Цены на испанское жилье: купить нельзя ждать

11 Марта в 13:51 89 Владимир Добрынин

Испанские аналитики расходятся в оценке ситуации, сложившейся на рынке недвижимости страны. С одной стороны, различные издания четыре года подряд пишут на тему «рынок достиг дна, цены на жилье упали». С другой стороны, 650 тыс. единиц новостроя остается нераспроданным. В реальности оживленная торговля испанской недвижимостью все-таки идет, но когда банки выбрасывают очередной пакет токсичных активов, или когда хозяин конкретного объекта хочет немедленно избавиться от него.

Цены на испанское жилье: купить нельзя ждать
Нельзя сказать, что частые заявления о «достижении дна» не соответствуют действительности. Как и разговоры о том, что стоимостные показатели имеют перспективу к дальнейшему снижению. Два процесса, вроде бы противоположных по значению и направлению, благополучно уживаются под одной испанской крышей. Весь фокус в том, что спуск цифровых показателей с пика, на который они взобрались, в разных категориях недвижимости и в разных регионах страны происходит неравномерно, что дает право сторонникам каждой из точек зрения доказывать свою правоту и подтверждать ее объективно существующими фактами.
 
Если кому хочется конкретики, то вот она. Дорогие районы по-прежнему остаются дорогими, и сползание цен в них минимально. Когда вы сталкиваетесь с фразой вроде «La Caixa (самый крупный каталонский банк, один из ведущих в Испании) выставляет на продажу до такой-то даты сотню квартир со скидкой в 60%», то это еще не означает, что человеку, желающему приобрести шикарную виллу за небольшие деньги, крупно повезло. Потому что эта сотня — отобранное по эмбарго жилье у тех, кто покупал его в свое время целиком за деньги банка.
 
Покупатели такого жилья в абсолютном большинстве были «милеуристами», как называют в Испании людей, зарплата которых в месяц составляет тысячу евро (mil euros), а значит, купить очаг в престижном районе Барселоны или Мадрида, и тем более Марбельи, они не могли по определению. Стало быть, все то, что вам предлагают в этой пресловутой сотне, есть нечто для перекупщиков, которые через несколько лет при новом подъеме цен (никуда они не денутся, вырастут, кризис не вечен!) смогут их продать с прибылью. А пока посдают в аренду. Тем, кто приезжает на пляж и кому престижность территории, грубо говоря, до лампочки.
 
Дорогие районы Испании по-прежнему остаются дорогими, и сползание цен в них минимально.
Где цена действительно сильно упала — так это в районе так называемого Леванте (Кастельон, Валенсия, Аликанте). Это один из тех регионов Испании, что может похвастаться относительно низкой стоимостью сервиса и еды, но при этом наибольшим количеством солнечных дней в году (300–320) и водой Средиземного моря более теплой, чем у берегов Барселоны и Жироны. Арабские шейхи сюда еще не зачастили, а вот российских средней руки миллионеров и британских пенсионеров (что почти то же самое) тут достаточно. Население некоторых городов побережья Коста-Бланка более чем наполовину состоит из иностранцев — это данные, между прочим, официальной госстатистики.
 
Когда вы неожиданно натыкаетесь на заголовок: «Эксперты считают, что недвижимость в Испании должна еще подешеветь на 20%, чтобы хорошо продаваться», то знайте — здесь пойдет разговор о севере, о Стране Басков, где дождливых дней больше, чем солнечных, но где почему-то всегда и во все времена средняя цена жилого квадрата была самой высокой по Пиренейскому полуострову. И продолжает таковой оставаться сейчас.
 
Цифровые трюки отчетности
 
Цены на испанское жилье: купить нельзя ждать
Самый свежий пример из раздела «Что может стоять за падением спроса». По итогам 2013 г. риелторские агентства Испании выступили с аналитикой, в которой главной линией прочерчено: «Продажи жилых объектов в стране существенно снизились. Даже банковское жилье, которое финансовыми учреждениями предлагается на рынке по сравнительно невысоким ценам, не пользовалось ажиотажным спросом. В целом за прошлый год шесть ведущих банков Испании вместе с организацией SAREB (банк токсичной недвижимости, куда сливаются все активы сектора, принадлежащие национализированным финансовым структурам или тем, что балансируют на грани банкротства) реализовали 78 448 единиц жилого сектора».
 
Многочисленные новостные агентства моментально растиражировали сообщение, особенно подчеркнув двукратное снижение показателей крупнейшего испанского банка Santander (в 2012 г. продал 33 500 объектов, в 2013-м — 15 000).
 
Помните, у блестящего экономиста начала прошлого столетия Г.В. Плеханова: «Дайте мне «Библию», и я через пару недель вам покажу, что это отличная атеистическая книга»?
 
Все дело в подборе цифр и нечаянном (или намеренном) опускании деталей, которые кажутся неважными. Или не укладываются в задачу, поставленную перед исследователями.
 
Чтобы падение активности в риелторской сфере выглядело совсем уж убойно, можно добавить результаты по количеству операций, проведенных четырьмя взятыми под крыло государства банками Bankia, Novagalicia, Catalunya Banc и Banco de Valencia. В сумме за год у них набралось 9000 проданных объектов. Для сравнения: в 2012 г. одна только Bankia реализовала 14 500 квартир (в 2013-м — всего 4800).
 
Где цена действительно сильно упала — так это в районе так называемого Леванте (Кастельон, Валенсия, Аликанте). Это один из тех регионов Испании, что может похвастаться относительно низкой стоимостью сервиса и еды при наибольшем климатическом комфорте (300–320 солнечных дней в году, и вода Средиземного моря более теплая, чем у берегов Барселоны и Жироны).
Тем, кто желает в качестве комментария к шокирующим показателям услышать что-то добивающее вроде: «активность упала, вслед за ней покатятся и цены», не советую настраиваться на это. Потому как это самое падение активности может оказаться не чем иным, как свидетельством подъема.
 
То, что Испания покончила с рецессией, признали уже не только политики страны и Евросоюза, но и экономисты. То, что она начала выходить из кризиса, говорят уже на каждом углу. И банкиры это не просто слышат, но знают всю подноготную состояния дел изнутри.
 
Если, к примеру, Banco Sabadell отрапортовал о росте количества сделок — 18 501 в минувшем году и 13 777 — годом ранее, — это о чем говорит? Без другого очень важного, но не приводимого показателя — ни о чем!
 
А вот если CaixaBank «продал 18 386 объектов, увеличив при этом объем реализации по сравнению с 2012 г. на 119 %, общая сумма поступлений составила 2,18 млрд евро» — это уже основание для рассуждений. Если помнить главное правило бизнеса — «прибыль прежде всего», то именно по росту доходности следует определять результаты деятельности, а не числом подписанных договоров на продажу.
 
Еще один испанский финансовый монстр — банк BBVA: общее число продаж в 2013 г. — 14 390. прирост по сравнению с 2012 г. — 43,2%. Вроде бы надо говорить о позитивных подвижках. Но взглянув на сумму поступлений, выясняешь, что банк потерпел убытки в 1,254 млрд евро. Чтобы избавиться от балансового балласта, пришлось основательно снижать цены.
 
В Стране Басков, на севере Испании, где дождливых дней больше, чем солнечных, почему-то всегда средняя цена жилого квадрата была самой высокой на Пиренейском полуострове. И продолжает таковой оставаться сейчас.
При взвешивании всех приведенных цифр вывод напрашивается абсолютно не совпадающий с бодрыми заявлениями агентств, привыкших оперировать вырванными из контекста фразами и не утруждающих себя поиском длинных цепочек причинно-следственных связей. Ждать падения цен на испанское жилье не стоит. Слабые банки упали, сильные уже чувствуют себя преодолевшими кризис и могут себе позволить спокойно вытягивать из своих недвижимых активов если не максимум выручки, то, по крайней мере, «выше нижнего». Демпинг если и будет, то точечный, разовый, рекламно-пиарного характера, на общую погоду не влияющий.
 
Основная масса средств, находящаяся в обороте в последние несколько лет на испанском рынке недвижимости, — поступления от зарубежных инвесторов. Крупные риелторы давно уже ориентируются на иностранцев, обычно — британцев, немцев и скандинавов, а сейчас в большей степени — на китайцев и русских, ежегодно в разы увеличивающих свою покупательскую статистику.
 
Потому при всем том, что 650 тыс. вновь построенных квартир в Испании не нашли еще хозяев, строительная отрасль страны вновь начинает подавать признаки жизни — кое-где (в Андалусии особенно) нового жилья уже не хватает.
 
Испанская недвижимость сегодня: без ипотеки и с прицелом на продажу с прибылью
 
То, что Испания покончила с рецессией, признали уже не только политики страны и Евросоюза, но и экономисты.
Желающих связывать себя долговыми обязательствами с испанскими банками становится все меньше. По данным экспертов El Pais в сфере недвижимости «семь из десяти покупателей жилья платят все и сразу». Политика максимального расширения сроков кредитования (у некоторых банков в предкризисный период они доходили до 50 лет) себя изжила. Приобретателям недвижимости не хочется больше «всю жизнь чувствовать себя должником и переплачивать в итоге за это сомнительное удовольствие втрое».
 
По информации Министерства развития, иностранные покупатели испанских домов и квартир почти поголовно стремятся обходиться без кредитов или предпочитают их брать в банках своих стран.
 
За 70–80 тыс. евро можно купить квартиру в районах, удаленных от центра.
Согласно данным Генерального совета нотариата Испании, в годы бума недвижимости количество приобретавших жилье за полную оплату набиралось до 37,3%. Сейчас их число увеличилось практически вдвое — до 68,8 %. По мнению Хосе Гарсия Монтанальво, профессора кафедры экономики Университета Помпеу Фабра (UPF), «упавшие испанские цены еще долго будут привлекать иностранных инвесторов, до момента, пока снова не начнут расти».
 
Сегодня наибольшей «иностранной финансовой интервенции» подвергаются: Жирона (36,3% сделок), Малага (39,9%), Тенерифе (40,5%). А безусловным лидером в этой сфере является провинция Аликанте — 54,2% от всех операций с жильем составляют сделки с участием неиспанцев. При этом отмечается устойчивый интерес к районам, удаленным от центра, — там квартиры можно взять за 70–80 тыс. евро. Это как раз те деньги, что есть у каждого из покупателей в кошельке или на счете и позволяют обойтись без ипотечных сложностей. Ну, а выдвинуться на пляж — десять минут пешком или три — на машине, разница-то ведь небольшая.
 
Ждать падения цен на испанское жилье не стоит. Слабые банки упали, сильные уже чувствуют себя преодолевшими кризис и могут себе позволить спокойно вытягивать из своих недвижимых активов если не максимум выручки, то, по крайней мере, «выше нижнего».
«Но не надо думать, что в 100% случаев мы имеем дело с так называемыми финальными приобретателями, — отмечает Монтанальво. — Затруднительно подсчитать сейчас, какую часть из них составляют спекулянты. Мне она представляется довольно значительной: господствующие сейчас цены обещают в будущем, может быть даже и не столь отдаленном, неплохой навар на продаже объекта. А пока им можно попользоваться и самому или сдать в аренду».
 
Давать советы, как действовать в сегодняшней ситуации, сложившейся на рынке испанской недвижимости, не вижу смысла: все за и против приведены выше. А в каком месте изречения, вынесенного в заголовок следует поставить запятую, — вам решать.
 
1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных