Дома на четыре и пять. Ни высоко ни низко, ни далеко ни близко

Кто не помнит старые добрые пятиэтажки с уютными двориками? Сегодня им на смену пришли похожие, но совершенно иные по качеству жилые комплексы. Таких ЖК все больше, и покупателям есть из чего выбирать.

Пятиэтажки, да не те

Хрущевки, которые в свое время многим помогли решить квартирный вопрос, строили наспех. Конкурентов у государства не было, и о качестве тогда не особо беспокоились. «Большинство хрущевок — это панельные, блочные и в редких случаях кирпичные дома, чаще с плохой тепло- и звукоизоляцией», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

В современном малоэтажном домо­строении используют совершенно иные технологии. «Жилье может быть монолитным, из несъемной опалубки, теплой керамики, пенобетона, кирпича и т. д.», — перечисляет Дмитрий Гуменюк, руководитель департамента маркетинга и рекламы «ЛСР. Невижимость-Москва». Строят сейчас и панельные дома, но совершенно другого качества, с высокими техническими характеристиками. Например, в проекте ЖК «Нахабино Ясное» (Истринский район) корпуса собирают из железобетонных изделий, изготавливаемых на предприятиях «Группы ЛСР», а затем отделывают с применением технологии бесшовных фасадов. Это позволяет избежать промерзания и продувания межпанельных швов, улучшает звукопоглощающие свойства и до 30% сокращает теплопотери внешнего контура зданий.

В ЖК «ЗаМитино» (Пятницкое шоссе, 12 км) для возведения стен применяют экологические дышащие керамические блоки, изготовленные по австрийской технологии, и кирпич ручной формовки Wienerberger. В результате здания имеют великолепную звукоизоляцию, получаются теплыми и долговечными. «Как известно, у хрущевок срок эксплуатации — 50 лет. У наших домов в разы больше», — отмечает Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний Kaskad Family.

Ностальгия по хрущевкам в какой-то мере связана с тем, что психологически в них жилось намного комфортнее, чем в многоэтажных «муравейниках». Современные девелоперы, сохранив такое ценное качество, как камерность, добавили невысоким зданиям изысканности, красоты. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», приводит в пример проект «Эко Парк Нахабино» (поселок Нахабино, Красногорский район), отличительной чертой которого являются галерейные дома. Все квартиры имеют индивидуальный вход с улицы: на первом этаже непосредственно с придомовой территории, на втором и третьем — через остекленную галерею. К каждой квартире, расположенной на нижнем этаже, примыкает собственный палисадник, где можно поставить летние шезлонги или организовать цветник.

«Гибкие» дома и квартиры

Важнейший аспект, характеризующий современные «среднеэтажки», — квартирография. Планировки в новых ЖК в корне отличаются от тех, которые были в домах хрущевской эпохи. На смену стандартным двушкам с арками и проходными комнатами, однушкам с крошечными кухнями явились квартиры самых разных видов и размеров. Площади варьируются от 23 кв. м (малометражки) до 200 кв. м (в комплексах высокого класса), отмечает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».

Более того, застройщики научились делать «гибкими» как сами здания, так и квартиры. По словам Ирины Доброхотовой, для этого используют разно­образный набор поворотных и торцевых секций, а также трансформирующиеся перегородки, позволяющие приспособить жилье к насущным потребностям семьи. Как правило, высота этажей в новых домах — не менее 2,8 м, в элитных может быть до 3,5–4 м. Чтобы разнообразить пространственные решения, применяют лоджии, балконы, террасы, эркеры, которые не только выполняют утилитарные функции, но и улучшают эстетической облик домов.

Сейчас уже мало кто помнит, что в хрущевках квартиры сдавали под ключ, то есть в них сразу можно было заселяться. При этом, замечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, качество ремонта, а также дизайнерские решения оставляли множество вопросов. Сегодняшние застройщики если уж выполняют отделку, то делают ее профессионально, с использованием дорогих материалов.

Начинка для дома

Чуть ли не главным недостатком хрущевок считалось отсутствие лифтов. Скажем прямо: они есть и не во всех современных невысоких домах. «Лифтовое оборудование не устанавливают, чтобы не повышать себестоимость строительства и тем самым не увеличивать цену жилья для потребителя», — отмечает Д. Гуменюк.

Однако это не общее правило. Например, в четырех-пятиэтажных проектах компании Kaskad Family (загородный жилой комплекс «ЗаМитино», поселок Домодедово Таун, проектируемые ЖК «Апрель» и комплексная жилая застройка в Домодедовском районе) предусмотрены лифты.

«В комплексе малоэтажной застройки «Марьино Град» (Новая Москва) все дома спроектированы по европейским стандартам, и в каждом, несмотря на то что они имеют четыре-пять этажей, есть лифт», — сообщает И. Доброхотова.

Если говорить об инженерной начинке зданий в целом, то можно отметить некоторые особенности. Одна из них — отопление. «Если в многоэтажках оно осуществляется с помощью центрального или индивидуального теплового пункта, то в квартирах четырех-пятиэтажных домов тепловая энергия часто генерируется газовыми котлами, установленными непосредственно в жилых помещениях», — говорит Д. Гуменюк. Способ имеет свои преимущества: так как в каждой квартире есть индивидуальная газовая колонка, можно самим решать, когда ее включать и отключать, регулируя температуру в помещении. Это удобно и экономно.

В среднеэтажных домах, как правило, не бывает центрального мусоропровода и весьма редки подземные паркинги. Но в остальном инженерия такая же, как и в многоэтажках: центральные коммуникации, электричество, вода, канализация и т. п.

Не метром единым...

Разумеется, один из важнейших моментов, волнующих покупателей жилья, — инфраструктура. Как бы ни был прекрасен сам дом, но если от него до ближайшей школы или поликлиники ехать и ехать — вряд ли такое предложение кого-то заинтересует. Социальные объекты — одно из слабых мест среднеэтажки, так как, по словам Д. Гуменюка, школы, детские сады, поликлиники возводят в соответствии с нормативами, исходя из числа людей, которые будут проживать в микрорайоне. Это значит, что в малоэтажном жилом комплексе может быть построен всего один детский сад, а в многоэтажном — несколько.

Тем не менее девелоперы находят выход из положения. «Безответственно строить в чистом поле, при отсутствии четких перспектив развития района и планов создания инфраструктуры», — утверждает Н. Картавцева. Поэтому многие застройщики, особенно в масштабных проектах, по собственной инициативе обеспечивают жителей социальными объектами.

По словам Б. Цыркина, приоритетом является комплексное освоение земель, когда создается не просто ЖК, а единая среда обитания, так называемый город в городе. Тогда территория с парковками, детскими и спортивными площадками обнесена забором и охраняется. По всему периметру жилого комплекса устанавливаются видеокамеры, позволяющие жителям со своего монитора в квартире увидеть любой уголок микрорайона, что очень удобно для семей с детьми. Обязательно строят детский сад и школу, магазины и другие объекты социальной инфраструктуры. «Посредством социальных соглашений застройщик участвует в финансировании объектов социальной инфраструктуры всего района. На сегодняшний день компания, не делающая ставку на наличие инфраструктуры в ЖК, рискует его просто не реализовать, — отмечает эксперт. — Современные клиенты выбирают не только метры и хорошую планировку, но и комфортную среду проживания, когда покупают квартиру за МКАД». Социальному развитию подмосковных территорий сейчас уделяет все больше внимания и правительство. Последние законодательные инициативы администрации Московской области, касающиеся ужесточения требований по обеспеченности строящихся загородных объектов социальной инфраструктурой, постепенно приводят к тому, что все больше девелоперов берут на себя такие обязательства, как строительство детских садов и школ на территориях комплексов.

Кому это выгодно?

Сам собой напрашивается вопрос: для чего девелоперам строить невысокие дома, ведь земля в Московском регионе на вес золота? Прежде всего такие комплексы имеют довольно четкую локацию. «В старых границах Москвы, где участки самые дорогие, сегодня малоэтажку практически не встретишь. Основная масса подобных проектов сосредоточена на территории Новой Москвы и в Подмосковье», — отмечает Е. Гудзь.

Как сообщили «Н&Ц» в «Метриум Групп», сегодня в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) представлено более 50 малоэтажных жилых комплексов с объемом предложения около 8 тыс. квартир. Большая часть ЖК сосредоточена в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах. Около 80% проектов относится к эконом- и комфортклассу. Однако присутствуют и объекты бизнес-класса, например ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район), ЖК «Рублевское Предместье. Престиж» (Красногорский район), ЖК «Отрада» (Красногорский район).

Массовое появление невысоких жилых комплексов обусловлено двумя основными причинами, считает Д. Гуменюк. Первая — концепция малоэтажного домостроения, принятая правительством Московской области в 2009 г., которой необходимо руководствоваться при проектировании жилых комплексов. Вторая — большой интерес к данному формату жилья со стороны покупателей.

Современные пятиэтажки любят за то лучшее, что было у хрущевок. «Малоэтажные ЖК комфортнее для проживания, чем многоэтажки, в первую очередь за счет меньшей плотности населения. К тому же их, как правило, строят за пределами больших городов, в местах с благоприятной экологической обстановкой, что также является большим плюсом», — говорит М. Литинецкая.

Справедливости ради надо сказать и о недостатках. Главные — удаленность от столицы и не слишком хорошая транспортная доступность. Обычно из малоэтажных жилых комплексов добраться до Москвы или даже ближайшей железнодорожной станции можно только на автомобиле. Как уже говорилось, при небольших объемах застройки социально-бытовых и культурных объектов предусматривают меньше. Однако в этом тоже можно найти свой плюс. Как отмечает М. Литинецкая, когда застройщику удается сэкономить на инфраструктуре, он в состоянии реализовать квартиры по более привлекательным ценам.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», утверждает, что благодаря упрощенным технологиям строительства и процедуре согласования стоимость квадратного метра в малоэтажках на 20–30% ниже, чем в многоэтажных комплексах. Но, как и в любом другом формате, цены на квартиры зависят от класса ЖК, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. По данным М. Литинецкой, они варьируются от 50 до 95 тыс. руб./кв. м.

Итак, квартира в четырех-пятиэтажном доме — некий промежуточный вариант. Он подойдет тем, кто не хочет жить в мегаполисе, но при этом не готов отказаться от городских удобств. Конечно, коттедж — тоже прекрасное решение, но такая недвижимость среднему покупателю не по карману. А жить в современной пятиэтажке — значит не в тесноте, в комфортных условиях, близко к природе (но в то же время не в чистом поле), иметь возможность водить детей в местные детский сад или школу. Надо всего лишь поселиться «ни высоко ни низко, ни далеко ни близко».