Дом — за рубежом, а кредит — в России

18 Октября в 17:09 207 Маргарита Светлова

Давно прошли те времена, когда даже поездка в Венгрию считалась верхом мечтаний. Сейчас среднестатистический россиянин может позволить себе не только отдых в любой стране мира, но и покупку жилья за границей. Остается выбрать направление и сформировать бюджет для покупки — из собственных средств или с помощью займа. И если с ипотекой на российскую недвижимость все достаточно понятно, то у кредита на зарубежные метры есть свои особенности.

Дом — за рубежом, а кредит — в России
К сожалению, у нас целевых программ по ипотечному кредитованию зарубежной недвижимости практически не существует. «Ряд банков (например, BNP Paribas, «Райффайзенбанк», «Ситибанк», «Юникредит», «Нордеа», «Кедр»), которые рекламируют эту возможность, по сути, предоставляют займы под залог имеющейся собственности», — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. «Крайне редко в качестве исключения такого рода кредиты могут предоставлять VIP-клиентам банков, — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин, — поэтому россиянам, желающим обойти зарубежные банки стороной, лучше всего взять кредит под залог имеющейся на территории РФ собственности». Если будущего заемщика интересует ипотека, залогом для которой выступает приобретаемая недвижимость, то следует обратиться в банк той страны, где она расположена. Тем более что такой кредит будет выгоднее.
 
Россиянину гораздо выгоднее взять кредит в банке той страны, где он приобретает недвижимость: ставки ипотечного кредитования там в два-три раза ниже, чем в России.
«Получать такой заем в России — абсурдное действие, — считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, — поскольку ипотечные ставки в нашей стране гораздо выше, нежели в зарубежных банках, и россияне, как правило, стремятся взять ипотеку там». Кроме того, оформить на территории РФ ипотечный кредит на покупку зарубежной недвижимости и под залог этого объекта просто невозможно, так как это противоречит российскому законодательству, продолжает И. Индриксонс. В законе «Об ипотеке» сказано, что «государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки».
 
Настоящее и перспективы
 
 ЦИФРЫ
На 5–10% выше будет стоимость потребительского кредита на покупку зарубежной недвижимости в российском банке по сравнению с ипотечным займом там же.
 
Под 6–7% в иностранной валюте можно получить кредит на покупку зарубежной квартиры в отечественном банке под залог жилья в России, но предложение ограничено.
 
2–4% — средние ставки по ипотеке в зарубежном банке для нерезидентов.
Опрошенные эксперты единогласны — не стоит ждать, что скоро появятся целевые ипотечные программы на покупку зарубежной недвижимости. Слишком много сложностей возникает в ходе оформления такого кредита. Как отмечает А. Владыкин, невозможно проверить юридическую чистоту сделки. «Проблемы могут быть связаны с отличиями в законодательстве других стран относительно банковской деятельности, залогов и истребования долгов. Кроме того, в последующем заемщик может получить статус иностранного гражданина и востребовать кредит будет практически невозможно, так как в данной ситуации он будет вне юрисдикции российского законодательства», — добавляет эксперт.
 
Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка», видит еще одну причину отсутствия в России ипотеки на покупку зарубежной недвижимости: «Уровень рублевых и валютных ставок на российском рынке не позволяет сделать такие программы конкурентоспособными. Но даже если представить, что наши банки смогут предложить более низкие ставки, то все равно большую часть прибыли съедят дополнительные расходы: выезд сотрудников за рубеж для оформления залога, оплата услуг юристов, работа с оценщиками и страховыми компаниями».
 
Шагов, направленных на изменение текущей ситуации, пока не видно. Даже если и будут предпринимать какие-то меры, то они, скорее всего, коснутся стран СНГ, например Белоруссии. «Отправной точкой должны стать договоренности на самом высоком уровне. Риски банков будут оставаться слишком большими. И первое время объем таких сделок наверняка не превысит 3–7 %. Но их число будет расти, учитывая интерес россиян не только к США, странам Западной и Восточной Европы (Украина и Молдова), но и к азиатским государствам — Китаю, Вьетнаму, Сингапуру и, конечно же, Турции», — подчеркивает А. Владыкин.
 
Что выбрать заемщику?
 
Дом — за рубежом, а кредит — в России
Если возникла необходимость в оформлении займа в российских банках, то есть несколько путей решения этой проблемы. Во-первых, при сумме займа до 3 млн руб. можно воспользоваться потребительским кредитом. Одно из его преимуществ — простота оформления. Однако ставки, как указывает А. Владыкин («НДВ-Недвижимость»), выше, чем по ипотеке, на 5–10%, да и сроки ограничены пятью — семью годами.
 
«Чтобы получить заемные средства на покупку недвижимости за рубежом, обычно используется кредитование под залог имеющегося жилья, — говорит С. Зингель. — Закладывая объект недвижимости в банке, можно рассчитывать на кредит в размере до 85% от оценочной стоимости объекта. А полученные деньги можно направить на любые цели, в том числе на покупку зарубежной недвижимости». По данным «НДВ-Недвижимость», по нецелевому кредиту под залог недвижимости сейчас есть хорошие предложения: 12–13% в рублях и 6–7% в валюте.
 
«Абсолют Банк» предлагает данный вид займа с суммой кредита до 15 млн руб. и сроком до 15 лет. Промсвязьбанк для покупки недвижимости за рубежом предлагает воспользоваться программой «Залоговый кредит нецелевой». Ставка — от 13,75%. В залог предоставляется имеющаяся в собственности квартира, причем принадлежать она может третьим лицам. Банк не предъявляет требований к приобретаемой недвижимости. Деньги можно получить как наличными, так и перевести на счет в другом банке.
 
Также есть возможность оформить целевую ипотеку под залог имеющейся собственности, но ее предоставляет ограниченное число банков и не все заемщики могут пройти процедуру андеррайтинга.
 
Целевые ипотечные программы на покупку зарубежной недвижимости вряд ли появятся в России в ближайшем будущем. Слишком много сложностей возникает в ходе оформления такого кредита. Кроме того, уровень ставок на российском рынке не позволяет сделать такие программы конкурентоспособными.
В случае целевой ипотеки основным требованием у банка, выдающего кредит, будет наличие представительства в той стране, где приобретают объект, и аффилированного агентства недвижимости, которое выполнит все регистрационные действия и отчитается перед банком в РФ. Таким образом, придется нести дополнительные расходы. Даже для простой подачи заявки придется совершить путешествие в страну, где планируют покупку недвижимости. А ставки в итоге банк назначит в соответствии с российским, а не зарубежным рынком ипотеки.
 
По мнению С. Зингеля, россиянину гораздо выгоднее взять кредит в банке той страны, где он приобретает недвижимость. Однако в некоторых странах ипотечное кредитование для россиян де-факто недоступно, например в популярных у них Болгарии и Черногории. Правда, как отмечает

С. Зингель, на помощь нередко приходят сами застройщики, предоставляя беспроцентную или довольно выгодную рассрочку (ставки ниже, чем по кредитам в России).
 
Обращаемся в зарубежный банк
 
МНЕНИЕ
 
Дом — за рубежом, а кредит — в РоссииСтанислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:
 
«Большое значение для иностранного банка имеет кредитная история. Ее влияние настолько велико, что многие люди, которые планируют в дальнейшем инвестировать в недвижимость за рубежом, берут кредит на приобретение первого объекта, даже имея на руках полную сумму. Другими словами, покупая квартиру или дом за границей впервые, человек переплачивает проценты по ипотеке, но приобретает положительную кредитную историю.



Зачастую при рассмотрении кандидатуры заемщика зарубежные банки ориентируются не только на официальную заработную плату. Анализируют движение средств на счетах, наличие и стоимость имеющейся недвижимости, арендный доход и т. д. При этом вопросы уплаты налогов со всех этих доходов иностранные банки не интересуют, они интересуют только фискальные органы на родине покупателя. А вот легальность получения доходов отслеживают очень строго.



Статус заемщика также не будет принципиален для европейского кредитора. Профинансировать покупку недвижимости запросто смогут и домохозяйке, и частному предпринимателю, и безработному. Главное — чтобы был подтвержденный доход».
Сегодня многие европейские банки готовы рассматривать россиян в качестве потенциальных заемщиков, указывает А. Павлов. Конечно, как и везде, здесь есть свои сложности: «Помимо необходимости посещения страны покупки они касаются в основном получения разрешения на приобретение недвижимости, учета доходов потенциального клиента (особенно для собственников бизнеса). Стоит отметить и существенный временной промежуток от подачи заявки на кредит до оформления ипотеки. Также заемщик должен осуществить нотариальный перевод всех своих документов, а эта процедура не из самых дешевых».
 
«Для получения одобрения банка необходимо обладать подтвержденными источниками дохода, а в идеале — депозитом и сформированной кредитной историей на территории страны приобретения недвижимости, — рассказывает С. Зингель. — В каждом государстве и нередко даже в каждом конкретном банке есть свои нюансы, свои особенности в отношении требований, предъявляемых к заемщикам. Но в целом они стандартны».
 
Как отмечают в Gordon Rock, запрашиваемые документы можно условно разделить на три группы. Первая обусловлена идентификацией заемщика: сюда относятся заграничный паспорт, визы и прочее, что подтверждает личность и легальный статус пребывания в стране покупки недвижимости. Вторая группа документов связана с подтверждением платежеспособности заемщика. Это, например, налоговая декларация по месту постоянного проживания или трудоустройства, выписки с личных счетов, документы о собственности движимого и недвижимого имущества и другие, подтверждающие доход заемщика. Третья группа документов имеет непосредственное отношение к приобретаемой недвижимости. Речь идет об отсутствии на ней различных обременений, чистоты правового статуса, законности возведения и т. д. Как правило, запрашиваемые документы принимаются к рассмотрению только в случае их перевода на местный язык, но иногда банки делают исключения для английского языка. При этом в обязательном порядке требуется официальное заверение правильности перевода.
 
«Ипотечные ставки на наиболее стабильных рынках Европы такие: плавающая ставка по ипотечному кредиту в Великобритании составляется примерно 2,3% годовых, а фиксированная — от 3%. Во Франции и Австрии они несколько выше — от 3,2–3,5%, иногда доходят до 4%», — отмечает И. Индриксонс. «При этом бывают программы, которые не предусматривают досрочное погашение в течение первых трех лет либо программы, где первые десять лет можно платить только проценты», — добавляет А. Владыкин.
 
Оптимальный первоначальный взнос обычно равен 30 %, однако нужно быть готовым к тому, что эти средства иностранный банк попросит показать и внести на счет. Также может потребоваться размещение депозита на некоторую сумму, в зависимости от банка она может составлять от 3 тыс. евро до 10 % от стоимости квартиры.
 
Стоит отметить, что в большинстве крупных западных банков можно пересмотреть срок и платеж по кредиту. Для этого нужно собрать полный пакет документов и суметь доказать, что материальное положение существенно улучшилось. «Доход от потенциальной аренды может быть учтен при рассмотрении заявки. Ведь приобретение недвижимости для сдачи в наем воспринимается иностранными банками абсолютно нормально», — подчеркивает А. Владыкин.
 
Резюме
 
Если необходимо купить зарубежную недвижимость с помощью заемных средств, то оптимальными будут два варианта: кредит в РФ под залог имеющегося на территории нашей страны имущества или ипотека в иностранном банке под залог приобретаемого там жилья. Первый вариант проще в оформлении займа, второй более выгоден по процентным ставкам. Но если закладывать нечего, то остается только прибегнуть к услугам зарубежного банка. Ведь оформление потребительского кредита подойдет лишь в том случае, если для покупки нужна небольшая сумма.
 
2 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных