Две комнаты на семью. Однушки отступают?

12 Декабря в 21:08 142 Алена Дымова

Эксперты отмечают, что все больше покупателей делают выбор в пользу двухкомнатных квартир. Они позволяют многим семьям решить жилищный вопрос в долгосрочной перспективе, тогда как однушки для большинства — только временный вариант.

 
Две комнаты на семью. Однушки отступают?

Фото: TEBA
 
К СВЕДЕНИЮ
Важное преимущество некоторых двухкомнатных квартир — возможность перепланировки. При производстве таких работ не допускается:
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
• установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• перевод технических подполий в подвалы;
• переустройство чердака, технического этажа;
• мероприятия по переустройству или перепланировке в домах, признанных аварийными.
 
Требования покупателей к качеству жилья растут, и застройщики постоянно совершенствуются. Так на рынке появляются интересные планировочные решения, в том числе для двушек, с характеристиками, ранее не свойственными этому формату.
 
Варианты планировок и отделки квартир в домах серии П-44 в ЖК «Новые Ватутинки»
 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 
 
Варианты планировок и отделки квартир в домах, построенных по индивидуальному проекту в ЖК «Дубровка»
 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 
 
Малогабаритные двушки на вторичном рынке сопоставимы с однушками по площади и цене, и в некоторых ситуациях они, конечно, более интересны для покупателя, чем просторные однокомнатные.
 
Варианты планировок и отделки квартир в доме серии И-155М на ул. Синявинской
 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

 

Две комнаты на семью. Однушки отступают?

Фото: ГЕОРГИЙ МАЙЕР/ФОТОБАНК ЛОРИ
 
 
МНЕНИЕ
 
Две комнаты на семью. Однушки отступают?Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood:
 
«В настоящее время качество планировочных решений в строящихся жилых комплексах разнится. Если для многих проектов эконом- и комфорткласса главным является рациональность и эффективность использования жилых метров, то в высокобюджетном сегменте основной упор делается на индивидуальность».
Лидер столичного рынка
 
В новостройках Москвы двухкомнатные квартиры лидируют по объему предложения — около 6,3 тыс. объектов, или 560 тыс. кв. м. Их доля на рынке составляет 38%. Эксперты говорят о новой тенденции в экономклассе: для себя люди предпочитают приобретать именно двушки, тогда как однушки в основном скупают инвесторы для последующей сдачи в аренду.
 
Разница в цене 1 кв. м в пользу двухкомнатных, они дешевле однушек на 10–15%. То есть если немного добавить средств, взять кредит и так далее, то можно купить уже две комнаты, которые больше подходят для проживания семьи с ребенком.
 
«Востребованы компактные по площади двушки — до 45 кв. м, — отмечает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. — Они являются удобным инвестиционным продуктом, учитывая минимальный бюджет покупки, при этом дорожают примерно так же, как однокомнатные квартиры. Вложив чуть больше денег, инвестор получает больший доход».
 
Доля тех или иных квартир в доме зависит в первую очередь от класса проекта: чем он выше, тем большую площадь жилья могут себе позволить покупатели. В жилом комплексе экономкласса основную часть предложения составляют компактные однушки и двушки. В комфортклассе почти та же ситуация, но размеры помещений больше. В сегменте бизнес основную долю предложений составляют просторные двух- и трехкомнатные квартиры. В элитном и премиум лучше всего расходятся многокомнатные. Правда, объемы на первичном рынке в дорогих сегментах можно оценить только приблизительно, поскольку застройщики в нетиповых проектах все чаще продают лишь общую площадь, предоставляя покупателю самому решать, какое количество комнат будет в квартире.
 
По данным компании «Метриум Групп», средняя цена 1 кв. м в двухкомнатных квартирах на первичном рынке экономкласса Москвы составляет 133 тыс. руб., средний бюджет покупки — 8,5 млн руб. Например, в старых границах столицы самую доступную двушку на начальной стадии строительства продают в микрорайоне Царицыно-2 (ЮАО). Ее площадь составляет 55,8 кв. м, а стоимость — 5,6 млн руб. На конечной стадии реализации проекта наиболее доступное предложение — в микрорайоне Некрасовка-Парк (5,7 млн руб., площадь — 51,7 кв. м). Самую дорогую двушку на первичном рынке экономкласса продают за 15 млн руб. в ЖК «Теплый край» (ЮЗАО), площадь — 77,3 кв. м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено.
 
Что касается бизнес-класса, то здесь средняя цена 1 кв. м в двухкомнатных квартирах составляет 237 тыс. руб., средний бюджет покупки — 19,6 млн руб. Самое доступное предложение — за 7,2 млн руб. (65,9 кв. м) в жилом комплексе, который возводит СУ-155 на дублере Варшавского шоссе в ЮАО. Наиболее дорогая двушка (39,7 млн руб., 111,6 кв. м) — в ЖК «Долина сетунь» (ЗАО).
 
Что предлагает Новая Москва
 
Наиболее высокий спрос на двушки наблюдается в Новой Москве, что объясняется меньшим бюджетом покупки вкупе с возможностью московской прописки. По данным компании «Сити — XXI век», средняя цена 1 кв. м в двухкомнатной квартире на первичном рынке составляет здесь 92,8 тыс. руб., средний бюджет покупки — 5,5–6 млн руб. За идентичную сумму в старых границах Москвы потенциальный покупатель может рассчитывать только на однушку в удаленных от центра спальных районах.
 
Разница в цене похожих объектов на прежней и новой территориях Москвы составляет примерно 10–20%, сообщили в ГК ПИК. Так, в ЖК «Большое Кусково», который расположен в ВАО, двухкомнатную квартиру площадью 64 кв. м на высокой стадии готовности можно приобрести за 8,3 млн руб., а в Новомосковском административном округе в ЖК «Бунинский» недвижимость с такими же параметрами продают за 7 млн руб.
 
В настоящее время в новомосковских новостройках предлагают около 1,5 тыс. двушек, при этом квартиры, как правило, имеют наиболее востребованную рынком площадь — 50–70 кв. м. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», их средняя цена составляет 75 тыс. руб./кв. м, средний бюджет покупки — 4,5 млн руб.
Наиболее доступную по цене двушку экономкласса продают в ЖК «Борисоглебское» (2,8 млн руб., 51,1 кв. м), самую дорогую — в ЖК «Дубровка» (15 млн руб., 106 кв. м).
 
«Предложение Новой Москвы более интересное и разнообразное, — отмечает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. — Во-первых, девелоперы могут использовать столичный опыт, во-вторых, массовая застройка микрорайона позволяет сочетать дома разного типа, тем самым увеличивать продуктовую линейку, а в случае необходимости менять концепцию по мере возведения комплекса».
 
Вторичный выбор
 
На вторичном рынке Москвы доля двушек составляет треть от общего объема предложения. «По нашим данным, сегодня в продаже около 40 тыс. двухкомнатных квартир, — сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Стоит учесть, что это не только старый фонд, но и уже сданные в эксплуатацию новостройки, которые ранее были выкуплены инвесторами».
 
Малогабаритные двушки на вторичном рынке сопоставимы с однушками по площади и цене, и в некоторых жизненных ситуациях они, конечно, более интересны для покупателя, чем просторные однокомнатные.
 
«Например, недавно нами были проданы две квартиры в районе станции метро «Щелковская»: однокомнатная площадью 28 кв. м за 5,5 млн руб. и двухкомнатная — 43 кв. м за 6 млн руб., — рассказывает Ирина Хлебасова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка». — Разница в стоимости, как видите, незначительная, а в размерах — довольно ощутимая. При этом все характеристики жилья были схожими».
 
Размеры двухкомнатных квартир на вторичке разные. По данным «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самая маленькая двушка площадью 30 кв. м с кухней 6 кв. м выставлена на продажу за 5,7 млн руб. в районе станции метро «Таганская». Наиболее просторная — площадью 215 кв. м — расположена в Пресненском районе, в монолитном доме. Стоит квартира 87,3 млн руб.
 
По данным специалистов «Триумфальной арки», самую доступную двушку в пределах Садового кольца предлагают за 8,7 млн руб., площадь квартиры — 35 кв. м, она расположена на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома в десяти минутах ходьбы от станции метро «Сухаревская». За пределами Третьего транспортного кольца наиболее доступные варианты стоят 4,8 млн руб. (45 кв. м, четвертый этаж кирпичной пятиэтажки, десять минут езды от станции метро «Братиславская») и 4,9 млн руб. (45 кв. м в районе Капотня, второй этаж пятиэтажного панельного дома).
 
Однако, покупая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке, особенно в старом фонде, следует иметь в виду некоторые их особенности. В таких домах много несущих стен, и потому зачастую невозможно сделать перепланировку. В блочных пятиэтажках несносимых серий, построенных в конце 1950-х гг., крайне тесные прихожие, однако все комнаты изолированные. Также в пяти- и девятиэтажках много двушек с маленькой кухней, совмещенным санузлом и смежными помещениями. При сдаче в аренду такие квартиры менее ликвидны.
 
Кроме того, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, обращает внимание на то, что некоторые квартиры изначально были однокомнатными, их собственники впоследствии просто установили перегородку. Соответственно, при покупке такого жилья необходимо узнать о наличии у хозяина разрешения на перепланировку.
 
Двухкомнатное планирование
 
В доступных новостройках площади двушек обычно составляют 35–60 кв. м, в бизнес-классе — примерно 60–80 кв. м, в элитных домах — 80–100 кв. м. «При этом качество планировочных решений разнится, — говорит Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood. — Если для проектов эконом- и комфорткласса главными являются рациональность и эффективность использования жилых метров, то в высокобюджетном сегменте основное — индивидуальность».
 
Требования покупателей к качеству жилья растут, и застройщики постоянно совершенствуются. Так на рынке появляются интересные планировочные решения, в том числе для двушек, с характеристиками, ранее не свойственными этому формату. Например, в проектах могут быть предусмотрены гардеробные, кладовые, два санузла и т.д.
 
Из новшеств в эконом- и комфортклассе можно отметить, во-первых, двухуровневые квартиры (представлены, например, в ЖК «Город Набережных», «Пятницкие кварталы»), а во-вторых, предложения с так называемой европланировкой или студийного типа (ЖК «Одинбург», «Новые Ватутинки»). Основное отличие последних состоит в совмещении гостиной и кухни, при этом вторая комната изолирована и является полноценной спальней. За счет такого соединения двух функциональных зон достигается минимизация общей площади, а значит, и цены.
 
«Евроквартиру, как правило, проектируют с трех-четырехметровой утепленной лоджией, в которой можно обустроить гардеробную или рабочий кабинет, — рассказывает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе компании «Сити — XXI век». — Предусмотрены и ниши под шкафы-купе. Кухню при необходимости можно изолировать прозрачной перегородкой, отделив таким образом столовую, но визуально ее не ограничивая».
 
Важная особенность некоторых двушек — возможность перепланировки. «Если это торцевая квартира с четырьмя окнами, то вполне реально организовать и третью комнату, — говорит Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. — Пример — ЖК «Дом на Тишинке», где многие покупатели впоследствии увеличили количество комнат. Кстати, именно двушки в этом проекте и были распроданы быстрее всего».
 
Интересными предложениями можно назвать квартиры с эркерными окнами, мансардными потолками, как, например, в ЖК «Западное Кунцево».
 
Как отмечает Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№ 155» и Компания«, двухкомнатные квартиры в домах современных типовых серий также по-настоящему комфортны. Например, в двушках серии И-155Мк жильцы имеют возможность свободной планировки. В зависимости от секции в доме в некоторых квартирах по два балкона. При этом у двушек серии И-155Мм окно гостиной занимает почти всю ширину эркера.
 
Самые доступные двушки экономкласса на первичном рынке в старых границах Москвы
Стадия строительства
Название ЖК
Площадь, кв. м
Стоимость, млн руб.
Начальная
«Царицыно-2»
55,8
5,6
«Эталон-Сити»
55
6,9
«Белый берег»
56,67
8,4
«ЖД МПИ»
63
9,5
«О7»
61
9,9
Конечная
«Некрасовка-Парк»
51,7
5,7
«Загорье»
57,4
7,8
«Большое Кусково»
60,47
8,2
«ЖК на Кадомцева»
61
8,7
«Холмогоры»
72
9,8
Источник: «Метриум Групп»
 
Уровень цен на двухкомнатные квартиры в Новой Москве в зависимости от удаления от МКАД
Расстояние от МКАД, км
Площадь, кв. м.
Стоимость, руб./кв. м
Общая стоимость квартиры, руб.
мин.
макс.
мин.
макс.
мин.
макс.
До 5
32,3
111
66 500
156 750
3 347 500
26 267 725
5–10
50
123
60 976
120 706
3 286 920
8 606 592
10–20
45,2
128,75
54 000
92 900
2 933 200
10 570 375
Свыше 20
51,1
77,93
51 991
76 667
2 963 800
5 500 000
Источник: «Метриум Групп»
 
 ЦИФРЫ
5,7 млн руб. — стоимость вторичной двухкомнатной квартиры площадью 30 кв. м в районе станции метро «Таганская».
5,6 млн руб. — стоимость двушки (55,8 кв. м) на начальной стадии строительства в микрорайоне Царицыно-2 (ЮАО).
4,8 млн руб. — цена вторичной двухкомнатной квартиры площадью 45 кв. м в пятиэтажке, 10 мин. езды от станции метро «Братиславская».
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных