Брак и недвижимость. Имущественные отношения в семье

 

Основы супружеской жизни

 

Самая популярная тема статей о браке и недвижимости — это, разумеется, брачные аферистки (и аферисты!), которые при разводе получают по суду половину недвижимого имущества. Любовь, как говорится, зла... Как ни странно, до сих пор находятся граждане, которые не знают, что любая сделка с недвижимостью, заключенная в браке (даже перераспределение долей в уже имеющейся квартире, например при получении наследства), делает данный объект совместным имуществом супругов, подлежащим разделу в случае развода. Сама унаследованная доля в дележе не участвует, зато все остальное получает почетный статус совместно нажитого. Пострадавший и глазом не успеет моргнуть, как в его фамильное гнездо в сталинской высотке уже готовится въехать куча провинциальных родственников молодой жены. Незнание законов не освобождает от неприятностей.

 

Азы этой науки довольно просты: «Семейный кодекс РФ относит к совместной собственности супругов все имущество, нажитое ими в период брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства», — напоминает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода», — добавляет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам. Например, факт регулярного приготовления молодой супругой яичницы является достаточным основанием для признания ее прав на половину недвижимого имущества, с которым в период брака осуществлялись какие-либо юридические действия.

 

Разумеется, есть и такая недвижимость, которая не входит в общее имущество супругов. «Если квартира куплена одним из супругов до брака, получена им по наследству, в порядке приватизации (в том числе и в период брака) либо в дар, то есть безвозмездно, это личная собственность данного супруга и при расторжении брака она разделу не подлежит, — говорит Н. Киселева. — Однако и здесь есть одна оговорка: личное имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.)». Таким образом, нельзя быть на 100 % уверенным, что какая-то собственность не станет предметом спора в случае развода. Многие обстоятельства зачастую выясняются только в ходе судебного разбирательства. При наличии у оппонента грамотного адвоката сюрпризы почти неизбежны.

 

Не надо ждать развода

 

Хотя имущественные споры чаще всего возникают при расторжении брака, но в соответствии с семейным законодательством раздел общего имущества супругов может быть произведен по требованию любого из них также и в период брака по соглашению, поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», а в случае спора — в судебном порядке. Соглашение можно либо составить в простой письменной форме, либо удостоверить нотариально. «Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим долевой или раздельной собственности на все имущество и его отдельные виды», — говорит И. Шугурова.

 

Любой, кто совершал сделку с недвижимостью, состоя в браке, знает, что для этого требуется нотариально заверенное согласие супруга. «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, — говорит Д. Погорельская. — При совершении сделки одним из них предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из супругов произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость».

 

Разумеется, любые разговоры о разделе недвижимости имеют отношение только к той, что оформлена в собственность. «Неприватизированная квартира не является собственностью ни одного из супругов, это муниципальное имущество, поэтому разделу при разводе оно не подлежит», — говорит Н. Киселева. А вот факт прописки при таком сценарии играет серьезную роль, особенно если у супруга, который был подселен в эту муниципальную квартиру, нет своего жилья. «Изменить режим собственности в период брака (или даже до его заключения) супруги могут только путем заключения брачного договора, — добавляет Н. Киселева. — Даже покупая квартиру по долям (например, мужу — 2/3, а жене — 1/3), супруги приобретают ее в общую совместную собственность и для отчуждения долей одним из супругов требуется согласие второго».

 

У богатых свои причуды

 

Состоятельные граждане уделяют большое внимание юридической подготовке возможного развода: ставки слишком высоки, чтобы надеяться на авось. Порой супруг-бизнесмен рассматривает заблаговременный вывод имущества из-под своей персональной «юрисдикции» как средство сохранения не только имущества, но и самого брака. Для этого используют достаточно изощренные схемы. Разумеется, основное внимание уделяют бизнесу, но при желании можно позаботиться и о таких «пустяках», как недвижимость, тем более что в эту категорию могут входить не только элитные квартиры, но и земля, загородные и коммерческие объекты. Все это при необходимости оформляют на родственников, аффилированные компании, офшоры, трасты. При разводе неожиданно оказывается, что солидный бизнесмен или чиновник имеет только однушку в хрущобе и старенькую «Волгу».

 

Если у человека есть средства на консультанта по управлению личным капиталом, то обезопасить имущество на случай развода — это не проблема. Готовые офшорные компании вообще продаются в юридических конторах как пирожки в базарный день. Правда, все равно надо обращаться к грамотным юристам. Самодеятельностью заниматься не рекомендуется, поскольку при разводе подлежит разделу не только имущество, оформленное на имя данного супруга, но и бизнес, на доходы от которого то или иное имущество приобретали. «В случае если один из супругов является участником офшорной компании, которая имеет право собственности на недвижимое имущество в РФ, то в случае развода делению будет подлежать приобретенная в браке доля в уставном капитале компании, принадлежащая одному из супругов», — говорит Д. Погорельская.

 

Гражданский брак

 

Квартирный вопрос настолько испортил москвичей (и не только), что многие предпочитают не рисковать кровными квадратными метрами и не вступать в брак, а жить «во грехе». Статистики о числе таких «незаконных» браков не существует, но опросы показывают, что у каждого второго имеются родственники или друзья, живущие в гражданском браке. Насчет самого термина «гражданский брак» надо, впрочем, сделать оговорку. В настоящее время такого юридического термина не существует. Брак либо есть, либо его нет. Венчание — это не брак, а только ритуал, не имеющий никаких юридических последствий. А совместное проживание без заключения брака юристы называют сожительством, что, однако, совершенно не устраивает тех, кто не оформляет свои отношения через загс, поскольку слово «сожительство» имеет не только крайне негативный, но и несколько даже криминальный оттенок. Таким образом, именно выражение «гражданский брак» является общепринятым, хотя юристы его и отвергают.

 

Семейный кодекс не содержит понятия «гражданский брак». «В силу п. 2 ст. 1 Семейного кодекса Российской Федерации браком признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния, — говорит И. Шугурова. — В соответствии со ст. 256 ГК РФ общая совместная собственность возникает в случае регистрации брака и никак не применима к фактическим супругам. Из этого следует, что в отношении совместного имущества, нажитого в период фактического брака, должен действовать режим общей долевой собственности, то есть в действие вступают нормы гражданского права. Следовательно, при прекращении гражданского брака вопрос о разделе имущества решается в судебном порядке в рамках гражданского судопроизводства без применения норм семейного законодательства».

 

Толерантность общества к таким «небракам» за последние годы выросла, а дети, рожденные в них, давно уже не несут на себе клеймо незаконнорожденных или внебрачных (признание ребенка законным оформляется простым заявлением через загс). Гражданский брак значительно упрощает развод, поскольку за каждым супругом остается та недвижимость, которая была приобретена на его имя, а вопросы наследования регулируются с помощью завещания. В то же время гражданский брак не дает никаких прав на имущество, купленное в период совместных отношений на имя другого супруга. Интересно, что многие родители сегодня призывают детей сразу не заключать брак, а сначала проверить свои чувства совместным проживанием. Надо ли говорить, что в основе таких рекомендаций обычно лежит забота о сохранении семейной недвижимости?