Доступная вертикаль. ЖК, которые покорили Подмосковье

Покорение рынка недвижимости и сердец потенциальных покупателей пионерами сегмента малоэтажного жилья не было стремительным и легким. Это сейчас доля жилых комплексов (ЖК) с домами высотой от трех до пяти этажей составляет порядка 80% всех проектов среднего Подмосковья. А тогда к нетипичной застройке относились настороженно и с большой долей скепсиса.

Впрочем, выгода, которую сулили подобные проекты, достаточно быстро была просчитана девелоперами. Минимальная по московским меркам стоимость земельного участка и невысокие затраты на возведение объекта — аргументы серьезные. К тому же короткие сроки сдачи вселяли оптимизм, и дело пошло. Правда, поработать пришлось и с потребителями. Поначалу сомнение вызывало качество применяемых строительных материалов и, как следствие, долговечность подобных построек. Однако опыт эксплуатации первых проектов, таких, например, как Новое Ступино, показал: малоэтажка по своим качественным характеристикам ничуть не уступает высотной панели, а в чем-то и превосходит ее. На окончательное решение в споре противников и сторонников малоквартирных домов повлияла стоимость квадратного метра. Она почти соответствовала планке, которую пытались выдержать на тот момент власти, — 30–35 тыс. руб. Впрочем, и сегодня малоэтажка — наиболее доступный вид жилья. Неслучайно, по подсчетам экспертов, нынешней весной активные продажи велись в 118 проектах.

Основная территория, которую изначально планировали отдать под компактные и невысокие жилые комплексы, — это Новая Москва. Так, в пределах Новомосковского и Троицкого административных округов сегодня насчитывается более трех десятков «малышей», а со временем их будет еще больше.

100 лет и больше

Согласно данным экспертов рынка, стоимость самой дешевой квартиры составляет менее 2 млн руб. В отличие от первичного рынка столицы в ее старых границах, где дешевле 3 млн квартиру найти практически невозможно, в Новой Москве цены более доступные. Безоговорочным лидером является экорайон Борисоглебское, расположенный в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе. Помимо жилья проектом предусмотрено возведение объектов необходимой инфраструктуры: школы, детских садов, спортивно-оздоровительного комплекса, торгового и делового центров. Стать обладателем квартиры в ЖК «Борисоглебское» можно всего за 1,83 млн руб. На сегодняшний день это неплохой способ не только получить заветную московскую прописку, но и стать обладателем 34 жилых квадратных метров.

Еще один объект, тоже доступный по цене, — «Марьино Град», который находится в 12 км от МКАД, между Киевским или Калужским шоссе. В скором времени в этом районе произойдут серьезные изменения в транспортном секторе и сфере недвижимости, кроме того здесь планируется постройка бизнес-центров, значит, будет увеличено количество рабочих мест.

В апартаментах ЖК стоимость 1 кв. м — от 47 тыс. руб. Монолитно-кирпичная технология строительства обеспечивает прочность конструкции здания и его равномерную осадку. Такие дома рассчитаны на 125 лет эксплуатации, тогда как у панельных срок службы гораздо меньше. Правда, будущим жителям обещают не самую насыщенную внутреннюю инфраструктуру — торговый центр и спортивные площадки. Но эти мелочи с лихвой компенсируются привлекательными ценами — жилье площадью 30 кв. м на последнем этаже четырехэтажного корпуса стоит всего 2,35 млн руб.

Квартира в соседнем проекте, в ЖК «Спортивный квартал», обойдется на 50 тыс. руб. дороже (при этом площадь будет на 2 кв. м меньше), однако здесь уровень развития инфраструктуры на порядок выше. Этот ЖК получил название из-за своей спортивной направленности — здесь будет построена одна из самых крупных и профессионально оборудованных школ олимпийского резерва в России.

Просторную однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м и стоимостью 2,67 млн руб. можно купить в ЖК «Легенда», который возводится в Троицке (22 км от МКАД по Калужскому шоссе). Проектом предусмотрено возведение пятиэтажных жилых домов по индивидуальному архитектурному проекту, а также всей необходимой для комфортной жизни инфраструктуры, в том числе детского сада с бассейном и общеобразовательной школы.

Словом, спектр доступных предложений на рынке малоэтажного жилья достаточно широк, поэтому, разумеется, потенциальных покупателей помимо цены не в последнюю очередь интересует транспортная доступность, экология и социальная инфраструктура того или иного проекта. С учетом этих факторов аналитики компании «Метриум Групп» составили свой рейтинг (топ-5) тех направлений, которые перспективны для покупки квартир в подмосковных малоэтажных ЖК.

Новая Рига вне конкуренции

С точки зрения транспортной доступности и качества дорог Новорижское шоссе является лидером среди всех автомобильных артерий, ведущих в Подмосковье. Среднее время в пути по Новой Риге от десятикилометровой отметки за МКАД до Третьего транспортного кольца (ТТК) в утренний час пик составляет всего 47 мин. «В настоящее время наша компания приступила к реализации проекта малоэтажного ЖК SAMPO, расположенного в Истринском районе, в 25 км от МКАД, — говорит Наталья Козлова, коммерческий директор СП «Сампо». — Это место было выбрано неслучайно: по современной скоростной пятиполосной трассе можно максимально быстро добраться из столицы до поселка. При этом дорога проходит вдоль красивейших мест, живописно изрезанных излучинами рек Москвы и Рузы, с обилием хвойных и лиственных лесов, озер и водохранилищ. Новорижское направление входит в зеленый и водоохранный пояс Москвы и по праву славится благоприятной экологической средой. Именно это в сочетании с обширной социальной инфраструктурой ЖК SAMPO позволяет обеспечить высочайший уровень комфорта для постоянного проживания за городом».

