Бульдозер как ускоритель цен на жилье

Деловая активность на рынке недвижимости напрямую связана с обвалом курса национальной валюты. Это уже аксиома. Тот, кто не успел несколько месяцев назад перевести свои кровные в американские или европейские банковские билеты, по мнению экспертов, безнадежно опоздал и теперь ищет альтернативу, резко увеличивая пиковые всплески осеннего сезона — 2014. Что же хотят граждане, обремененные излишками средств?

Одни по-прежнему желают заработать, другие — элементарно сохранить имеющуюся в распоряжении денежную массу. Выход, казалось бы, напрашивается сам собой: если курс рубля — штука нестабильная и в любой момент может сыграть с нами злую шутку, как это, собственно, и случилось, то, например, драгоценные металлы в этом плане намного надежнее. Экономисты говорят однозначно: сегодня надежной альтернативой спасения накоплений может быть только золото — как физическое, так и «металлические» счета. Но кто в настоящее время верит экономистам? К тому же краткосрочные вложения на этом рынке могут оказаться неэффективными. А поскольку наш народ привык брать все и сразу, ждать возможных барышей несколько лет готовы единицы. К тому же цифры в золотом сегменте для обывателя весьма неубедительны. По данным Центробанка, в январе 1 г драгметалла стоил 1,28 тыс. руб., а сегодня — 1,6 тыс. Чувствуете разницу? Не особенно. Правда, некоторые эксперты прогнозируют доходность от таких вложений до 18%. Но что такое 18 против 25–30% на рынке недвижимости! И неважно, что никто из игроков официально об этом не заявляет и гарантий никаких не дает. Главное, что кто-то где-то что-то успел задешево купить и через полгода задорого продать. Речь, разумеется, идет о новостройках. Приобрел на начальном этапе, реализовал на конечном... Это, так сказать, заложено в самой природе любого проекта, вышедшего на рынок. К тому же в рублях жилье по-прежнему дорожает.

Но амбиции нашим гражданам все же следует попридержать. На то имеется как минимум три причины. Все они косвенные, но на цену, а также инвестиционную привлекательность жилья могут оказать заметное влияние.

Во-первых, с новым годом к нам придет и новый налог на квадратные метры. Да, он может быть не особенно обременительным, но только не для тех, кто имеет значительные излишки жилой площади. Так что сохранить вложенные средства удастся не всем, а приумножить... Ответ, пожалуй, очевиден.

Во-вторых: в день приснопамятной Октябрьской революции (7 ноября) вступило в силу постановление правительства «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства». Теперь количество согласований для застройщиков сократится почти в два раза. Вместо 220 их будет 134. Чиновники уверены, что этот шаг позволит стройкомпаниям избежать дополнительных затрат. По их мнению, только на подготовительном (административном) этапе можно сэкономить миллионы рублей, а это, в свою очередь, приведет к падению стоимости квадратного метра. С учетом аппетитов наших девелоперов и удивительной способности властьимущих плодить новые бюрократические барьеры заявление несколько самонадеянное, но... чем черт не шутит.

И в-третьих, наконец. В Госдуме уже лежат поправки в Налоговый кодекс, согласно которым россияне, владеющие недвижимостью менее семи лет, возможно, не смогут получить льготы при ее продаже. По действующему законодательству продавец жилья освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (13%) через три года владения собственностью. Теперь ждать придется вдвое больше. Очевидно, что выгода от покупки жилья становится не столь очевидной. Кстати, поправки уже согласованы с Кремлем и Минфином.

Таким образом, ситуация совсем не в пользу инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. Не нужно быть доктором аналитических наук, чтобы понять, как поведут себя цены на жилье в ближайшей перспективе. Их рост едва ли возможен. Во всяком случае в зимние месяцы, когда на рынке начинается сезон невиданной щедрости, когда застройщики преподносят клиентам всевозможные скидки и подарки.

Для тех, кто планирует использовать приобретаемую жилплощадь по прямому ее назначению, наступает время «Ч». Все перечисленные причины, а также санкционные судороги нашей экономики заставляют граждан активнее «шевелить ластами». Основной тенденцией октября и ноября на рынке новостроек как массового сегмента, так и элитного эксперты единодушно называют существенный рост спроса. «Главной причиной высокой покупательской активности стала сохраняющаяся экономическая нестабильность, снижение курса рубля по отношению к мировым валютам, а также плавное повышение ипотечных ставок, — объясняет для «Н&Ц» директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова. — Совокупность этих факторов заставляет потенциальных покупателей форсировать принятие решения до того, как их накопления обесценятся. При этом в сложившихся условиях недвижимость продолжает оставаться одним из самых надежных объектов для вложения средств, а новостройки массового сегмента в силу своей относительной доступности и ликвидности — наиболее привлекательными для инвесторов». Правда, насчет той самой надежности — об этом можно поспорить, хотя в общем и целом так оно и есть.

Пятилетний прирост отдельных активов (2009–2014 гг.)
Элитные новостройки Москвы (средн. прирост цен)	Вторичный рынок жилой недвижимости Москвы (средн. прирост цен)	Золото (Comex)	Российский рынок акций (инд. ММВБ)
50%	23%	21%	20%

Впрочем, вызывает интерес то, как отреагировали наши застройщики на активизацию спроса. Как и должно — повышением цен в некоторых своих проектах. Что вполне понятно: ажиотаж всегда приводит к спекуляциям. Поразительно, но даже те компании, которые только успели поставить забор на стройплощадке, мигом подняли цену, апеллируя к бульдозерам, усердно ровняющим ландшафт будущего жилого комплекса. Еще фундамент не залит, ни один этаж не смонтирован, а стоимость умозрительной квартиры уже выросла, причем в некоторых случаях весьма ощутимо. Правда, многие тут же заявили о новых скидочных программах, что, собственно, вернуло цены на исходные позиции. «Также в качестве временных акций из-за удорожания ипотеки застройщики сделали более лояльными условия предоставления рассрочки, продлив ее срок или снизив процентные ставки», — резюмирует эксперт.

Но вернемся к покупателям. Логику их действий подтверждает и Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, «в условиях нестабильной экономической ситуации вложение средств в недвижимость — верное решение, что подтверждается структурой существующего спроса. За последние полгода спрос на бюджетные однокомнатные квартиры вырос на 10%. Если раньше сумма в 3 млн руб. очень ограничивала в выборе жилья, то сейчас предложение на рынке довольно широкое в основном благодаря масштабной застройке Новой Москвы».

Впрочем, основной объем предложения представлен объектами бизнес-класса — 53,1%, почти 25% приходится на новостройки класса комфорт, 14,5% — это элитные объекты, а наименьший объем — 8% — за демократичным жильем, отмечают в компании Blackwood. Со спросом в дорогих сегментах происходит примерно то же самое, что и в дешевом секторе, однако ценовые уступки со стороны продавцов едва ли будут впечатляющими. Да, стоимость элитного метра еще не успела существенно вырасти. «Однако вряд ли столь благоприятная для покупателей ситуация продлится больше двух-трех месяцев, — утверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. — Уже сегодня застройщики начинают плавно повышать расценки на наиболее востребованные и ликвидные квартиры. Пока что на символические 3–5%, но это только начало». Высокая инфляция, дорожающие кредиты, рост себестоимости строительных материалов и инженерных систем зарубежного производства — вот основные драйверы роста рублевых цен на дорогую недвижимость в ближайшие месяцы. «Вполне вероятно, что уже к концу 2015 г. они повысятся минимум на 30% в сравнении с текущими значениями...» — предполагает эксперт.

Между тем существуют похожие прогнозы по поводу дешевой панели. Например, в компании «Метриум Групп» утверждают, что по итогам октября средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса составила 6,89 млн руб., двухкомнатной — 9,35 млн руб., а трехкомнатной — 13,04 млн руб. По сравнению с сентябрем рост показателей — 5,5 , 2,4 и 3,7% соответственно. Возможно, оно и так, но есть еще одно обстоятельство (кроме приведенных общеполитических и экономических причин), которое вызывает сомнение по поводу дальнейшего удорожания доступного жилья.

В одном из пресс-релизов та же компания «Метриум Групп» сообщает, что более половины объема предложения в экономклассе реализуется на территории бывших производственных предприятий. И далее: «Застройка промзон на сегодняшний день является одним из самых перспективных направлений в столичном девелопменте жилой недвижимости... В пересчете на фактический объем предложения на долю промзон приходится 54% реализуемых на первичном рынке квартир — 3292 из 6102». По поводу перспективности, конечно, не поспоришь, строить в Москве больше негде, однако по поводу роста цен в будущем — верится с трудом, во всяком случае — пока не будут застроены все территории, которые столичные власти планируют подвергнуть так называемой реновации. Чем больше предложения, тем, как известно, конкурентнее цены. Так что прав тот, кто говорит о стагнации. Увы, но для рынка недвижимости это уже почти диагноз.

Средние цены предложения на рынке новостроек в зависимости от класса (по итогам III квартала 2014 г.)
Сегмент	Руб. / кв. м	Долл. / кв. м
Эконом	150 741	3895
Комфорт	153 132	3957
Бизнес	250 900	6483