Что показал KEYS?

KEYS — это индекс стоимости объектов первичного загородного рынка и элитных новостроек столицы, который рассчитали аналитики Knight Frank, IntermarkSavills вместе с независимым аудитором — компанией EY. Специалисты получили следующие результаты: на конец 2013 г. значение KEYS для элитных новостроек Москвы составило 20,2 тыс. долл./кв. м, для столичных проектов с апартаментами — 21 тыс. долл./кв. м, для апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» — 12,7 тыс. долл./кв. м и, наконец, для первичного загородного рынка — 5,2 тыс. долл./кв. м. Подробности — в комментариях экспертов.

 

К общему знаменателю

 

Как рассказал Александр Копылов, директор, руководитель группы по оказанию услуг по оценке недвижимости компании EY, при определении индекса объективность исследования и точность результата обеспечиваются множеством факторов. Эксперты анализируют предложения только на открытом рынке. Объекты, участвующие в расчетах, считаются элитными по консолидированному мнению, то есть соответствуют общим требованиям, предъявляемым к объектам премиум-класса. При этом для чистоты эксперимента аналитики ввели некоторые ограничения: например, не принимали во внимание квартиры с уникальными характеристиками (пентхаусы и т.п.). То есть выбирается некое ядро предложения, причем анализируются проекты на разных стадиях готовности. Таким образом, полученный показатель действительно является достаточно универсальной характеристикой, которая дает представление о состоянии рынка, позволяет его участникам принимать взвешенные решения, а также строить прогнозы.

 

Элитные парадоксы

 

Рынок новостроек премиум-класса медленно, но верно поддается общим тенденциям: средняя площадь квартир сокращается, зато предложений в рамках одного проекта становится больше. В целом ситуация стабильна. Как рассказала Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS, в прошлом году стартовали продажи в 15 новых комплексах (из них девять — с апартаментами). По-прежнему основные объемы предложения сосредоточены в Хамовниках, но на пятки этому району уже наступает Замоскворечье, которое постепенно выдвигается на лидирующие позиции.

 

В целом квартиры стали дешевле, по сравнению с 2012 г. показатель KEYS для элитных новостроек снизился на 4,7%. Для этого несколько причин. «В структуре предложения увеличилась доля небольших объектов, площадь квартир сократилась примерно на 6% (до 177 кв. м), а средний бюджет покупки уменьшился на 13% — до 3,2 млн долл.», — сообщила Е. Юргенева. Кроме того, заметно упали цены на жилье в нулевой стадии строительства. «Привлечь покупателей жилья на этапе котлована крайне сложно, это возможно только посредством демпинга», — отмечает эксперт. Сейчас появилось несколько объектов, в которых цена квадратного метра намного ниже среднерыночной, например, в ЖК Barkli Residence она составляет порядка 12,5 тыс. долл.

 

Таким образом, девелоперы идут навстречу потребителю, готовясь к снижению спроса, который, впрочем, в течение 2013 г. оставался стабильным. По данным Knight Frank, объем сделок на первичном рынке превысил 1,15 млрд долл. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались ЖК «Литератор», «Садовые кварталы», «Итальянский квартал». Что касается квартир, то самыми востребованными оказались «компактные» (для элитных) объекты площадью от 140 до 180 кв. м.

 

Такие разные апартаменты

 

Стремительному развитию сегмента апартаментов не устают удивляться даже эксперты. Вот и KEYS Index Prime Apartments, впервые рассчитанный для апартаментных проектов премиум-класса, показал высокие значения. Причем, как отмечает Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS, если на жилом рынке зафиксирована отрицательная динамика, то рынок апартаментов демонстрирует плюс 12,3% (за IV квартал 2013 г.). Значение индекса определяли по 11 комплексам, строящимся в ЦАО столицы.

 

Интересно, что объекты в деловом центре «Москва-Сити» эксперты вынесли в отдельную категорию, и расчеты по ним осуществляли в индивидуальном порядке. Эти апартаменты стоят особняком: и показатель стоимости у них ниже (почти на 40% уступает индексу для «обычных» апартаментов, расположенных за пределами ММДЦ), и покупатель, как выяснилось, особенный. «Такое предложение адресовано специ­фическому потребителю, который будет находиться в комплексе с понедельника по пятницу», — говорит М. Котова. То есть будущий владелец апартаментов получит два в одном, дом и работу под одной крышей или на худой конец в соседних зданиях.

 

Больше, но мельче

 

Как рассказал Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, вывести индекс на загородном рынке сложнее, так как здесь «аналитики мыслят не квадратными метрами, а домами». KEYS Index Country рассчитывали по 13 проектам премиум-класса на трех основных направлениях — Рублево-Успенском, Новорижском и Минском. Положительная динамика зафиксирована только на Рублево-Успенском шоссе, в целом же сегмент продемонстрировал снижение стоимости квадратного метра домовладения (минус 6% по сравнению с предыдущим годом).

 

На загородном рынке отмечают те же тенденции, о которых уже говорилось в связи с квартирами премиум-класса. «Мы наблюдаем снижение понятия «элитный», — говорит Д. Халин. — В других странах застройщики уже прошли этот путь — от огромных домов к более компактным, теперь это происходит у нас».

 

Эксперты утверждают, что общая степень готовности проектов сейчас гораздо выше. Если раньше на Рублевке покупатели с ходу разбирали любые варианты, то сейчас нет. Поэтому девелоперы вынуждены подстраиваться под запросы клиентов, на рынке элитных домов появилось немало объектов под ключ, то есть полностью готовых для проживания. Кроме того, многие инвесторы значительно снизили цены, по данным Марии Котовой, так называемые сетевые девелоперы искусственно удерживали стоимость некоторых предложений ниже рыночной — скидка порой достигала 50%.

 

Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills, считает, что прошедший год в целом был урожайным. Всего состоялось 130 сделок с коттеджами (79% из них расположены на Новорижском шоссе). Наиболее востребованными были объекты с бюджетом 2–2,5 млн руб. Сейчас по указанным направлениям осталось в продаже 430 коттеджей (на Новорижском — 76%, на Рублево-Успенском и Минском — по 12%).