Двор — это зеркало души... жилого дома

Человек, покупающий жилье в современном жилом комплексе высокого уровня, думает не только о достоинствах собственной квартиры и красоте входных групп, но и о качестве дворовой территории. Именно она дает ощущение покоя и уюта, обеспечивает приятный досуг в шаговой доступности, безопасность и не в последнюю очередь привлекательный вид из окон. Застройщики, понимая чаяния клиентов, стремятся не ударить в грязь лицом и создать двор, который никто не спутает с муниципальным. Мы попросили участников рынка рассказать об актуальных тенденциях дизайна и оснащения придомовых территорий, представленных сегодня на московском рынке новостроек.

 

Нюансы демаркации

 

Если не брать во внимание типовую панель и прочий экономкласс, то, несмотря на все многообразие дворовых территорий современных качественных жилых комплексов, почти везде есть такой банальный и близкий сердцу русского человека предмет, как забор, что вполне естественно. Ведь без этого простого инструмента демаркации (проведение границы) произошло бы нежелательное слияние с окружающей «обычной» застройкой. Да и безопасность граждан требует элементарного контроля периметра.

 

«Статус сегмента жилья бизнес-класса подразумевает наличие огражденной территории, шлагбуама на въезде во двор, охраняемого пространства возле домов, видеонаблюдения», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». При этом возможность огородить дом зависит не только от уровня жилого комплекса, но и от того, каким образом оформлена земля. «Если участок под домом находится в общей долевой собственности жильцов, то они вправе закрыть вход на территорию при условии, что она не является единственным путем к другим общественным объектам, например городской больнице или водоему», — поясняет эксперт.

 

Что касается законодательной возможности, то ее определяют ЖК РФ и другие нормативы. «Придомовая территория может быть огорожена ТСЖ после принятия соответствующего решения на общем собрании и согласования с местной администрацией, — уточняет Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер». — Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливают в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом учитывают фактически используемую площадь, «красные» линии, границы смежных земельных участков, градостроительные нормативы и правила, действовавшие в период застройки территории».

 

Двор отдельно, машины отдельно

 

Еще один важный момент — парковка. В «Бест-Новострой» отмечают, что далеко не во всех жилых комплексах бизнес-класса есть подземный паркинг: во многих организована самая обыкновенная стоянка под открытым небом. Между тем двор, свободный от машин, — это всегда привлекательная опция для покупателей, хотя для застройщика такой вариант является непростым и недешевым. Однако при комплексной застройке квартала возможно комплексное решение проблемы размещения автотранспорта. Например, по словам И. Доброхотовой, в жилом квартале 9–18 будет реализована концепция «двор без машин». «Это вопрос и безопасности детей, и экологии, — говорит она. — Разумеется, застройщик несет дополнительные издержки (корпусы жилого квартала будут связаны подземной автодорогой), однако подобное решение принципиально для реализации в жилом комплексе европейского класса».

 

В более дорогих сегментах такой вариант почти обязателен. «Внутренний двор клубного дома класса premium — это пространство без машин, прогулочная зона с ландшафтным дизайном и инфраструктурными объектами, — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. — Многие клиенты также обращают внимание на наличие детской площадки. Например, во двор нашего премиального ЖК Barkli Park запрещен въезд машин, там расположены зоны отдыха для детей и взрослых, разработанные известным дизайнером Филиппом Старком. Более того, мы предлагаем нашим покупателям персональный выход в Екатерининский парк». В «Баркли» отмечают, что наличие придомовой территории повышает стоимость квартиры на 8–10%.

 

...И немного ландшафта, пожалуйста

 

Для элитного жилого комплекса большое значение имеет ландшафтная архитектура. Грамотно благоустроенная придомовая территория добавляет проекту привлекательности и даже может повлиять на решение о покупке квартиры, отмечает Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-Девелопмент». «В среднем стоимость ландшафтных работ в элитных комплексах составляет 10–15% от общих затрат на реализацию проекта. Придомовые территории должны не только вписываться в единую концепцию, но и обеспечивать необходимый уровень комфорта для жильцов», — говорит эксперт.

 

Хотя в жилой недвижимости нет такой жесткой и общепринятой классификации, как в коммерческой, но и здесь есть свои устоявшиеся нормы. Так, по словам Елены Карповой, руководителя отдела маркетинга Sezar Group, объект комфорткласса должен быть оснащен типовыми детскими площадками и оградой по периметру, а охрана и озеленение территории возможны по усмотрению девелопера. Впрочем, некоторые компании стараются завоевать сердца клиентов не только соответствием двора принятым стандартам, но и какой-то изюминкой. Например, компания Sezar Group, строя ЖК «Николин Парк», обеспечила его инфраструктурой и придомовой территорией более высокого уровня, чем это требует класс объекта. В частности, там есть охрана, парковка, теннисный корт, зоны барбекю и др.

 

Давайте жить дружно

 

Хотя покупатель дорогой недвижимости стремится, чтобы все в его доме, включая двор, было самым лучшим, однако ни застройщик, ни сами счастливые обладатели квартир вовсе не заинтересованы в том, чтобы агрессивно противопоставлять себя окружающим. «Самый простой способ нейтрализовать негатив к новому объекту со стороны жителей ближайших домов — построить жизненно важные для населения объекты инфраструктуры, — полагает Е. Карпова. — При этом их логично открывать за пределами жилой застройки. Например, в ЖК «Николин Парк» мы возводим торгово-офисный центр с ресторанами, аптекой, фитнес-центром, бассейном таким образом, чтобы за ограждением находилось только жилье».

 

Покупатель квартиры, расположенной в комплексе с продвинутой дворовой территорией, должен быть готов к дополнительным тратам — к коммунальным платежам добавятся еще и расходы на охрану и содержание двора. Насколько адекватны расценки и оптимально соотношение цены и качества? Эти вопросы всегда волнуют жильцов, и тут важно не ошибиться с выбором управляющей компании. По мнению Е. Карповой, разумно отдавать управление домом компании, созданной застройщиком, как показывает практика, для новостроек это особенно актуально.

 

Впрочем, высчитать сумму переплаты на самом деле можно только гипотетически. «На рынке новостроек комфорткласса сложилась ситуация, когда девелопер не берет компенсацию за благоустроенную дворовую территорию в виде увеличенных коммунальных платежей или более высокой стоимости 1 кв. м, — говорит А. Кржевова. — Чаще всего такие характеристики являются конкурентным преимуществом проекта». Безусловно, если сравнивать современные жилые комплексы со старым жилым фондом, очевидна разница в стоимости коммунальных услуг, однако не стоит забывать, что придомовые территории домов советской постройки обычно не отличаются ухоженностью, а их содержание нередко вызывает нарекания и жалобы жителей. Так что дополнительные расходы вполне оправданы.

 

В ГК «Пионер» считают, что, приобретая квартиру в современном комплексе, покупатель в результате получает не просто квадратные метры, а определенной уровень жизни. А его сегодня определяет в том числе и современная благоустроенная придомовая территория.