Дешево, зато тепло и уютно. Доступное жилье бывает разным

То, что кризисные времена часто становятся прорывными, — ни для кого не секрет. Взять, к примеру, такой уже привычный формат жилья, как комфорткласс. Рынку недвижимости потребовалась всего лишь семилетка, чтобы не только улучшилось качество строительства в демократичном сегменте, но и кардинально поменялся менталитет, образ жизни тех, кто в силу разных причин может рассчитывать лишь на самое дешевое жилье.

За последние несколько лет понятие комфорткласса прочно закрепилось на рынке недвижимости Московского региона. Современный покупатель понимает, что, приобретая квартиру в жилом комплексе (ЖК) комфорткласса, за сравнительно небольшую прибавку к стоимости он получает более высокий уровень жизни. При этом, как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», далеко не всегда нужно переплачивать: в некоторых случаях квартиру комфорткласса можно купить по цене эконома.

Конкуренция с комфортом

Помнится, по итогам кризиса 2008 г. первые проекты ЖК комфорткласса появились у малоизвестных на тот момент застройщиков, причем исключительно за пределами МКАД. И вот данные на сегодняшний день, которые приводят эксперты девелоперской группы «ОПИН»: «К началу лета на рынок недвижимости Московского региона вышло 13 новых проектов — практически все они представлены в классе комфорт и сосредоточены в Подмосковье — 9 ЖК, в Новой Москве — 1, в Москве — 3». При этом эксперты сетуют, темпы немного снизились, что вполне объяснимо нынешними сложностями в экономике страны. Тем не менее качество предложения воспринимается как само собой разумеющееся.

«Логично, что в основном новые проекты появляются в классе комфорт, и даже московский рынок жилья в пределах МКАД не является исключением», — отмечает руководитель аналитического центра девелоперской группы «ОПИН» Денис Бобков. Сегодня объем предложения новостроек комфорткласса в столице уже составляет около 45%, что, естественно, сказывается на показателях средних цен в столичных новостройках: стоимость 1 кв. м ниже психологической отметки 300 тыс. руб. и составляет 298 062 руб. Это объясняется как выросшей долей объема предложения в комфортклассе, так и укреплением рубля, что актуально для премиум- и элитного сегментов, где значительная часть предложения по-прежнему номинируется в иностранной валюте (по фиксированному или плавающему курсу).

Несмотря на текущее «засилье» нового предложения в комфортклассе, по мнению экспертов «ОПИН», Москва все же сохранит тенденцию к появлению концептуальных проектов. Внутри Бульварного кольца это могут быть точечные проекты, в пределах ТТК — жилые кварталы комплексной застройки. По классу они будут преимущественно относиться к бизнес- и премиум-сегментам.

Вот так комфорткласс, который еще пять-шесть лет назад называли не иначе, как маркетинговый ход девелоперов, придуманный под влиянием кризиса, становится конкурентом другим форматам.

«Нельзя отрицать того, что в момент появления комфорткласса несколько девелоперов пользовались этим определением для продвижения проектов экономкласса, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Однако сегодня к ЖК, позиционирующемуся в сегменте комфорткласса, действительно предъявляется ряд повышенных требований. И выдать эконом за комфорт становится все сложнее».

Согласно классификации жилой недвижимости компании «Метриум Групп» ЖК комфорткласса должны удовлетворять следующим критериям (см. табл. 1).

Но есть еще одна деталь, которую эксперты, как нам кажется, не учли в своей классификации, — это обязательное использование в домах комфорткласса технических новинок, особенно это касается коммуникаций. Например, будущим жильцам в новостройках, которые сдает компания «ЮИТ», не приходится задумываться о прокладке интернет-линии, более того, здесь зачастую используют автономные источники обогрева, которые может регулировать каждый жилец персонально для своей квартиры, создавая тепло и уют исходя из личных представлений. Таким образом, становится понятно, почему конкуренция с комфортом становится на рынке недвижимости все более ощутимой.

