застройщик ГК «Промингрупп»), расположенном на улице Искры и сданном в эксплуатацию полтора года назад. Белоснежный комплекс привлекает к себе внимание необычной геометрией, сочетающей трапеции и прямоугольники. В итоге в одном из корпусов часть окон смотрит в небо, в другом, наоборот, вниз, а в квартирах появляются помещения со скошенными стенами. Выглядит дом очень привлекательно, но, к сожалению, сдавался он с большим количеством строительных недоделок, некоторые из них до сих пор не устранены, а ограждение комплекса местами напоминает стройплощадку. Поэтому, прежде чем вестись на эффектный внешний вид и принимать решение о покупке, имеет смысл, чтобы в дальнейшем избежать разочарований, скрупулезно пообщаться с управляющей компанией и соседями (некоторые из них сейчас занимаются ремонтными работами).

Неожиданно много квартир в районе продается вместе со всей обстановкой — мебелью, техникой, а в большинстве из них к тому же выполнен свежий ремонт. И это не только недавние новостройки, жилье в которых покупалось с инвестиционными целями, но квартиры в домах постройки 80–90 гг. XX в. Скажем, в одном из таких, на улице Летчика Бабушкина, за 12,2 млн руб. на продажу выставлена двушка площадью 53 кв. м, расположенная на втором этаже 16-этажного дома. Квартира выглядит довольно агрессивно — потому что отделана в красных тонах: такого цвета в ней и плитка в ванной, и потолок в спальне, и занавески, и декоративный камень в отделке коридора, и даже плита. Но, возможно, кому-то подобный стиль придется по душе, например, сторонникам некоторых политических партий. Еще одно наблюдение: квартир в убитом состоянии, в которые придется вкладывать и вкладывать, продается немного (большинство даже очень недорогих вариантов выглядят вполне прилично, видимо, конкуренция за покупателя развернулась нешуточная), но все же есть и такие. Скажем, одну из них, где со стен клочьями свисают обои, преподносят как «помещение в состоянии художественного беспорядка», намекая на то, то ее нынешним владельцем является художник. Расположена она на первом этаже пятиэтажки на улице Коминтерна, это двушка площадью 63 кв. м, и продается она за 7,2 млн руб. Так что тем, кто приступает к выбору квартиры в Бабушкинском районе, предстоит веселое общение с приверженцами самого разного «дизайна».

Новостройки: с кроссвордами на стенах и келлерами в подвалах

Одна из самых активно возводимых новостроек района находится по адресу: ул. Коминтерна, вл. 10 (застройщик «Желдорипотека», продажи идут как через застройщика, так и через компанию «Флэт&Ко»), — работы здесь не прекращаются ни в будни, ни в праздники. Это два отдельно стоящих корпуса на 6 и 16 этажей, которые строятся одновременно, одной очередью и сейчас доведены до уровня шестого этажа. Любопытно, что в низком корпусе жилым является даже первый этаж. Именно тут располагаются самые дешевые квартиры. Так, однушка площадью 47 кв. м обойдется в 7,5 млн руб., а, например, за самую маленькую двухкомнатную квартиру, в которой 58,5 кв. м, просят 9,7 млн руб. Большой корпус — в этом здании квартиры стоят чуть дороже, а первый этаж полностью отдан под помещения коммерческого назначения; и архитекторами для данной постройки спланированы эффектные фасады: по композиции гранитные и керамические плиты так хитро пересекаются с плоскостями остекления, что создается впечатление, будто перед вами сетка кроссворда, прочерченная на внешних стенах. Объединены оба корпуса двухуровневым подземным паркингом на 88 машино-мест (квартир в комплексе почти столько же — 86). В продажу машино-места поступили в середине мая, правда, пока они предлагаются лишь на первом уровне и по ценам от 1,1 млн руб. по договору инвестирования (в отличие от квартир, реализующихся по договору долевого участия). В документах о праве собственности у владельца будет указано не конкретное машино-место, а доля в подземном паркинге.

Расстояние между стоящимся комплексом и ближайшей к нему кирпичной пятиэтажкой, что примыкает к заднему фасаду, на грани фола — оно едва ли превышает 6–7 м. Причем и у строящегося объекта, и у существующего дома на эту сторону выходит множество окон, оказывающихся друг напротив друга, что вряд ли добавит жильцам удобства. Поэтому при выборе квартиры особое внимание стоит обратить на ее расположение. Благо что привязку к местности сделать несложно. Сдать комплекс в эксплуатацию планируют в конце I квартала 2017 г.

Примерно такая же стадия строительной готовности у комплекса, что возводится по адресу: ул. Летчика Бабушкина, вл. 17, — он дорос до седьмого этажа, а ввести в эксплуатацию его собираются уже в конце нынешнего года. Это 14-этажный одноподъездный монолитно-кирпичный дом на 73 квартиры, с двухуровневым подземным паркингом на 76 машино-мест. Его застройщиком является компания «Рент-Недвижимость», а продажи осуществляет «Бэсткон». Одна из отличительных особенностей комплекса — удачные планировки квартир: большинство комнат по своим пропорциям стремятся к квадрату, грамотно спроектированы коридоры с гардеробными при входе. Однушек (у всех площадь 41 кв. м) в продаже почти не осталось, имеется лишь несколько, расположенных не выше восьмого этажа, с ценами от 7,3 млн руб. Чем выше они от земли, тем обойдутся дороже: прирост цены составляет примерно 150 тыс. руб. за каждый следующий этаж. Примерно с тем же шагом дорожают и двухкомнатные квартиры, самая, пожалуй, интересная из которых площадью 69 кв. м. В одной из ее комнат имеется два окна, плюс к ней примыкает лоджия, что при желании позволяет перепроектировать квартиру и превратить ее в трешку (а это может оказаться весьма кстати: все трешечки в доме уже раскуплены). Разброс цен на такие квартиры в зависимости от этажа — 12,2–13,6 млн руб. Машино-места в продажу поступят в середине июня, причем, по словам представителя компании, продаваться они будут по договору долевого участия (то есть с указанием конкретного места) и сейчас первый ДДУ находится на регистрации. Цены — от 1,35 млн руб.

И, наконец, самая низкая стадия готовности у комплекса, что возводится на улице Менжинского (застройщик «Капель+», входящий в ИСГ «Алвек»). Хотя он и называется клубным домом, жилой недвижимостью de jure не является, потому как представляет собой комплекс апартаментов. А это означает, что, несмотря на продажи по договору долевого участия, в случае возникновения проблем со строительством покупатель не сможет получить статус обманутого дольщика со всеми вытекающими правами. Впрочем, пока поводов заподозрить возможные проблемы нет: хотя работы сейчас идут на уровне котлована, времени на строительство еще достаточно — ввод в эксплуатацию запланирован на конец III квартала 2017 г. Что касается самого комплекса, то он будет 17-этажным, с тремя подземными уровнями, причем паркинг на 128 машино-мест разместится лишь на двух нижних, а первый займут технические помещения. На минус третьем уровне цены на машино-места начинаются от 1,8 млн руб., а на минус втором — от 2 млн руб. Помимо парковки там же располагаются и кладовые помещения (келлеры), в самом маленьком из которых всего 2,2 кв. м (220 тыс. руб.), а в самом большом — 14,3 кв. м (1,43 млн руб.). Что касается самих апартаментов, то, несмотря на низкую стадию готовности, сейчас идут как первичные продажи, так и вторичные. Самые дешевые (30,3 кв. м) продаются по переуступке за 4,7 млн руб., а самые дорогие (в них 90 кв. м) находятся в первичной продаже и стоят 18 млн руб.

Коммерческая недвижимость: поближе к метро и электричке

Для района, застроенного преимущественно около полусотни лет назад, торговых центров среднего формата довольно много. Большинство из них сосредоточены либо непосредственно у станции метро («Кондор», «Камп», «Радужный»), либо чуть дальше, но вдоль той же улицы Енисейской, на которой находится и подземка «Бабушкинская» («Енисей», «Клен»). Основная масса предложений по аренде приходится на ТЦ «Клен», что на пересечении со Староватутинским проездом. Предлагаются как совсем маленькие площади, от 20 кв. м, в прикассовой зоне универсама «Виктория», что разместился на первом этаже, так и большие — вплоть до 500 кв. м, расположенные на втором этаже. Средние ставки — 40–50 тыс. руб./кв. м/год.

Интересные варианты можно поискать и в жилых домах. Так, довольно много площадей в районе сдает Департамент имущества города Москвы. Например, вблизи платформы Лосиноостровская в пятиэтажке предлагается подвальное помещение площадью 50 кв. м, подходящее для размещения продуктового магазина или иной торговой точки. Ставка 9,6 тыс. руб./кв. м/год — самая низкая по району.

Офисные центры, для которых высокая проходимость — не главный показатель, распределены по Бабушкинскому более равномерно. Сажем, на улице Искры имеется одноименный семиэтажный бизнес-центр класса В, в котором помещения можно как арендовать, так и прибрести в собственность. Например, за 6 млн руб. здесь продается меблированный офис площадью 55 кв. м, расположенный на пятом этаже. Но больше всего предложений приходится на бизнес-центр, что находится на улице Кольской и введен в эксплуатацию в 2014 г. Средние ставки на помещения без отделки — 12 тыс. руб./кв. м/год. А для любителей экзотики и стиля лофт на улице Ленской имеется трехэтажное здание из темного кирпича, построенное в середине 50-х гг. прошлого века и переоборудованное под офисный центр. В нем за 16 тыс. руб./кв. м/год можно снять офис площадью 45 кв. м. Действительно, кто сказал, что лофты непременно должны быть в центре Москвы? Району, в котором до сих пор так много кирпичных домов, этот стиль тоже вполне подходит.

Фото А. БОБРОВСКОГО