Цены снижаются, покупатели ждут

Стоимость недвижимости снижается и на вторичном рынке, и в сегменте новостроек. Как отмечают аналитики, покупательский спрос также заметно упал. Чтобы повысить ликвидность своих квартир, продавцы вынуждены корректировать цену объектов, предлагать различные скидки и акции.

Рынок вторичного жилья

Объем предложения продолжает оставаться на высоком уровне, по итогам июля он составил 55 тыс. квартир. При этом количество квартир экономкласса уменьшилось на 2,5%, предложение недвижимости комфорткласса снизилось на 3,3%, а бизнес-класса — на 3,2%.

Доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу в июле) составила 15%, это меньше, чем в среднем на активном рынке (График 1).

Изменение объема предложения по округам изменялось в пределах от —2,5% (ВАО, СВАО) до —3,3% (ЦАО). По типам домов уменьшение количества квартир в открытой продаже варьировалось от 1,7% в домах хрущевской постройки до 3,5% в монолитных домах.

По типологии квартир объем предложения в июле снизился по сравнению с июнем следующим образом:

• количество однокомнатных квартир сократилось на 2,7%;
• двухкомнатных квартир — на 3%;
• трехкомнатных — на 3,3%;
• многокомнатных — на 3,5%.

Средняя удельная цена предложения в рублях на вторичном рынке Москвы по итогам июля уменьшилась на 2,2% и составила 240,3 тыс. руб./кв. м. Уменьшение цены по итогам июля отмечено во всех срезах — по округам, по типам домов, по типологии квартир. Динамика средней удельной цены предложения на фоне изменения объема предложения на вторичном рыке Москвы представлена на графике 2.

В начале 2015 г. средняя удельная цена предложения показывала ежемесячный прирост. Максимальные темпы прироста были отмечены с декабря 2014 г. по март 2015 г. При этом заметный рост цены в декабре 2014 г. был связан с ажиотажным спросом, а рост цены с января по март — с сокращением объема предложения. С апреля 2015 г. — на фоне ощутимого снижения покупательской активности — наметилась тенденция к уменьшению средней удельной цены предложения. При этом реальная цена продажи была меньше цены предложения на величину дисконта.

Средняя удельная цена предложения по классам по итогам июля 2015 г. составила:

• экономкласс — 180,7 тыс. руб./кв. м (–0,9% к июню);
• комфорткласс — 244 тыс. руб./кв. м (–2% к июню);
• бизнес-класс — 319 тыс. руб./кв. м (изменение в пределах погрешности).

Изменение цены предложения по округам представлено на графике 3.

На вторичном рынке Новой Москвы средняя удельная цена предложения по итогам июля 2015 г. уменьшилась на 1,3% и составила 119,7 тыс. руб./кв. м.

«Можно говорить о тенденции к снижению реальной стоимости недвижимости на вторичном рынке Москвы, — отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Традиционно падение цены всегда происходит сначала в скрытом виде за счет торга, а спустя некоторое время фиксируется уже реальное уменьшение стоимости предложения как на выставленные, так и на новые объекты. Покупательский спрос на рынке снизился примерно на 40%. Чтобы повысить ликвидность своих квартир, продавцы вынуждены корректировать цену предложения».

Рынок новостроек

По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в июле 2015 г. объем предложения Москвы в старых ее границах увеличился за счет выхода новых корпусов в уже действующих проектах, а также нового проекта бизнес-класса — ЖК «Дыхание». При этом на присоединенных территориях объем предложения сократился за счет продажи остатков квартир в готовых корпусах. Средневзвешенная цена снизилась в Москве и Новой Москве не только из-за структурных изменений, но и благодаря различным скидкам и акциям от застройщиков.

В июле 2015 г. общее количество новостроек в Москве выросло на 4,5% и составило 257 объектов (106 проектов). Общая площадь квартир в продаже соответствовала 1,3 млн кв. м (+1,3%), что составляет 17,2 тыс. квартир.

Средневзвешенная цена предложения составила 238,6 тыс. руб./кв. м (–2,2%), что соответствовало 4,2 тыс. долл./кв. м (–6,8%).

Средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках экономкласса увеличилась на 3,7% и составила 109,9 тыс. руб./кв. м. В продажу поступил новый объем квартир во втором корпусе ЖК «Терлецкий парк», который находится на высокой стадии строительства. В сегменте комфорткласса средневзвешенная цена за июль составила 167,3 тыс. руб./кв. м (–0,8%). Предложение пополнилось новым корпусом в ЖК River Park. В бизнес-классе цена незначительно уменьшилась, на 0,5% — 252,2 тыс. руб./кв. м. В районе Тимирязевский стартовали продажи квартир в ЖК «Дыхание», минимальный бюджет покупки составляет 14 млн руб.

Количество новостроек в Новой Москве сократилось на 3% (294 корпуса). Предложение пополнилось корпусами в масштабных проектах города-парка «Первый Московский», ЖК «Бунинские луга». Количество реализуемых квартир в Новой Москве выросло на 1,2% и составило 9,2 тыс. (540 тыс. кв. м).

В июле 2015 г. цена предложения на рынке Новой Москвы уменьшилась на 0,2% и составила 97,4 тыс. руб./кв. м (1,7 тыс. долл./кв. м). В домах экономкласса цена за квадратный метр выросла на 0,4% (92,1 тыс. руб./кв. м), в комфортклассе уменьшилась на 0,5% (94,9 тыс. руб./кв. м). В сегменте бизнес-класса цена осталась на уровне прошлого месяца — 142,8 тыс. руб./кв. м.

«В июле 2015 г. в старых границах Москвы выросло количество корпусов в реализации, а в Новой Москве сократилось за счет продажи остатков в готовых корпусах. Цена уменьшилась, так как застройщики активно предлагают различные скидки и акции для привлечения покупателей, а также за счет структурных изменений в предложении и выхода новых объемов квартир», — комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По материалам отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ»