Бывший муж претензий не имеет

 

Квартира из кооператива

 

Иногда кажущаяся безупречной во всех отношениях квартира оказывается шкатулкой с сюрпризом. Кооперативное жилье не исключение. Об одной непростой сделке рассказывает Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

 

«В агентство обратилась чрезвычайно щепетильная покупательница, которую не устроило множество вариантов, предложенных риэлторами. Например, она не рассматривала квартиры, полученные по наследству, чтобы исключить малейшую возможность судебной тяжбы по оспариванию сделки. Да и остальные требования были довольно строгие. Наконец, мы подобрали жилье, которое подходило по всем параметрам. История возникновения права собственности на первый взгляд исключительно прозрачная — продавец, член жилищно-строительного кооператива, полностью выплатила пай в 90-х гг. При этом квартира была юридически и физически свободна, хозяйка проживала за границей, а московскую недвижимость прежде сдавала.

 

Но, к сожалению, все оказалось не так просто. После первого круга проверок выяснилось, что продавец почти весь период выплат за кооперативное жилье состояла в зарегистрированном браке, а развелась буквально за пару лет до полного погашения стоимости. С одной стороны, право собственности в ЖСК согласно ГК РФ возникает с момента полной выплаты пая, то есть бывший муж не имеет права на квартиру. С другой стороны, он может претендовать на часть паенакоплений.

 

Мы не знали о взаимоотношениях между экс-супругами. Да, прошло много времени, но часто судебные иски подают именно после продажи имущества. Поэтому решили обязательно пообщаться с бывшим мужем, понять его отношение к происходящему.

 

Но прежде нужно было человека разыскать. Риэлторы выяснили, что он выписался в никуда. Найти бывшего супруга удалось через военкомат: будучи военным пенсионером, он встал на учет в Иваново, куда и отправились специалисты агентства. К счастью, встреча прошла удачно. Мужчина подписал у нотариуса заявление о том, что не возражает против продажи квартиры, не претендует ни на нее, ни на долю и не имеет претензий к бывшей жене. При этом он не был богат и жил в обычной квартире, тогда как недвижимость его жены продавалась почти за 1 млн долл.».

 

Резюме. Проверка выявила поводы для сомнений. Достаточно большая часть пая была выплачена из средств, вырученных от продажи личной квартиры бывшего мужа, и у него были подтверждения этому факту. Продавец намеренно скрывала от риэлторов местонахождение экс-супруга, так как боялась, что он, узнав о предстоящей продаже, начнет оспаривать ее право собственности или претендовать на долю. Так как этого не случилось, сделка прошла без неприятных сюрпризов. Но главное — специалисты из агентства исключили возможность судебных разбирательств в будущем.

 

Справка с поправкой

 

Выписки из ПНД и наркологического диспансера (НД) входят в стандартный пакет документов, запрашиваемых при покупке квартиры на вторичном рынке. Но даже эти справки не всегда являются гарантией безопасности сделки. Руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья» Андрей Банников поведал случай из практики:

 

«Нам продавал квартиру молодой человек, жилье досталось ему в подарок от бабушки. И хотя продавец производил крайне благоприятное впечатление, тем не менее мы взяли справки из ПНД и НД и на него, и на дарительницу. На учете никто из них не состоял. Однако при проведении полной проверки из архивной выписки домовой книги выяснилось, что женщина выписана из некоего интерната N. Обратились за разъяснениями к внуку. По его словам, ничего страшного, обычный пансионат для пожилых людей, он бабушку там постоянно навещает, с ней все хорошо и т.д.

 

Риэлтор все же нашел адрес учреждения, которое находится где-то в Выхино, сел на машину, приехал туда. Оказалось, что это психоневрологический интернат с решетками на окнах. К бабушке агента даже не пустили, то есть нетрудно догадаться, в каком состоянии она находилась».

 

Подделка справок, договоров — это самый распространенный вид мошеннической деятельности. Есть у обманщиков и другие уловки. «Не все покупатели знают, но после продажи дома и оформления недвижимости в качестве залога при получении кредита старое свидетельство о собственности остается на руках у бывшего владельца, — говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group. — Никаких пометок о произведенных действиях в документе нет. С этим связано несколько неприятных случаев: риэлторы-мошенники пытались продать объект недвижимости по таким недействительным свидетельствам в надежде получить аванс и исчезнуть. Один мой добрый знакомый выбрал дом под черновую отделку, но сделка долго откладывалась по объективным причинам. Пока дом, по сути коробка, стоял без замков, лжеагент показывал его всем желающим».

 

Резюме. Специалисты придерживаются правила: доверяй, но проверяй. Иногда нелишне познакомиться с участниками сделки лично. Что касается возможности использования старого свидетельства о собственности, то здесь рекомендация такая: до внесения аванса следует обязательно заказывать выписку на объект недвижимости из Единого государственного реестра прав.

 

Сомнительные варианты

 

Люди несведущие могут даже не подозревать об обременениях, которые имеются у жилья. Между тем подобная покупка чревата неприятностями в будущем. Начальник отдела городской недвижимости отделения компании «НДВ-Недвижимость» на Маяковской Татьяна Бердяева приводит такой пример:

 

«К нам обратился клиент, которому нужно было продать квартиру. При юридической проверке договора купли-продажи, на основании которого данное жилье приобреталось, выяснилось, что документ содержит пункт о сохранении права пользования третьего (то есть не участника договора) лица. Как собственник при покупке допустил данное условие? Оказалось, что все просто: покупали у знакомых, поэтому и не обратились за помощью в агентство. Договор по всем правилам составил нотариус, однако он не объяснил, какие последствия может повлечь обременение. Продать жилье с условием того, что им может пользоваться совершенно посторонний человек, если и получилось бы, то с существенной потерей в цене. К счастью, своевременное выявление этого обстоятельства помогло его исправить. За неделю до отъезда фигурантов договора на ПМЖ в Канаду было составлено освобождающее квартиру от обременения соглашение».

 

Еще одна история от «НДВ-Недвижимость» связана с квартирой, приобретенной по договору ренты. Ее выставили на продажу. На первый взгляд ситуация не вызывала подозрений — между заключением договора и исполнением ренты (смертью рентополучателя) прошло почти шесть лет, в течение которых рентодатель должен был ежемесячно выплачивать фиксированную сумму. «Возможно, он именно так и поступал, однако подтверждений того, что он выполнил свои обязательства, не было, — говорит Т. Бердяева. — Поэтому мы порекомендовали клиенту воздержаться от покупки, несмотря на то что предложение было привлекательным. И оказались правы. Спустя некоторое время выяснилось, что сын рентополучателя подал иск в суд и выиграл его. Договор ренты признали неисполненным, квартиру вернули истцу».

 

Максим Пантелеев, генеральный директор АН «Компания АВИТАЛЬ», вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», описывает следующую щекотливую ситуацию: «При проверке квартиры специалисты агентства выяснили, что предыдущие владельцы были первыми собственниками жилья, участвовали в его приватизации. Однако странное стечение обстоятельств — у семьи двое детей, но в договоре значатся только оба родителя и старший ребенок. Документ о приватизации выдан до рождения второго ребенка, а свидетельство о праве — после. Только наша проверка позволила выявить это противоречие. Итак, несовершеннолетний был обделен при приватизации, что чревато проблемами с органами опеки вплоть до аннулирования сделки. От покупки этой квартиры отказались».

 

Резюме. Первый пункт юридической проверки в серьезных агентствах недвижимости — анализ актуальных правоустанавливающих документов. Его в обязательном порядке осуществляют при сопровождении как покупки, так и продажи недвижимости. Такой фильтр позволяет исключить сомнительные варианты и отказаться от нежелательных сделок.

 

Рисунки Т. Сорокиной