Что с него взять? Если застройщик — банкрот

25 Июля в 20:32 113 Екатерина Камазинская

Законы, защищающие права участников долевого жилищного строительства, постоянно меняют, улучшают и совершенствуют. Но, как показывает практика, если застройщик обанкротился, судьба дольщиков по-прежнему непредсказуема...

 
Печальная статистика
 
Количество сделок, заключенных по договору долевого участия, постоянно растет, в том числе и в Москве. По данным Росреестра, в мае 2013 г. было зарегистрировано свыше 1,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, в то время как в прошлом и позапрошлом годах этот показатель находился на уровне 325 410 договоров.
 
При этом проблема обманутых дольщиков в России до сих пор стоит достаточно остро. Согласно данным Минрегиона, по состоянию на 1 марта текущего года в России насчитывается 873 проблемных объекта и 86,4 тыс. обманутых дольщиков.
 
Законы на страже
 
Что с него взять? Если застройщик — банкрот
Отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регулируются прежде всего Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 2140ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ему договоры долевого участия (ДДУ) регистрируются, что исключает наличие двойных продаж.
 
«Сам факт заключения договора долевого участия подтверждает, что у застройщика имеются все необходимые документы для начала строительства, с которыми покупатель вправе ознакомиться до подписания договора», — объясняет Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
 
«Дольщики максимально защищены именно законом № 214-ФЗ. Единственные возможные риски возникают лишь в случае банкротства застройщика, но от этого никто не застрахован», — дополняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
К отношениям дольщика и застройщика также применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300–1 «О защите прав потребителей».
 
Кроме того, в конце 2012 г. был принят Федеральный закон № 294-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который вступит в силу с 1 января 2014 г. Он накладывает дополнительные обязательства на застройщика по страхованию своей ответственности за неисполнение (или ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения.
 
Напомним, сегодня исполнение обязательств застройщика обеспечивается одним из способов: залогом земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома или поручительством банка. «Данные способы обеспечивают возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, и уплату ему убытков и неустойки», — объясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
 
Помимо этого с 1 января 2014 г. девелопер должен будет либо вступить в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо за свой счет заключить договор страхования. Правда, новый закон вряд ли поможет обманутым дольщикам, он направлен на защиту тех, кто только собирается стать участником долевого строительства.
 
На днях Минрегион России сообщил, что общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков появится к концу текущего года. С одной стороны, внутри организации создадут фонд, из которого планируется компенсация дольщикам, чьи права окажутся нарушенными, с другой — застройщики заключат договоры со страховыми компаниями, поэтому пострадавшие смогут рассчитывать на выплаты при любом неудачном исходе дела. Ознакомиться со списком застройщиков — членов общества можно будет на официальном сайте созданной организации.
 
Что положено?
 
86,4 тыс. обманутых дольщиков насчитывается в России по состоянию на 1 марта текущего года.
«Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья на сегодняшний день нет, даже если вы покупали квартиру по закону № 214-ФЗ, — говорит М. Литинецкая. — Тем не менее приобретатели жилья по ДДУ более защищены законом, у них есть шанс вернуть хотя бы часть средств (по предварительному договору купли-продажи такая возможность вообще отсутствует)».
 
Напомним: раньше пострадавшие дольщики могли через суд общей юрисдикции потребовать признать за ними право собственности на квартиру. Успех им, конечно, никто не гарантировал, но тем не менее. С 15 августа 2011 г. вступили в силу дополнения в «Закон о несостоятельности (банкротстве)», которые кардинально изменили прежний порядок. Во-первых, теперь участники долевого строительства обращаются в арбитражный суд. Во-вторых, требовать признания за собой права собственности они не имеют права. Теперь дольщики просят включить их в реестр требований о передаче жилых помещений или возврате денег.
 
«Признания права собственности на объект можно требовать при условии, что дом введен в эксплуатацию и в наличии есть акт приема-передачи, подписанный до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом», — отмечает Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».
 
Мария Литинецкая подчеркивает: если покупатель заявляет денежные требования, то он должен знать, что они будут удовлетворены только в третью очередь. В первую — выплачиваются долги гражданам, перед которыми застройщик несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Во вторую — выдаются зарплаты и выходные пособия сотрудникам девелопера, работавшим по трудовому договору. Вернуть всю сумму денег, находясь в третьей и последующих очередях, как правило, практически невозможно! Их может просто не хватить, говорят эксперты.
 
В случае же передачи незавершенного объекта строительства дольщикам на них возлагается обязательство по созданию жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в котором имеют право участвовать и иные кредиторы. Только после того как дом достроят и сдадут его в эксплуатацию, дольщики смогут зарегистрировать право собственности в Росреестре.
 
«При этом вполне реально, что после завершения объекта на квартиры будут претендовать не только первоначальные участники долевого строительства, но и третьи лица — кредиторы застройщика», — отмечает Наталья Баранкова, юрист ЗАО «Пересвет-Инвест».
 
Более того, дольщикам, скорее всего, придется внести дополнительные средства, чтобы найти подрядчика и завершить строительство дома.
 
«Подавая в арбитражный суд заявление, дольщики обязуются до передачи их недостроя в ЖСК погасить за счет собственных средств текущие платежи застройщика, а также задолженность кредиторам», — подчеркивает адвокат Олег Сухов. В результате будущая квартира может быть приобретена за двойную сумму. Поэтому эксперты советуют, принимая решение о предъявлении тех или иных требований, следует исходить из реальной ситуации, а именно на каком этапе строительства находится дом.
 
«Желательно заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь не получится», — говорит М. Литинецкая.
 
Не доверяй и проверяй
 
Если речь идет не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денежных средств или жилья на сегодняшний день нет.
В условиях нестабильного рынка оценить возможное банкротство компании достаточно проблематично. Гарантировать успешный исход дела не могут никакие документы. Тем не менее подстраховку будущему дольщику обеспечат следующие советы экспертов.
 
Не нужно гнаться за предложениями со слишком низкой ценой — наоборот, данный факт должен насторожить и вызвать сомнения.
 
Необходимо оценить респектабельность компании и релевантный опыт работы на рынке недвижимости, получить как можно больше информации об объектах этого застройщика, о схемах, которые были им реализованы, о финансовой устойчивости и т.д.
 
«Посмотрите, не входит ли девелопер в число недобросовестных застройщиков, чьи списки опубликованы на специализированных сайтах. Например, данную информацию можно найти на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью», — говорит Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью ГК ПИК. Косвенным признаком надежности компании, по ее словам, служит сотрудничество девелопера с ипотечными банками — партнерами по строящемуся объекту (они перед кредитованием новостройки тщательно проверяют разрешительную документацию на объект и операционную деятельность застройщика).
 
Необходимо также внимательно изу­чить договор на соответствие нормам закона № 214-ФЗ, ознакомиться с проектной декларацией и посмотреть разрешительную документацию на строящийся объект. «Согласно действующему законодательству застройщик обязан представить вышеуказанные документы для ознакомления любому обратившемуся лицу», — уверяет Д. Погорельская.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных