Чистый, частичный, смешанный

 

Свой ГУП

 

Сегодня обменом муниципального жилья в Москве занимается ГУП «Мосжилсервис». «При обмене участники сделки платят определенную комиссию, и, если все в порядке, им выписывают ордера, на основании которых подписывается договор социального найма», — рассказывает Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

 

Офисы ГУП «Мосжилсервис» есть в каждом округе столицы, причем один даже занимается междугородним обменом. Однако с учетом того, что муниципального жилья все меньше, процедура обмена на рынке недвижимости стала непопулярной. «Такие сделки проводятся, но их объем крайне незначителен. Базы данных маленькие, они находятся в пунктах оформления договоров», — констатирует Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

 

Существуют определенные ограничения на обмен муниципальных квартир. Например, он невозможен, если дом признан аварийным или идет судебное разбирательство о расторжении договора социального найма. Следует иметь в виду, что для оформления обмена необходимо согласие всех, кто имеет право на пользование жилым помещением (включая отсутствующих в настоящее время по месту постоянного жительства — их согласие заверяется нотариусом). При наличии несовершеннолетних или недееспособных придется заручиться согласием органов опеки. Предметом обмена, как правило, является изолированное помещение. Обмен части квартиры допускается только в случае, если в комнату будет вселен совершеннолетний член той же семьи (это называется частичный или родственный обмен).

 

Разновидности сделки

 

Вообще существуют две основные разновидности сделки. Чаще всего происходит так называемый чистый обмен, в котором участвуют две муниципальные квартиры.

 

Второй вариант — когда у одного человека квартира приватизированная, а у другого нет. В этом случае возможен смешанный обмен. «То есть можно поменять свое право собственности на право пользования», — объясняет Петр Пономаренко.

 

Когда в 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс, возникла дискуссия, можно ли считать смешанные обмены законными. Дело в том, что в ЖК ничего про такую процедуру не сказано. В итоге юристы пришли к выводу, что раз законом не запрещено, значит, разрешено, и в том же 2005 г. Мосжилсервис стал регистрировать подобные сделки.

 

При смешанном обмене в случае выявления обоснованных претензий третьих лиц в отношении частной квартиры и признания судом сделки недействительной обе стороны возвращаются в свои прежние квартиры, а виновная сторона должна возместить все убытки, связанные с неудавшейся сделкой. Есть еще один нюанс, который надо учитывать: если бывший собственник, ставший теперь нанимателем, ранее использовал свое право на приватизацию, то полученную муниципальную квартиру он уже не сможет сделать собственностью. Но из этой ситуации есть выход: если кто-то из членов семьи (например, дети) еще не воспользовался своим правом на приватизацию, то он может оформить недвижимость на себя. Конечно, подобные вопросы лучше уточнять перед совершением сделки. Законы и нормативы постепенно меняются, поэтому наиболее достоверную информацию о порядке обмена лучше получить в Мосжилсервисе или в Департаменте жилищной политики города.

 

Обмен — это не страшно

 

Одна из причин, по которой граждане (особенно люди старшего поколения) могут предпочесть обмен, — это отсутствие рисков, связанных с передачей денег при продаже и покупке. При такой сделке едва ли можно столкнуться с какой-то спланированной аферой.

 

«В процессе обмена могут быть нарушены разве что права лиц, которые были незаконно сняты с регистрационного учета или находятся в местах лишения свободы, — говорит К. Шибецкий. — Теоретически такие риски существуют, но они намного меньше по сравнению с теми, которые встречаются в сделках купли-продажи».

 

В муниципальном жилом секторе собственником в любом случае остается государство (до момента приватизации квартир). Даже если суд признает справедливыми претензии кого-то из «неучтенных» жильцов, то худший сценарий — это возврат участников сделки в свои прежние квартиры. «После обмена любой гражданин в течение полугода вправе вернуть обратно свое жилье, не углубляясь в разъяснения поступка», — сообщает П. Пономаренко. Правда, в этой легкости есть свой минус. То есть кому-то могут просто не понравиться шумные соседи, кто-то не сможет привыкнуть к новой квартире — и добро пожаловать на исходные позиции. В этом случае деньги, потраченные на переезд и ремонт, вернуть проблематично, не говоря о потерянном времени и нервах.

 

К плюсам социального обмена в сравнении со сделками купли-продажи приватизированных квартир можно отнести и отсутствие необходимости платить комиссионные риэлтору. Каждый вправе взвесить все за и против и выбрать, какой вариант больше подходит лично для него. Проведя такой анализ, большинство граждан все же предпочитают приватизировать квартиру, с тем чтобы попытаться продать ее с максимальной выгодой для семейного бюджета.