Банковский фейсконтроль: ударит ли по бюджету первоначальный взнос?

Первоначальный взнос по ипотеке — своего рода гарантия надежности. Любой банк заинтересован в возвратности средств и своевременных выплатах по кредиту, поэтому заемщики, не обладающие хотя бы минимальными накоплениями, вызывают опасения у финансовых организаций.

«Учитывая ликвидное обеспечение и высокую конкуренцию на этом рынке, основные игроки предлагают программы с кредитованием до 85% от стоимости приобретаемого жилья. Дальнейшее увеличение данного показателя несет в себе риски», — говорит Денис Ковалев, заместитель председателя правления «ДельтаКредит».

«Требования по меньшему первоначальному взносу могут быть установлены разве что в рамках промоакций, совместных программ с застройщиками и кредитования сотрудников крупных корпоративных клиентов», — уточняет Нина Крючкова, вице-президент, замдиректора департамента ипотечного кредитования «ВТБ24». По ее словам, сегодняшние подходы к формированию уровня взноса в целом образовались после кризиса 2008–2009 гг.

Нулевой порог

При отсутствии первоначального взноса шансы на оформление ипотеки стремительно тают. Банки не готовы выдавать такие кредиты из-за повышенного риска финансовых потерь. Другое дело — заемщик, вкладывающий собственные средства в покупку жилья. «Это не стихийная покупка, а обдуманное решение. Кроме того, первоначальный взнос не только косвенным образом подтверждает платежную дисциплину, но и защищает банк от риска падения цен на недвижимость», — объясняет Наталья Коняхина, директор департамента розничных кредитных продуктов «СМП Банка».

К слову, в момент острой фазы развития ипотечного рынка, сопровождаемой повышением ключевой ставки вплоть до 17% и удорожанием кредитов, банки не только ужесточили требования к заемщикам, но и сократили ассортимент программ. Под удар попала та же ипотека с нулевым взносом, и без того присутствовавшая в ограниченном объеме. Анна Юдина, вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие», отмечает, что в случае дефолта заемщика такие сделки становятся прямым убытком для банков. Суммы, вырученной от продажи залога, не хватит на покрытие всей задолженности по кредиту с учетом всех дисконтов и накладных расходов. По этой причине сложно представить ипотеку с нулевым взносом без залога в виде имеющейся недвижимости.

Отрицательная динамика рынка — очевидный стоп-фактор. Вместе с недвижимостью дешевеет и залог, что учитывают банки при разработке кредитных программ.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона, напоминает, что просроченная задолженность, согласно данным из открытых источников, за год выросла на 60%. А за последние два года задолженность увеличилась более чем в два раза — на 123,3%. «Программы с нулевым взносом, особенно в ситуации, когда рынок недвижимости стагнирует, могут работать только при использовании дополнительных инструментов снижения риска», — резюмирует Д. Ковалев.

Госсубсидирование и взнос

Ответом государства на кризисные явления стал ввод ипотеки с господдержкой, предусматривающей льготные ставки для заемщиков. Сегодня заемные средства можно получить под 12% или чуть дешевле в рамках преференций, а первоначальный взнос закреплен на уровне 20%. Много это или мало?

Как отмечают банкиры, значения в 20–30% вполне комфортны как для заемщиков, так и для банков. «Вероятность отказа при взносе от 10 до 20% значительно выше. Аналитики и андеррайтеры дольше рассматривают таких заемщиков», — объясняет Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон». По ее словам, клиенты, накопившие 20% и выше, находятся в большинстве: 70% всех сделок, по внутренней статистике компании.

Покупателям с минимальной «первоначалкой», ниже 20%, приходится рассматривать лишь условия стандартных программ, ставки по которым составляют в среднем 14–17%. Обычно эти варианты программ выбирают за неимением лучшего — например, если приобретаемая новостройка реализуется по схеме ЖСК или заемщик не проходит по условиям ипотеки с господдержкой. А также этот вариант для тех, кто не имеет возможности быстро и выгодно продать свою квартиру: люди набирают минимум, чтобы успеть купить конкретную квартиру по сегодняшней цене.

Расти большой

По статистике немногочисленных программ с минимальным первым взносом, средние значения по уровню собственных накоплений всегда выше самой низкой планки. Так, по данным банка «Открытие», во вторичном сегменте средний размер взноса составляет 49%. Но здесь нужно помнить, что основная доля этого рынка — альтернативы. Покупатели меняют жилье и берут кредиты ровно на сумму доплаты, необходимой для выхода на сделку. Основная же часть денежных средств формируется за счет продажи имеющейся квартиры. По сделкам на первичном рынке средний размер «первоначалки» составляет 43%.

Как отмечают в банке «ДельтаКредит», покупатели со взносом до 20% в 2015 г. составили 8% от всех клиентов — доля сама по себе незначительная. Хотя, конечно, при прочих равных охотнее всего одобряют заявки тех, кто обладает необходимой суммой, и отказники в статистику не попадают.

«Расширять целевую аудиторию за счет покупателей, имеющих на руках до 20% от цены покупки, возможно в случае продуманного таргетирования и комплексного подхода к оценке рисков, — считает Н. Крючкова. — Если заемщик располагает стабильно высоким доходом, его работодатель и отрасль в целом не испытывают проблем, а цены на жилье в городе растут, то требования к первоначальному взносу могут быть снижены».

В качестве механизма, позволяющего уменьшить этот показатель, может выступать страхование. Если найдется страховщик, готовый проверить потенциального заемщика и взять на себя дополнительный риск, то программы с минимальным первоначальным взносом (до 20%) могут быть расширены. «Более того, в некоторых развитых странах ипотечное страхование при небольшом входном билете становится практически обязательным», — подчеркивает Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, завкафедрой страхового дела Финансового университета при Правительстве РФ. Государство при этом поддерживает систему ипотечного страхования, необходимую для расширения круга потенциальных заемщиков и решения социальных задач. По мнению эксперта, актуальный и наилучший пример представлен Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (Central Mortgage and Housing Corporation — CMHC): государство поддерживает систему ипотечного страхования, необходимую для расширения круга потенциальных заемщиков и решения социальных задач.

Также можно использовать возможности материнского капитала. Например, в «ДельтаКредит» наличие сертификата позволяет снизить первый взнос на 10% по сравнению с условиями стандартных программ.

Все ниже и ниже

Требование, посвященное наличию первоначального взноса, появилось не просто так. «Сокращение уровня суммы, которую должен накопить клиент, грозит увеличением рисков просрочек», — отмечает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

Совсем недавно вариант с субсидированием первого взноса рассматривался в качестве рабочей меры по спасению рынка. Однако, рассмотрев все плюсы и минусы, власти приняли решение о продлении ипотеки с господдержкой, оставив коммерческое субсидирование на усмотрение игроков рынка. «Подобная практика имеет место, но она менее распространена в текущих реалиях, чем субсидирование застройщиками процентных ставок», — подчеркивает Н. Крючкова.

Примером программы с коммерческим субсидированием первоначального взноса является акция от Urban Group. В ее рамках покупателю нужно внести всего 3% от стоимости квартиры, продаваемой компанией. При этом забронировать жилье необходимо в течение 21 календарного дня с момента визита в офис продаж. По истечении этого срока взнос будет составлять 5%.

«Подобного рода предложение интересно тем, кто не имеет возможности предоставить необходимую сумму «здесь и сейчас», но готов исправно погашать задолженность по кредиту. Наличие подобной программы позволяет привлечь дополнительный интерес к проекту, хотя опять же возникает проблема, связанная со снижением качества заемщиков», — подчеркивает К. Шульгина. По мнению специалистов «Бон Тон», стимулирование спроса за счет подобных программ способно сделать приобретение недвижимости более доступным и подстегнуть спрос на 12–15%. Однако наличие первоначального взноса все же дисциплинирует заемщика, и он более ответственно подходит к платежам.

Кредит любой ценой

Реализация программ с коммерческим субсидированием первого взноса осуществляется за счет компенсаций со стороны застройщика. Покупатель-заемщик, по сути, оформляет обычную ипотеку, но большую часть первоначального взноса оплачивает банку девелопер. Само предложение можно считать дисконтом, который компания преподносит в виде спецпредложения. «Идея неплохая, но отказываться от понятной и проверенной временем прямой скидки, на мой взгляд, также не стоит», — подчеркивает Д. Пантелеймонов.

Также эксперты предупреждают о наличии нюансов. Не исключено, например, что за счет субсидии увеличится цена недвижимости. Возможно также, что сумму субсидии нужно будет возвращать застройщику. На рынке встречаются и такие схемы.

Тем не менее, если потребовался кредит, то люди готовы на самые отчаянные шаги. Некоторые в отсутствие денежных средств оформляют дополнительный кредит для уплаты части или всего первоначального взноса. К подобной практике игроки рынка относятся неодобрительно: увеличение кредитной нагрузки на заемщика повышает риски банка. Помочь таким клиентам может наличие обеспечения. В «ДельтаКредит» есть программа «Кредит на первоначальный взнос». По ней клиент закладывает банку свою квартиру, которую планирует продать в течение одного года — двух лет, берет кредит на первоначальный взнос в размере 20%, плюс оставшиеся 80% банк выдает на приобретение нового жилья.

Стремление заемщиков снизить сумму первоначального взноса можно объяснить на примере. Минимальная стоимость предложения в ЖК «Красногорский» составляет 2,1 млн руб. На выбор предлагается несколько вариантов ипотечных программ, включая 10%-ный взнос. В таком случае достаточно внести 210 тыс. руб., а сумма ежемесячного платежа будет равняться 22,7 тыс. руб. по ставке 12% со сроком кредита на 15 лет. В рамках ипотеки с госсубсидированием (20% взноса) понадобится 420 тыс. руб. Ежемесячные платежи при том же сроке выплат составят около 19,9 тыс. руб. по ставке 11,75%.

«Если у клиента стабильный и высокий заработок, то выгоднее накопить примерно 50% от требуемой суммы, — рекомендует Д. Пантелеймонов. Если же доход невысокий, то целесообразно взять кредит при наличии минимального первоначального взноса в 15–20%». За время, которое необходимо будет потратить на сбор необходимой суммы, существующие сбережения могут обесцениться, а стоимость недвижимости повысится.