Что купить, чтобы разбогатеть?

24 Июля в 20:44 34 Ксения Дробышева
Что купить, чтобы разбогатеть?

КП Княжье озеро
 
МНЕНИЕ
 
Что купить, чтобы разбогатеть?Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
 
«Как в Москве, так и в Подмосковье сегодня наиболее выгодно вкладывать средства в качественные новостройки эконом- и комфорткласса. Проблема в том, что в столице количество предложений такого жилья ограничено. Наибольшей инвестиционной привлекательностью отличаются объекты, находящиеся в недооцененных городах: Видном, Пушкино, Железнодорожном, Подольске. Самая выгодная покупка — на начальной стадии строительства. По нашим оценкам, с начала возведения до сдачи дома цена квартиры вырастает в среднем на 25–30%. Есть проекты и с еще большей доходностью».
 

Что купить, чтобы разбогатеть?

 
МНЕНИЕ
 
Что купить, чтобы разбогатеть?Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group:
 
«Потенциальным инвесторам нельзя забывать, что далеко не каждая элитная новостройка дорожает до сдачи в эксплуатацию в два-три раза, — в противном случае состоятельные люди не пользовались бы услугами банковских депозитов. Значительная разница в ценах на разных этапах возведения дома наблюдается только в некоторых объектах, отличающихся интересной концепцией, высоким качеством строительства и отделки, к проектированию которых были привлечены всемирно известные дизайнеры. Частному инвестору есть резон воспользоваться помощью компании, специализирующейся на данном сегменте».
 

Что купить, чтобы разбогатеть?

Некоторые думают, что сам факт обладания одним или несколькими объектами недвижимости (особенно в Москве) — это уже повод причислить такого счастливчика к богачам. Однако мало кто задумывается о бремени содержания недвижимости, уплате налогов, расходах на ремонт и многом другом, что омрачает безоблачное существование «подпольного миллионера». Поэтому сегодня поразмышляем о том, какой объект лучше всего купить, чтобы на нем заработать.
 
Аренда — для тех, у кого все есть
 
Все мы наслышаны о том, как прекрасно жить на Бали, сдавая однушку в Капотне. Поэтому первое, что приходит в голову при мысли об инвестировании в недвижимость, — последующая аренда. А если еще квартира элитная!
 
Однако не будем забывать о том, что сначала придется потратиться на покупку объекта. Да, квартиру премиум-класса можно сдавать за 320 тыс. руб./мес. (по информации агентства TWEED), однако сперва нужно выложить за нее не меньше 1 млн долл. «Сегодня рентабельность бизнеса, основанного на аренде жилой недвижимости, составляет в среднем 4–5% годовых, в этом отношении он проигрывает доходности обычных банковских депозитов. Срок окупаемости готовой квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, может составлять 20 лет и даже больше», — напоминает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group.
 
Точно такая же история и с загородным жильем. «Стоимость аренды некоторых коттеджей в организованных поселках Новорижского направления (к примеру, Истра Holiday) превышает 1 млн руб./мес. В более демократичном сегменте (жилье комфорт- и бизнес-класса) дома на Новой Риге сдают по 140–150 тыс. руб./мес. даже на самом старте сезона аренды», — говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Однако опять же вспомним, сколько нужно заплатить сначала за саму недвижимость (не менее 1 млн долл.), а затем ждать, пока окупятся вложения. К тому же на рынке загородной аренды сильнее выражена сезонность: летом и в новогодние праздники можно завысить ставку, а весной и осенью — просесть в прибыли.
 
Но, может, не хватать звезд с неба и помечтать о более скромных финансовых успехах, сдавая, например, обычную квартиру в Подмосковье? В компании «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что, если приобрести двушку на старте продаж, отремонтировать (а это 800 тыс. руб. с учетом возведения межкомнатных перегородок) и сдать в аренду за 32 тыс. руб./мес., затраты окупятся через два года или чуть раньше, если планомерно повышать ставку. На третий год владелец квартиры получит прибыль 334 тыс. руб. (после уплаты налога). Однако, чтобы оправдать все вложения в покупку, придется сдавать квартиру еще несколько лет. Таким образом, приходим к выводу, что аренда выгодна лишь тем, кому объект недвижимости упал с неба — достался, например, по наследству.
 
 
Купить, затем продать
 
То, что раньше называлось спекуляцией, ныне бизнес. Покупка недвижимости на нулевой стадии строительства и последующая перепродажа — дело рискованное, но оно того стоит. При этом первоначальные вложения окупятся значительно быстрее по сравнению с арендой.
 
«Судя по опыту инвестирования в строящееся жилье клиентов компании «БЕСТ-Новострой», вложившись в покупку двухкомнатной квартиры в подмосковной новостройке, спустя два — два с половиной года можно получить прибыль в размере около 60%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров. Расчеты на примере ЖК «Одинцовский парк» показали: на старте продаж (декабрь 2010 г.) двушка площадью 54 кв. м стоила 2,8 млн руб., или 52,8 тыс. руб./кв. м. В настоящее время готовые квартиры того же размера реализуют по 84 тыс. руб./кв. м, или 4,5 млн руб. То есть совокупный рост цен составил 59%, ежемесячный — 2%.
 
Однако, напоминают в компании, прибыль можно увеличить, если не перепродавать квартиру сразу же после сдачи дома в эксплуатацию. Когда объект находится в собственности не менее трех лет, его не надо декларировать при реализации, таким образом, можно не платить налог. Да и цена недвижимости за это время еще подрастет: по подсчетам аналитиков «БЕСТ-Новостроя», та же двушка к 2016 г. будет стоить уже 5,3 млн руб. Кроме того, все три года квартиру можно сдавать и получить свыше 300 тыс. руб. (с учетом уплаты налога на доход). В этом случае после продажи жилья вы получите вместо имевшихся в самом начале 2,8 целых 6 млн руб.!
 
О том, как инвестирование совершают в элитном сегменте, рассказал Р. Попов: «Наибольшую прибыль можно получить при покупке новостройки на самом раннем этапе ее возведения, в идеале — в период закрытых продаж. Дальнейшее зависит от задач инвестора: если стоит цель максимально быстро вернуть вложенные средства, то квартиру можно выставлять на продажу сразу после сдачи дома госкомиссии. Прибыль в таком случае зависит не от времени и не от ценового сегмента, а от качества проекта. Цена уникальных домов с авторской архитектурой, отделкой от известного дизайнера, в престижном районе за период строительства может вырасти на 50% и выше. Например, в ЖК «Садовые Кварталы» в 2010 г. квартиры предлагали за 6 тыс. долл./кв. м, сейчас стоимость такой недвижимости начинается уже от 12 тыс. долл./кв. м, а в 2014 г., после введения объекта в эксплуатацию, прогнозируемая цена составит около 18 тыс. долл./кв. м. Дальнейший рост стоимости зависит от уровня спроса на недвижимость, инфляции и макроэкономической ситуации».
 
 
Как выбрать объект?
 
Эксперты советуют не полагаться на интуицию, а как следует изучить рынок и тот сегмент, в который вы собираетесь инвестировать. Если надеетесь на быструю перепродажу и небольшой доход — выбирайте новостройки эконом- и комфорт-класса с удачным местоположением. В элитном сегменте за короткое время покупателей не найти: средний срок экспозиции квартиры составляет полгода.
 
И, конечно, помните азбучные истины: следует проверить надежность застройщика, его предыдущие объекты, документацию на реализуемый проект, долю собственных и заемных средств. Для большей надежности стоит проконсультироваться у независимых брокеров: им придется заплатить комиссию, но риски вложиться в неудачный проект или заведомый долгострой будут сведены к минимуму.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных