Дом у дороги. Столичные трассы и цены на жилье

В уходящем 2014 г. на территории Москвы было проложено почти 40 км новых дорог. Их строительство часто ведется непосредственно в жилых районах, так или иначе затрагивая интересы собственников жилья. Какие новостройки выиграли от улучшения транспортной ситуации, а каким микрорайонам развитие еще только предстоит?

Строительство новых магистралей, тоннелей, путепроводов и транспортно-пересадочных узлов — одна из основных задач столичных властей. Работы ведутся на 114 объектах. Большое количество дорожных строек связано с МКАД, реконструкцией развязок и съездов с радиальных трасс на Кольцевую, расширением вылетных магистралей.

Повышение скорости движения на основных трассах, ведущих в область, — глобальная задача, ведь ежедневно из Подмосковья в столицу и обратно ездят до 1,5 млн человек! С учетом того, что объемы жилищного строительства за МКАД поступательно растут, ситуация на дорогах коренным образом влияет на качество жизни людей, которые приобретают квартиру в области, но работать собираются в Москве.

Больше всего перспективы развития дорожной сети интересуют тех, кто приобретает жилье в комплексах, расположенных недалеко от новых транспортных развязок. Эксперты рынка недвижимости рассказали «Н&Ц» о том, как изменилась в некоторых районах скорость движения, а вместе с ней и цены на квадратные метры.

Можайское шоссе

Реконструкция Можайки — среднесрочный проект. Он подразумевает возведение сразу нескольких эстакад, расширение дорожного полотна. Работы сегодня идут с опережением графика и должны завершиться в 2015 г.

Непосредственно в Москве вдоль Можайского шоссе строящихся жилых объектов нет, зато сразу за МКАД, в Одинцовском районе, кипит строительство. «Москвичи с нетерпением ждут завершения реконструкции: помимо того что эта трасса считается правительственной и движение по ней ежедневно перекрывается, дорога загружена транспортом рядовых граждан, так как в Одинцово достаточно большой жилой фонд», — комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.

Часть проблем с пробками сегодня решена благодаря открытию дублера Минского шоссе, который проходит в обход Одинцово с севера. Однако эта дорога является платной, а кроме того, не избавляет от необходимости ехать по МКАД, если нужно попасть в Можайский район Москвы. Тем не менее шоссе пользуются новоселы таких микрорайонов, как Немчиновка, Ромашково, Западное Кунцево, Одинцовский Парк и др.

Варшавское шоссе

В конце лета открылась новая развязка на Варшавском шоссе, возле станции метро «Улица Академика Янгеля». В результате появились дополнительные съезды с шоссе на прилегающие улицы, а уже существующие съезды были расширены.

«Жилой комплекс M-House расположен как раз около открывшейся развязки. В результате пробки на этом перекрестке должны существенно уменьшиться. Жители дома смогут без проблем выехать на Варшавское шоссе как в сторону центра, так и в область», — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

При этом, подчеркивает эксперт, цены на квартиры в данном объекте в связи с улучшением транспортной ситуации не поднимались: дом готовится к вводу в эксплуатацию, поэтому стоимость недвижимости повышалась только в связи с ростом строительной готовности.

Новорязанское шоссе

Новая развязка в Жулебино, на пересечении Новорязанского шоссе, улиц Маршала Полубоярова и Генерала Кузнецова, появилась в середине сентября. Чуть раньше на этом же направлении были завершены масштабные работы по строительству эстакад-съездов, связывающих Волгоградский проспект и ту же Новорязанку с МКАД. По предварительным оценкам это должно увеличить пропускную способность на данном участке до 30%.

«Почти сразу после открытия движения на новой развязке наши менеджеры по продажам в ЖК «Белые Росы» в Котельниках заметили, что скорость передвижения стала намного выше. Об этом же говорят и покупатели, которые приезжают в офис продаж на автомобилях», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В то же время на востоке Москвы осталось еще несколько болевых точек, которые по-прежнему вынуждают людей простаивать в пробках: это в первую очередь шоссе Энтузиастов, Носовихинское и частично Щелковское шоссе.

«Если говорить о шоссе Энтузиастов, то создание нескольких дополнительных полос помогло устранить многочисленные заторы на участке до МКАД, однако напряженность снизилась лишь незначительно, так как при въезде в Балашиху пробки, безусловно, остались. Шоссе Энтузиастов нуждается в большей реконструкции», — уверен В. Погосян.

Торг уместен?

«В целом не все развязки одинаково полезны. Эстакада на Можайском шоссе (в пределах Москвы), на наш взгляд, не решает существенных проблем района, но мешает восприятию городской среды», — считает Г. Алтухов. Он также подчеркивает, что жители нередко выступают против дорожного строительства, но их настроения зависят от локации: «Так, задыхавшаяся Варшавка рада открывающимся эстакадам, а жители Ленинского проспекта, добирающиеся до центра за 15–20 мин., не согласны с перспективой создания тоннелей, которые должны увеличить пропускную способность транзитного транспорта вдоль их домов».

Можно вспомнить и протестные акции жителей Большой Академической улицы, которые совсем не рады расширению дорожного полотна и строительству Северо-Западной хорды.

Как утверждают эксперты, нужно обладать определенным талантом, чтобы выгодно продать вторичную квартиру, окна которой выходят на широкую магистраль. «Дело в том, что жилье у транспортных развязок изначально стоит дешевле, чем в более благоприятных с точки зрения экологии районах. Разница может составлять 5–10%. И даже цена, установленная собственником на уровне средней по району, в итоге будет снижена, так как продаются такие квартиры дольше. Покупатель, рассматривая подобный вариант, понимает, что впоследствии будет испытывать определенный дискомфорт от проживания рядом с дорогой», — объясняет Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Что касается новостроек, то квартиры с окнами на шоссе могут предлагаться с незначительными скидками (до 1,5%), но в целом близость транспортной магистрали обычно рассматривается как плюс, в особенности если жилой комплекс располагается за МКАД и имеет удобный выезд на ближайшую трассу.