Договор найма жилья: как все сделать правильно?

Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности. Правильно оформленная сделка — гарантия вашего спокойствия в будущем. Это касается как наймодателя, так и нанимателя, ведь первому нужна своевременная оплата, порядок в квартире и спокойные жильцы, а второму — уверенность, что хозяин не выставит на улицу без предупреждения или не поднимет безосновательно плату за жилье. Все условия можно и нужно регулировать договором.

Многие данный документ называют договором аренды, и с юридической точки зрения это неправильно. Такой термин употребляют, когда физическое лицо сдает свою квартиру юридическому (например, организация снимает жилье для своих работников). Если же физическое лицо сдает жилое помещение другому физическому лицу, то заключается договор найма. О нем и пойдет речь.

Можно без нотариуса

Договор найма жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, если только одна из сторон не будет на этом настаивать. Важно обратить внимание, что если договор заключают на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации, ее порядок определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Максимальный срок, на который может быть заключен договор, — пять лет (если в документе срок найма не определен, то по умолчанию считается, что это пять лет). Договор, заключенный на срок менее одного года, является краткосрочным. От длительности аренды зависят многие права нанимателя.

Если надолго

Договор долгосрочного найма (на срок более одного года) имеет свои особенности. В нем обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с ним. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за их действия. Однако все проживающие имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность, в этом случае они становятся сонанимателями.

Уведомив наймодателя, наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам (правда, не более шести месяцев), он также будет нести ответственность за их действия (ст. 680 ГК РФ). Но вселение невозможно при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Исключение — несовершеннолетние дети.

При долгосрочном найме наниматель имеет право сдать снятое им помещение или его часть поднанимателю (так называемая субаренда или поднаем). На это необходимо согласие наймодателя, а ответственным по договору найма продолжает оставаться первоначальный квартиросъемщик. Срок договора поднайма не может превышать срока первоначального договора.

По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).

Если же наниматель не получил предложения заключить новый договор и сам не отказался от продления действующего договора, то документ будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Меньше года

Если договор заключен на срок менее года, он называется краткосрочным. При этом наниматель ограничен в своих возможностях. Он не имеет права:

• вселять временных жильцов;
• заключать договоры поднайма;
• преимущественного права заключать договор на новый срок;
• требовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор;
• требовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.

Однако стороны могут изменить общие правила и предусмотреть каждое из этих прав в договоре.

Расторжение договора

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

А вот хозяин квартиры не имеет права просто так выставить своих жильцов с занимаемой жилплощади. По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только по решению суда в случаях, таких как:

• невнесение платы за шесть месяцев при сроке договора более года;
• невнесение платы более двух раз при сроке договора до года;
• разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает;
• использование помещения не по назначению или нарушение прав и интересов соседей.

При этом в двух последних случаях необходимо сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. И только если требование будет проигнорировано, наймодатель может обратиться в суд.

К слову сказать, если хозяин квартиры решит продать жилье, то для нанимателя данный факт не является основанием для расторжения договора. В соответствии с ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения договора или изменения его условий. В этом случае новый собственник просто становится следующим наймодателем.