Дом на площади. Исчезающий вид

 

Все такие разные...

 

Возможность стать жителем дома на площади у москвичей и гостей столицы есть и сегодня. Жилые здания с таким местоположением имеются, квартиры в них периодически выходят на рынок. Что касается цены вопроса, то вариантов масса, поскольку и дома, и площади в Москве разные. В центре города, безусловно, больше исторических зданий, причем некоторые были построены еще до революции. Яркий пример — дом страхового общества «Россия» на Тургеневской площади (Сретенский бул., 6/1), созданный в 1899–1902 гг. архитекторами Н. М. Проскуриным и А. И. фон Гогеном. Изначально в здании было 148 комфортабельных квартир площадью от 200 до 400 кв. м с высотой потолков от 3,8 до 4,2 м. Правда, в советский период жильцов уплотнили, и лишь в наше время в процессе расселения коммуналок большинству помещений вернули первозданную планировку. Дом хорош снаружи (знаменитый Ле Корбюзье считал его самым красивым зданием в Москве) и для своего времени необычайно продвинут в плане технического оснащения: в нем действовали электрические лифты, прачечная, уникальная система вентиляции с подогревом воздуха и пр.

 

Однако большую часть столичных площадей все же украшают здания застройки сталинского времени. Именно тогда, по словам Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», создавалась современная планировка Москвы, выстраивался ее архитектурный облик. В эти годы выросли высотки на Красных Воротах (Лермонтовская пл.), на Кудринской площади (она с 1925 по 1992 г. называлась площадью Восстания). Эти объекты — знаковые для города, особенно знаменита 24-этажная башня на Кудринской. Построенная в 1948–1954 гг. по проекту архитекторов М. В. Посохина и А. А. Мндоянца, она объединяет свыше 450 квартир. Высота здания вместе со шпилем составляет 156 м. Кстати, дом засветился в знаменитом фильме «Москва слезам не верит» (в нем живет дядя героини, профессор). Первая серия переносит зрителя в 60-е гг. Уже тогда дом отличали не только художественные и инженерные достоинства, но и прекрасная инфраструктура: в подвальном помещении были организованы подземные гаражи, а на первом и цокольном этажах располагались магазины, а также кинотеатр «Пламя». В наши дни жители тоже не обделены объектами соцкультбыта: в здании находятся пивной ресторан «Кружка», магазин «Остатки сладки», ресторан The Real McCoy, Центральный ресторанный дом и др.

 

Сравнение стоимости жилья в домах, расположенных на площадях (вторичный рынок)
Площадь	Цена, тыс. руб./кв. м
Трубная	781,7
Петровские Ворота	323,7
Пушкинская	513,5
Калужская	265,1
Гагарина	246,4
Преображенская	194,9
Сухаревская	351,8
Семеновская	214,0
Сокольническая	230,0
Комсомольская	196,0

Еще один известный памятник архитектуры сталинского времени — Дом с башенкой (Смоленская пл., 13/21), созданный по проекту И. Жолтовского. Это здание знакомо многим москвичам — в нем расположен вход на станцию метрополитена. Архитектор начал работу над проектом еще в 1939 г., а закончил после войны, в начале 1950-х. Квартиры в элитном доме получили в основном сотрудники органов. Планировкам помещений и интерьерам позавидовали бы и обитатели дорогих современных жилищных комплексов (ЖК). Кухни, столовые и холлы в квартирах разделяли не стенами, а раздвижными стеклянными перегородками, то есть пространство по желанию хозяина превращалось в единое.

 

В 40–50-х гг. XX в. создан и уникальный архитектурный ансамбль на Гагаринской площади (фактический адрес: Ленинский просп., 30, 37 и 37а), которым имеют возможность любоваться все гости столицы, въезжающие в Москву со стороны аэропорта Внуково. Дома имеют круглую форму и образуют так называемый объект «Юго-западные ворота» — парадный въезд в центральную часть города. Квартиры в комплексе ликвидны и по сегодняшний день и довольно часто появляются в экспозиции (например, только в доме № 37 их 339).

 

Пример сравнительно свежей застройки — монолитный 14-этажный дом на Калужской площади, который чаще называют домом дипломатического корпуса. Ведомственное здание было возведено в 1985 г. по индивидуальному проекту — в доме 324 квартиры, высота потолков 2,7 м.

 

Нетрудно убедиться, что практически все дома на площадях, в какие бы годы они ни были возведены, — не типовой застройки. И хотя создатели современных ЖК преследуют несколько иные цели, нежели архитекторы сталинской поры, они тоже экспериментируют со стилями. Так, ЖК «Преображенская застава» (Преображенская пл., 6), который был введен в эксплуатацию в 2004 г., построен по образу и подобию зданий начала прошлого века, то есть в романтическом ключе, а ЖК «Дом в Сокольниках» на Сокольнической площади (Русаковская ул., 31) чистой воды хай-тек — сочетание стекла и стали.

 

В первом ряду партера

 

Потенциальный покупатель квартиры в доме категории «№ 1» (кстати, такой номер имеют многие здания, расположенные на площадях, хотя у некоторых в фактическом адресе стоит слово «улица») должен как следует взвесить все за и против.

 

Начнем, однако, с положительных моментов, а их немало. Во-первых, это, конечно, расположение. «Часто такие дома построены в наиболее красивых центральных районах и их возникновение связано с историей нашей страны и Москвы», — говорит Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. При этом покупка знаковой недвижимости способна удовлетворить не только эстетические и культурологические, но и вполне земные, практические потребности. Как утверждает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, на сегодняшний день до 70% офисов, фирм и предприятий расположено в центре столицы, таким образом, жить в доме на площади выгодно в смысле близости и доступности места работы.

 

Во-вторых, эксперты отмечают хорошее состояние объектов, о которых идет речь, в массе своей это добротные и привлекательные здания. Так, Сергей Креков, генеральный директор компании Clever Estate, называет в числе достоинств исторических домов качественные, хоть и несовременные материалы, значительную толщину стен, высокие потолки, красивые фасады. Как правило, не вызывает нареканий и инженерная начинка: практически во всех домах такого типа был проведен капитальный ремонт, полностью заменены системы коммуникаций и т.д.

 

Еще один существенный плюс — вид из окна. «Обычно дома на площадях относят к категории объектов «с панорамным видом», — говорит Михаил Раздольский, руководитель офиса «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Так, например, с верхних этажей сталинки, расположенной на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Генерала Ермолаева, открывается чудесный обзор на фонтанную аллею парка Победы. Особенно впечатляет панорама ночью, когда работает подсветка». К тому же, по словам эксперта, красивый вид из окна, скорее всего, никогда не будет перекрыт возведенной по соседству новостройкой, то есть квартира в доме на площади все равно что место в первом ряду партера.

 

Стеклопакеты не спасут?

 

Но, как это часто бывает, достоинства могут превратиться в недостатки — вот и место «в первом ряду», вполне вероятно, будет доставлять владельцам ряд неприятностей. «Жить сегодня в доме, расположенном на оживленной площади в крупном мегаполисе, не всегда комфортно, — уверена Н. Кузнецова. — Серьезная транспортная нагрузка, большое количество офисных и торговых помещений в непосредственной близости и достаточно напряженный людской трафик — все это не лучшие факторы для повседневной жизни». Эксперт С. Креков упоминает и о реалиях последнего времени, усложняющих жизнь жителей центра: «Не способствуют сохранению тишины и нередко проходящие на площадях массовые мероприятия, которые могут быть довольно длительными и шумными».

 

Так как большая часть известных зданий — исторические, то есть построены довольно давно, квартиры в них могут быть некомфортными, так как в них устаревшие коммуникации или не слишком удобные планировки, считает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter. В таких домах часто отсутствует собственный паркинг.

 

Кроме того, здания, возвышающиеся посредине открытого со всех сторон пространства, привлекают внимание, и потому их часто используют как рекламные витрины. Так что жильцам нужно быть готовыми к трудностям, которые описывает М. Раздольский: «При включении и выключении вывески довольно громко гудят (от этого звука не спасают даже стеклопакеты) и мерцают в течение всей ночи, поэтому окна приходится закрывать плотными гардинами».

 

Как уже было замечено, площади — те самые точки, к которым стремятся и где сходятся столичные улицы, шоссе, а также линии метро, — поэтому здесь часто ведут работы, связанные с улучшением транспортной ситуации. Это причиняет жителям большие неудобства. Например, жители тех самых знаменитых домов на Гагаринской площади жаловались, что во время строительства Третьего транспортного кольца (ТТК) на стенах квартир появились трещины...

 

Итак, шум, суета, повышенная загазованность и прочие «прелести» способны нивелировать все преимущества престижного расположения. Именно по этой причине, по мнению А. Подускова, квартиры на площадях постепенно вытесняются в сегменты корпоративного или арендного жилья. Основными потребителями такого продукта становятся профессиональные инвесторы, компании, а в качестве нанимателей выступают люди, постоянно проживающие за городом, или представители регионов, часто бывающие в Москве.

 

Деньгами не измерить...

 

Говорить о том, что квартиры в домах «№ 1» дороже или дешевле остальных, было бы неправильно. «Стоимость подобных объектов определяется не тем, что построены они на площадях, а их месторасположением в центре и исторической ценностью самих зданий», — говорит Ольга Тихонова, генеральный директор офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ». Более того, как утверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне», в случае прохождения через площадь оживленной трассы квартиры с видом на нее могут быть на 15% дешевле тех, что выходят окнами в обычный тихий двор. В целом, по словам эксперта, и в исследуемом сегменте действует общее правило: цены зависят от самого района и состояния жилья.

 

Так, если речь идет о расположенных на площадях типовых сталинских домах, то стоимость такой недвижимости в пределах между Садовым кольцом и ТТК колеблется от 5 до 7 тыс. долл./кв. м, отмечает Н. Кузнецова. Однако ситуация со знаковыми, необычными зданиями уже иная: в них цена квадратного метра может на 10–30% превышать среднерыночную по району. Так, по словам Н. Кац, покупатели квартир в знаменитых высотках «платят за историю, класс и ампирность», и цена на такие квадраты может быть до 20 тыс. долл./кв. м.

 

Однако любителям «возрастной» архитектуры жилье все же обходится дешевле, нежели тем, кто предпочитает новые дома, возведенные на историческом месте. По данным компании EliteCenter, цена на такую недвижимость варьируется от 12 до 25 тыс. долл./кв. м. В некоторых случаях планка поднимается и выше: например, апартаменты в гостинице «Москва» на площади Революции продаются в среднем за 50 тыс. долл./кв. м.

 

Но сколько бы ни стоила сегодня квартира в доме «№ 1», основная ее ценность измеряется не деньгами. Эксперты в один голос говорят, что жилье такого формата — практически исчезающий вид. Все знаковые места столицы давно застроены. И если даже новые площади в Москве появляются — скажем, на присоединенных территориях, — то на них, скорее всего, возведут бизнес-центры или торговые комплексы, но уже не дома...