Комфортность передвижения

На второй позиции с точки зрения скорости передвижения из столицы в Подмосковье находится Киевское шоссе. Время в пути по нему от десятикилометровой отметки за МКАД до ТТК по утренним пробкам составляет 65 мин. А с учетом открытия новых станций метро «Румянцево» и «Саларьево» и окончания работ на развязке с МКАД время в пути может существенно сократиться. Интерес к объектам, расположенным по этому направлению, повысила капитальная реконструкция трассы, превратившая ее в современную комфортную магистраль.

«Традиционно недостатком Киевского шоссе считалось его соседство с аэропортом Внуково, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Однако это справедливо для объектов, расположенных в пределах 20 км от МКАД. После этой отметки аэропорт как источник, например, дополнительных шумов уже никак не беспокоит владельцев купленных здесь квадратных метров. Далее трасса проходит по одному из самых экологически чистых и живописных районов, где есть хвойные леса и водоемы. Кроме того, на этом направлении хорошо развита социальная инфраструктура».

Инфраструктура лишней не бывает

Калужское шоссе уверенно входит в число самых востребованных загородных направлений. Благоприятную экологическую среду создают смешанные леса, а отсутствие большой воды компенсируется достаточным количеством малых рек. Высокой скорости движения по шоссе способствуют два обстоятельства. Во-первых, на этом направлении мало грузового транспорта, а во-вторых, на расстоянии до 70 км от Москвы находится только один город — Троицк.

Впрочем, отсутствие вдоль Калужского шоссе крупных населенных пунктов имеет и свою отрицательную сторону — ощутима нехватка инфраструктуры. «Квартиры в малоэтажных ЖК приобретают для постоянного проживания, — отмечает Н. Козлова. — Поэтому для обеспечения привычного городского комфорта в поселке или в непосредственной близости от него должны располагаться объекты социальной инфраструктуры. На Калужском шоссе большинство необходимых для комфортной жизни инфраструктурных объектов сосредоточено в пределах 30 км от МКАД. Ну а уже позже в строящихся поселках и ЖК постепенно появляются детские образовательные и развлекательные учреждения, спортивные комплексы, рестораны... Однако полное насыщение инфраструктурой отдаленных районов на этом направлении — вопрос времени».

Беспробочные перспективы

При выборе загородной недвижимости в начале 2000-х гг. Ленинградское шоссе многие потенциальные покупатели даже и не рассматривали. Вечные пробки на этой трассе являлись главной причиной низкого спроса на расположенные тут объекты. Однако после начала реконструкции шоссе и строительства его платного дублера направление стало считаться одним из самых перспективных в Подмосковье.

Хорошая экология, наличие большой воды и развитой инфраструктуры в совокупности с надеждами на скорое решение транспортных проблем способствовали резкому повышению спроса. В 2013 г. Ленинградское направление стало лидером по объему предложения на первичном рынке малоэтажных новостроек. Его доля в общем количестве ЖК составила более 14%, а спустя год увеличилась до 20%. Для девелоперов земельные участки на Ленинградском шоссе имеют высокий инвестиционный потенциал, отмечают эксперты. После избавления от пробок, по мнению экспертов, территории вдоль шоссе будут активно развиваться.

Направление массового спроса

Весной прошлого года на Ярославском шоссе на рынок вышло семь новых малоэтажных ЖК, причем 59% приходится на объекты в радиусе 50 км от МКАД. И уровень цен в ЖК ниже среднего: 63–64 тыс. руб./кв. м против 70–90 тыс. руб. (средняя стоимость на других направлениях). Это делает жилье доступным для самых разных категорий покупателей. Количество объектов, находящихся сегодня в продаже на первичном рынке (десять комплексов), позволяет отнести Ярославское направление к числу лидеров по объему предложения наряду с Ленинградским и Киевским шоссе.

Причины прироста объемов строительства на этом направлении — это развитая инфраструктура, благоприятная экологическая обстановка и живописные природные условия. Но ключевая из них — завершающаяся реконструкция Ярославского шоссе. Если раньше именно плохая транспортная доступность была основной проблемой развития загородного рынка недвижимости на этом направлении, то после появления здесь двух дублеров и двух эстакад трасса стала одной из самых быстрых.

Предпочтения и выгоды

Формула популярности ЖК малоэтажного сегмента, по мнению аналитиков, имеет следующие составляющие: квартиры в домах отличаются удобной планировкой, комплексы стоят на быстром шоссе или на трассе, где ожидается улучшение транспортной обстановки, имеется обилие красивых природных ландшафтов и развитая инфраструктура. Направлений, соответствующих всем этим критериям, пока не так много. Но благодаря активным действиям властей, предпринимаемым для развития дорожной сети Подмосковья, с каждым годом быстрых шоссе становится все больше. Сокращение времени на поездки в город делает компактную невысокую недвижимость привлекательной для самых разных категорий покупателей — она интересна и семьям с детьми, и пенсионерам, и активным молодым людям. Кроме того, вложения в недвижимость на недооцененных, но привлекательных направлениях в будущем могут дать 20–35% годовых, уверены эксперты.

Однако, как все мы понимаем, многое зависит от остроты квартирного вопроса. Если жилье необходимо здесь и сейчас, то лучше выбирать направления, проверенные временем. Если же квартира покупается с расчетом на будущее, то можно отдать предпочтение развивающимся районам Подмосковья.