Таблица 1

Основные характеристики ЖК эконом- и комфорткласса
Критерии	Экономкласс	Комфорткласс
Безопасность	Не регламентируется	Повышенный уровень безопасности: домофон, возможно — огороженная территория, консьерж
Архитектура	Типовые проекты	Дома современных серий и индивидуальные архитектурные проекты
Отделка фасадов	Типовая отделка	Разнообразная и более дорогая отделка фасадов
Планировки квартир	Стандартные планировки	Разнообразные и функциональные планировки квартир
Высота потолков	Не регламентируется	Минимальная высота потолков от 2,7–2,8 м
Площадь квартир	Стандартная: • однокомнатные от 28 кв. м; • двухкомнатные от 45 кв. м; • трехкомнатные от 55 кв. м; • многокомнатные от 70 кв. м	Увеличенная: • однокомнатные от 35 кв. м; • двухкомнатные от 53 кв. м; • трехкомнатные от 65 кв. м; • многокомнатные от 85 кв. м
Площадь кухни	Не регламентируется	Минимальная площадь кухни — 8 кв. м
Материалы строительства	Не регламентируется	Строительство по монолитной технологии или использование сборных конструкций последнего поколения
Отделка МОП	Стандартная отделка	Улучшенная отделка мест общего пользования
Благоустройство придомовой территории	Не регламентируется	Благоустроенная территория (современные развивающие и обучающие детские площадки, пешеходные и велосипедные дорожки, места для отдыха, занятий спортом, необычные малые архитектурные формы, концепция «двор без машин», иногда — ландшафтный дизайн)
Отделка квартир (при наличии опции)	Муниципальная отделка	Улучшенная отделка с вариантами дизайн-проектов

Главное преимущество остается неизменным

Естественно, это цена квадратного метра. В департаменте консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» отмечают, что к началу летнего сезона средняя цена квадратного метра в массовом сегменте Москвы достигла 157 240 руб. При этом в комфортклассе она составила 156 400 руб., в эконом — 144 548 руб. Положительная динамика роста средних цен сохраняется с начала года. На реализации находились квартиры в 25 новостройках массового сегмента: продажи велись в 22 корпусах экономкласса и в 47 корпусах — комфорт.

На протяжении мая 2015 г. столичный рынок жилья пополнился новым объемом квартир комфорткласса благодаря ЖК «Водный», расположенном в Северном административном округе, где ранее предлагались к реализации только апартаменты. Здесь возведено пять корпусов в общей сложности на 1575 лотов. Следуя популярной сейчас тенденции перевода апартаментов в квартиры, компания MR Group, являющаяся застройщиком объекта, изменила статус апартаментов, которые соответствовали нормам инсоляции и техническим характеристикам, на жилой. Таким образом, в свете новой тенденции стоит ожидать, что пополнение предложения на рынке массового жилья столицы будет происходить не только за счет выхода в продажу новых объектов, но и благодаря изменению статуса помещений в некоторых апарткомплексах.

В то же время, несмотря на пополнение объемов, САО не претендует на лидерство по количеству предложения жилья эконом- и комфорткласса. Первенство здесь удерживает ЮАО (33% корпусов на реализации), за ним следует ЮВАО (25%), на третьем месте — ЗАО (12% корпусов). В САО и СЗАО экспонируется одинаковый объем предложения: по 10% от общего количества корпусов на первичном рынке. Минимальный объем предложения по количеству корпусов зафиксирован в таких округах, как ЮЗАО (3%) и ВАО (1%).

По наблюдениям экспертов, спрос на жилье комфорткласса по-прежнему остается достаточно высоким. В условиях кризиса это объясняется в первую очередь тем, что именно рынку новостроек вообще и демократичному сегменту в частности государство оказало поддержку, которая, как известно, заключается в субсидировании ипотечной ставки. «Кроме того, стоит отметить снижение Центробанком ключевой ставки с 14 до 12,5%: это, безусловно, окажет стимулирующее действие на рынок массового жилья», — комментирует Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой».

Что для Новой Москвы лучше?

