Доступная аренда, или Освоить новое, застроить старое

 

Арендовать. Нельзя купить

 

Квартира площадью 54 кв. м была бы доступна для покупки в том случае, если бы ее стоимость не превышала совокупного дохода семьи за четыре года. Сейчас средняя цена недвижимости в Москве составляет примерно 180 тыс. руб./кв. м, а ежемесячный доход семьи — 47 тыс. руб. Таким образом, семья с двумя детьми сможет купить такую квартиру только через 20 лет, скопив нужную сумму. Так что, как подчеркнул первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики Москвы Олег Рындин, даже «несмотря на значительные объемы строительства в столице, многие москвичи не могут улучшить свои жилищные условия». По мнению чиновника, даже если мы будем строить больше, недвижимость доступнее не станет. «Устойчивый спрос на столичные квартиры обеспечивает их ликвидность, и ждать в таких условиях снижения стоимости жилья в Москве не стоит», — подчеркнул О. Рындин.

 

Частично решить проблему можно с помощью развития рынка аренды, строительства специальных доходных домов. Средства на это в бюджете есть. «Мы предлагаем создать систему коммерческого найма. Считаем, что это даст возможность улучшить жилищные условия и повысить мобильность населения: люди смогут недорого снимать жилье рядом с местом работы», — заявил О. Рындин. Безусловно, интерес потребителей к проекту сформируется, если арендная плата будет субсидироваться хотя бы для отдельных категорий граждан. А интерес инвесторов, готовых вложиться в доходные дома, будет расти по мере снижения затрат на их строительство. Поэтому нужно выработать условия льготного предоставления земельных участков, минимизировать вложения в инфраструктуру и так далее — это с одной стороны. А с другой — необходимо предусмотреть жесткую систему правового регулирования последующей эксплуатации доходных домов, чтобы инвестор, получивший земельный участок по низкой цене, не мог потом его перепродать дороже и уйти с рынка.

 

Пока при существующей низкой ликвидности проектов по строительству доходных домов у потенциальных инвесторов отсутствует интерес к ним. Негативную роль играет и несовершенство законодательства в этой сфере. Также, напомнил О. Рындин, необходимо «продолжать работу по легализации существующего рынка найма жилья, повышать права участников этого процесса».

 

Аварийный дом: цена вопроса

 

Фонд «Институт экономики города» разработал концепцию развития застроенных территорий. Ее предлагается развивать наряду с программой комплексного освоения новых земель.

 

Население России не слишком растет, а во многих городах даже сокращается. По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в этих условиях «территориальное расползание города не очень правильно, поскольку ведет к деградации центров». Было бы лучше давать жизнь застроенным территориям, обновляя дома, добавляя инфраструктурные объекты, расширяя функции района или квартала. По оценкам экспертов, в России примерно 3% жилого фонда относится к ветхому и аварийному, который потенциально может быть заменен современным жильем.

 

Однако есть еще одна проблема: определение выкупной цены квартир в домах, признанных аварийными. В подобных постройках стоимость помещений, по сути, близка к нулю. Ну а как оценить убытки собственника, когда ему приходится менять место жительства, никто не знает. На практике же все сводится к предоставлению альтернативного жилого помещения.

 

«Мне кажется, в законодательстве запутались, приравняв помещения в аварийном доме к дому, который изымается в государственных нуждах. В первом случае нужно говорить о мерах социальной поддержки, ее размерах и о социальной норме жилого помещения, которое предоставляется таким собственникам; здесь речь не может идти о равноценном возмещении, еще и с компенсацией убытков», — сказала Н. Косарева.

 

Что под снос?

 

Руководитель столичного Департамента градостроительной политики Сергей Левкин рассказал об очередном этапе реновации жилищного фонда Москвы, в ходе которого планируется снести 24,5 млн кв. м жилой недвижимости. «Инвестконтракты ушли в небытие, но опыт, который мы приобрели, дорогого стоит. Он показал, что главное в проекте — это его экономика», — заявил он.

 

К 2025 г. объем аварийного фонда может достичь критического значения. Сносить будут определенные серии домов, построенных в 50–60-х гг. прошлого века (серии I-510, I-511, I-515, II-02). Они будут ликвидированы к 2016 г. После этого начнется так называемый второй этап.

 

«В Москве в свое время появилось много спальных районов, где была предусмотрена только жилищная застройка, поэтому мы рассматриваем реновацию не только как строительство нового жилья, но и как сбалансированное развитие мест приложения труда», — сказал С. Левкин. В качестве примера он привел территорию, где в результате реновации удалось создать дополнительно 6–7 тыс. рабочих мест.

 

Сейчас оценка состояния жилищного фонда происходит по нормам, утвержденным еще в 1986 г. «Мы столкнулись с тем, что по справке БТИ дом имеет износ больше 61%, но построен качественно и может стоять еще как минимум лет 100», — рассказал С. Левкин. Вместе с тем в последнее время количество обращений к властям от жителей Москвы относительно расселения ветхого жилого фонда растет: за последние два года их количество увеличилось почти в четыре раза. «Динамика такова, что если раньше подобные вопросы составляли 12% от всех обращений граждан, то сейчас уже 40%», — сообщил докладчик.