Бизнес-класс осваивает Замкадье

 

Приблизительный подсчет

 

По большому счету Подмосковье остается регионом доступного жилья. Как говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», если в Москве доля бизнес-класса на первичном рынке составляет порядка 55%, и это без учета комплексов апартаментов, то в области — 25% (около 5 млн кв. м).

 

Более скромные цифры приводят аналитики компании «Азбука Жилья», отмечая, что по итогам III квартала 2013 г. в Подмосковье новостройки бизнес-класса занимают примерно 11,5% рынка (в конце прошлого года — 7%). Таким образом, объем предложения значительно вырос. Постепенное увеличение количества объектов высокого уровня эксперты связывают с улучшением транспортной доступности отдельных направлений и развитием подмосковных городов.

 

То, что цифры аналитиков в оценке объемов жилья бизнес-класса не совпадают, экспертов не удивляет. «Данные у разных компаний могут существенно различаться, так как не все признают наличие жилья бизнес-класса за пределами МКАД, предпочитая относить качественные проекты к комфортклассу. Поэтому объективных аналитических данных по бизнес-классу в Подмосковье нет», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

Особые приметы

 

Следует отметить, что в Подмосковье размыто само понятие жилья бизнес-класса. Основной признак такого формата — расположение рядом с деловым центром — в области чаще всего отсутствует. Есть, правда, и другие ключевые характеристики, общие для всех объектов, где бы они ни находились: технология домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), высококачественное инженерное оборудование (лифты, система кондиционирования, водоснабжения и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3 м), огороженная территория, подземный паркинг.

 

По словам М. Литинецкой, у сегмента есть и другие отличительные черты: мет­раж квартиры, уровень инфраструктуры района, отделка мест общего пользования, наличие консьержа. Причем эти дополняющие характеристики могут в процессе развития рынка меняться. Например, площади помещений сейчас сокращаются. Если до кризиса стандартом для квартиры бизнес-класса считались 50–60 кв. м, то сейчас это 40–50 кв. м.

 

Многие подмосковные новостройки практически не отличаются от столичных. В качестве примеров И. Доброхотова называет жилые комплексы в Мытищах («9–18», «Рождественский», «Цветочный город», «Ньютон»), Балашихе («Акварели»), Одинцово («Да Винчи»), Реутове (ЖК на ул. Победы, 28, ЖК на Лесной, ЖК на Ашхабадской и др.).

 

Впрочем, встречаются и лжепроекты, которые лишь позиционируют себя как бизнес-класс, а в реальности относятся к категории комфорткласса, так как не соответствуют более высокому сегменту по одному или сразу нескольким ключевым признакам.

 

В городах-спутниках Москвы

 

Наиболее активно объекты бизнес-класса строятся в Красногорском, Одинцовском, Химкинском и Мытищинском районах, отмечают эксперты. Например, по данным «Метриум Групп», в Мытищах возводится примерно 7–10% от общего объема такого жилья в Подмосковье. Как добавляет И. Доброхотова, в этом городе только 13% новостроек панельные, остальные — монолит, это индивидуальные проекты с удачными планировками.

 

Примечательно, что бизнес-класс за МКАД не только постепенно расширяет свою географию, но и видоизменяется. Девелоперы стараются улучшить классические характеристики объектов такого уровня. Например, компания «Региондевелопмент» в своем проекте ЖК «9–18» сделала акцент на богатую внутреннюю инфраструктуру. Для жителей комплекса будет построен детский сад на 115 мест, центр дополнительного образования, школа искусств на 250 мест, координационный центр, открытый каток. Рядом есть спортивные школы, фитнес-клубы, бассейн и др. ЖК «9–18» — это авторский проект архитектурного бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры», предусматривающий возведение четырех зданий переменной этажности (от 9 до 18 этажей) на 1,2 тыс. квартир. Как говорит Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент», площадь однушек и двушек — от 35 до 60,5 кв. м. Впрочем, есть большие метражи — это не только трех- и четырехкомнатные квартиры, но и двухуровневые пентхаусы площадью от 122 кв. м.

 

Бизнес по цене комфорта

 

Если задаться целью, то найти настоящее жилье бизнес-класса на просторах Подмосковья можно. Однако И. Доброхотова отмечает, что качественных проектов по цене, соответствующей местоположению и характеристикам квартир, немного. Гораздо шире и интереснее выбор среди комплексов комфорткласса. Как считают эксперты, зачастую девелоперам не удается развить свои проекты в Подмосковье до необходимого уровня из-за их удаленности от столицы с ее активной деловой жизнью. Кроме того, спрос на бизнес-класс в области достаточно невысок. В Москве значительную долю сделок в этом сегменте на стадии строительства составляют инвесторы (около 25–30%), за МКАД данный формат интересен в первую очередь конечному потребителю. В итоге стоимость объектов бизнес- и комфорткласса практически одинакова.

 

Как говорит Александр Дианов, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья», цена 1 кв. м жилья в подмосковных проектах бизнес-класса составляет порядка 106,4 тыс. руб.; по сравнению с концом 2012 г. она выросла на 10,4%. Однако, отмечает М. Литинецкая, цифры могут меняться в зависимости от конкретного населенного пункта. Например, в Одинцово средняя стоимость 1 кв. м находится на уровне 100–110 тыс. руб., а в Мытищах — 80–85 тыс. руб.

 

Несмотря на то что спрос на дорогие проекты в области ограничен, среди покупателей все же есть те, кто хочет приобрести квартиру в ЖК бизнес-класса. Как правило, их привлекают более доступные по сравнению с Москвой цены, а также благоприятная экологическая обстановка. Кроме того, многие подмосковные города по уровню инфраструктуры давно догнали некоторые столичные районы. Таким образом, можно ожидать, что доля жилья бизнес-класса в Подмосковье будет расти, правда, не очень высокими темпами.