Освоение новых территорий, присоединенных к столице, изначально предполагало строительство проектов, доступных по цене, но с качественно новыми характеристиками. Если это многоэтажная панель — то современных серий, а лучше индивидуальный проект (монолит-кирпич). Если малоэтажка — то с рабочими местами, дорогами и прочими благами цивилизации. Это естественно, когда качественное строительство влияет на улучшение всего окружения, способствует созданию дополнительных инфраструктурных объектов (школы, детские сады, скверы, игровые площадки и т. д.). Неудивительно, что объекты комфорткласса лучше всего вписались в эту логику.

Сегодня на первичном рынке Новой Москвы насчитывается 14 ЖК класса эконом и 18 — комфорт. Причем количество квартир в продаже примерно сопоставимо: около 3,6 и 3,5 тыс. соответственно. В процентном соотношении на долю комфорткласса приходится 46,9% от всего объема предложения, на эконом — 48,1% (оставшиеся 5% — бизнес-класс).

Как отмечают эксперты компании «Метриум Групп», за последнее время доля предложения комфорткласса существенно увеличилась. «Однако к концу 2014 г. она сократилась до 35,2%, — говорит М. Литинецкая. — Причиной вымывания предложения стал ажиотажный спрос на недвижимость, отмечавшийся в ноябре-декабре». При этом доля жилья экономкласса выросла почти до 60%, что не свидетельствует о его популярности у покупателей.

Причина опять же лежит на поверхности. Исследования аналитиков показали, что в Новой Москве цены на демократичное жилье, к какому бы сегменту оно ни относилось, практически идентичны. Самым доступным на сегодняшний день жилым комплексом класса комфорт в Новой Москве является «Спортивный квартал». Здесь стоимость квартир начинается от 2,55 млн руб. За сопоставимые деньги можно стать жителем одного из трех проектов экономкласса: «Борисоглебское» (от 1,83 млн руб.), ЖК на Железнодорожной улице в Щербинке (от 2,35 млн руб.) и «Прима-Парк» (от 2,9 млн руб.).

В диапазоне от 3 до 4 млн руб. покупателям доступно равное количество ЖК в каждом сегменте — по шесть проектов. В этой ценовой категории можно отметить микрорайон Центральный ЖК «Новые Ватутинки». Стоимость квартир здесь начинается от 3,87 млн руб. Примерно за те же деньги предлагается жилье в микрорайоне Щербинка (от 3,83 млн руб.). При этом в «Новых Ватутинках» квартиры сдаются уже с готовой отделкой.

Еще в пяти проектах комфорткласса минимальная стоимость квартир находится в промежутке от 4 до 5 млн руб. В этом же диапазоне стартуют цены в трех жилых комплексах экономкласса.

В ценовой категории от 5 до 6 млн руб. перевес на стороне эконома — с такой суммой можно рассчитывать на покупку жилья в трех комплексах, в то время как в комфортклассе представлен только один проект (см. табл. 2).

Таблица 2

Сравнение ЖК Новой Москвы комфорт- и экономкласса по стоимости
Ценовой диапазон, млн руб.	ЖК комфорткласса	Min стоимость квартиры, млн руб.	ЖК экономкласса	Min стоимость квартиры,  млн руб.
До 3	«Спортивный квартал»	2,55	«Борисоглебское»	1,83
			ЖК на Железнодорожной	2,35
			«Прима-Парк»	2,9
3–4	«Новая Звезда»	3,14	«Марушкино»	3,02
	«Легенда № 18»	3,16	«Престиж»	3,2
	«Андерсен»	3,45	«Акварель»	3,3
	«Легенда»	3,5	«Тройка»	3,48
	«Новые Ватутинки», мкр-н Центральный	3,87	«Горчаково»	3,73
	«Москва А101»	3,9	Мкр-н Щербинка	3,83
4–5	«Бутовские аллеи»	4,21	«Акварель»	4,3
	«Рассказоvо»	4,43	«Первый Московский»	4,38
	«Зеленая Линия»	4,58
	«Новые Ватутинки», квартал Южный	4,91	«Новое Бутово»	4,53
	«Калипсо», 2-я очередь	4,94
5–6	«Ново-Никольское»	5,31	«Переделкино Ближнее»	5,22
			«Бунинский»	5,39
			«Изумрудный»	5,5