Австрия для всех
Недвижимость на любой вкус и кошелек

7 Мая в 16:35 618 Ирина Богатырева

Австрия может служить витриной достижений западной демократии. Это страна с высоким качеством жизни, надежная, стабильная и безопасная. Все сферы жизни регулируют законы, которые граждане благоговейно чтят. Медицина, образование, соцобеспечение, дороги и, конечно же, недвижимость — здесь все на высоте.

СПРАВКА
Республика Австрия

Площадь — 83,9 тыс. кв. км

Столица — Вена



Главные города — Грац, Зальцбург, Линц, Клагенфурт, Инсбрук

Население Австрии — 8,46 млн человек

ВВП — 34 тыс. евро на душу населения

Австрия разделена на 9 федеральных земель

На севере граничит с Чехией, на северо-востоке — со Словакией, на востоке — с Венгрией, на юге — со Словенией и Италией, на западе — с Лихтенштейном и Швейцарией, на северо-западе — с Германией
Австрия — образцовое место для инвестиций: цены на элитную недвижимость здесь повышались даже во время кризиса. Например, в самых престижных кварталах Вены — Первом, Тринадцатом и Девятнадцатом — в 2009 г. был зафиксирован рост ее стоимости на 4–5%. Квартиры экономкласса если и подешевели, то незначительно. Рынок недвижимости и банковская сфера этой страны пережили рецессию лучше, чем в других западных государствах, а сейчас там сложилась и вовсе прекрасная ситуация: с 2007 г. стоимость жилья в австрийской столице увеличилась на 32%.
 
В разных рейтингах самых комфортных для жизни городов Вена всегда занимает верхние строчки, а то и выходит на первое место, как, например, четвертый год подряд в рейтинге Mercer. Для сравнения: Москва там на «почетной» 169-й позиции.
 
Сейчас экономика Австрии во многом зависит от восстановления еврозоны и мировой экономики — чем быстрее Евросоюз выйдет из рецессии, тем больший подъем ожидает страну. По оценкам австрийского института экономических исследований WIFO, ВВП государства повысился на 0,6% в 2012 г., в 2013-м его рост ускорится до 1%, а в 2014 г. — до 1,8%.
 
 
Вена — столица продаж
 
Недвижимость в Вене привлекает по нескольким причинам. Это столица и деловой центр страны, красивый и удобный для жизни город, где разрешено покупать жилье иностранцам. Кроме того, здесь всегда реально сдать или реализовать свою собственность, а инвестиции в венские квадратные метры стабильны и прибыльны.
 
Если хорошо знать рынок, то можно осуществить весьма выгодные спекуляции. Нужно только угадать, цена на какой объект в скором времени может вырасти. «Например, большой потенциал у многих кварталов доходных домов, на которые до сих пор не обращали внимания, — делится профессиональными секретами Вера Скала, генеральный директор компании „Австрия Реаль“. — На стоимость жилья в ближайших районах повлияет возведение нового вокзала Вены. Цены будут расти и на других развивающихся территориях города. Среди них — Пятнадцатый район (за отреставрированным Западным вокзалом) и Двадцатый. Трендовые кварталы — Шлоссквадрат в Пятом районе, Штувефиртель во Втором районе рядом с Пратером, а также Нашмаркта».
 
Россияне, подыскивающие квартиры для себя, в основном выбирают объекты в престижных местах: в Первом районе (где цены колеблются от 7 до 20 тыс. евро/кв. м), Тринадцатом и Девятнадцатом (эквивалент московской «золотой мили»), а также в чуть менее престижном Четвертом квартале. В центре Вены квартиры недешевы. Вот типичный пример: апартаменты с тремя спальнями и террасой площадью 91 кв. м продают за 320 тыс. евро. Есть варианты существенно дороже. Так, за 1,980 млн евро предлагают квартиру с тремя спальнями площадью 162 кв. м в отреставрированном историческом здании с крытой парковкой в районе Rudolfsplatz. А просторный пентхаус в Третьем районе площадью 495 кв. м с двумя гостиными, галереей и открытым камином, четырьмя ванными комнатами и террасой площадью 110 кв. м обойдется в 3 млн евро.
 
Однако при необходимости в городе можно найти вполне доступное жилье: студию стоимостью от 75 тыс. евро, небольшую однокомнатную квартиру по цене от 85–90 тыс. евро.
 
Австрия — страна арендаторов: 61% населения здесь предпочитают снимать недвижимость, а не жить в собственной. Так что сдать объект тут не проблема, доход может достигать 5–7% годовых. В некоторых районах Вены ставка аренды больше, но найти квартирантов здесь сложнее, в других плата не столь высока, но наниматели охотно подписывают долгосрочные договоры. «Хотя приобретение доходного дома в Первом районе является надежной инвестицией, прибыль от него составляет всего 2–4%, в Восьмом районе — 3–4,5%, а в Десятом — уже 5–7,5%. Именно поэтому специалисты, занимающиеся профессиональными вложениями в недвижимость, охотно рассматривают объекты в удаленных районах, хотя при их приобретении риск выше». Следует иметь в виду и то, что новостройки у арендаторов пользуются большим спросом, чем старые дома.
 
 
Старье берем
 
Кстати, о старых домах. В столице бывшей империи они представлены во всем разнообразии — в стиле классицизм, готики, барокко, не говоря уже о знаменитом венском модерне. Очаровавшись архитектурными шедеврами, многие иностранцы покупают в них квартиры: одни — с целью собственного проживания, а другие — для того, чтобы отремонтировать и продать. В целом это выгодный бизнес: стоимость 1 кв. м в таких зданиях составляет в среднем 2,5 тыс. евро, на ремонт потребуется около 800 евро, а продать обновленную квартиру в центре можно по цене от 3,5 тыс. евро/кв. м и дороже. «В нескольких отреставрированных старинных домах, перестроенных под пятизведочный отель, квадраты были реализованы по 25 тыс. евро», — свидетельствует В. Скала. Причем, согласно аналитике и прогнозам специалистов, старинные постройки в центре города не дешевеют.
 
Однако и на этом пути есть подводные камни. Так, инвестор может купиться на слишком низкую цену объекта, не понимая, чем она объясняется. По словам В. Скала, в районе Гюртеля в красивом, богато декорированном доме конца XX в. просторную квартиру можно купить за... 1,8 евро/кв. м. «Это не опечатка: такие низкие цены возможны, но только на объекты, сданные по договору аренды в 1980-х гг. или еще раньше, — говорит эксперт. — Контракт бессрочный, а доход с аренды равен всего 1 евро за квадрат». Инвестору придется ждать, когда арендатор освободит квартиру, потому что австрийские законы строго охраняют его права. Это может занять годы.
 


И. Богатырева
«В Вене хорошо развита система социального найма. Квартиры находятся в собственности у государственного жилищного фонда. Их сдают за номинальную стоимость или вовсе предоставляют бесплатно беженцам и другим категориям нуждающихся граждан, — подтверждает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Покупать такую недвижимость нет смысла. Да и вообще Гюртель — неблагоприятное в экологическом плане место для проживания в Вене. Цены там ниже, чем даже в небольшом отдалении от этого района».
 
Также риск при покупке жилья в старых постройках может быть связан с участием в заключении договора аренды родственников нанимателя. Если, например, внучка зарегистрирована в квартире бабушки в качестве главного квартиросъемщика, то владелец объекта будет вынужден продлить с ней договор найма (с незначительным повышением ставки). По этим причинам стоимость жилья в домах, не сданных в аренду, значительно выше.
 
 
Тихая жизнь в Граце
 


И. Богатырева
Все чаще инвесторы вкладывают свои средства в новостройки Граца — столицы Штирии. По словам В. Скала, в этом городе в год возводят примерно 700 квартир, а спрос измеряется 12 тыс. единиц жилья. На вторичном рынке пустует 11 тыс. квартир, но они не востребованы: все хотят жить в красивых новостройках, где есть парковки, игровые площадки для детей. «Существует немало многоквартирных домов 1950–1970-х гг., в которых слишком высокие коммунальные платежи, а, главное, расположены они в шумных непривлекательных районах, например на въезде или выезде из города, — рассказывает В. Скала. — Стоимость 1 кв. м в них колеблется от 1 до 1,3 тыс. евро. Однако в престижных районах отмечается высокий рост цен».
 
К слову, покупать квартиры в новых домах имеет смысл еще и потому, что собственник получает трехлетнюю гарантию от застройщика на строительные работы и десятилетнюю — на скрытые дефекты. Кроме того, власти настаивают на использовании при возведении жилья возобновляемых источников энергии. Сейчас правительство Штирии готовит закон, в соответствии с которым данные технологии должны активнее внедрять и в многоквартирные дома. Вообще же преимущество австрийской недвижимости — как новой, так и вторичной — заключается в том, что она обязательно проходит проверку на энергоемкость и теплоизоляцию. Применение солнечных батарей существенно сокращает коммунальные расходы, за счет чего увеличивается доход арендодателя.
 
В Граце не стоит беспокоиться об арендаторах. Новостройки возводят в основном в районах с развитой инфраструктурой, там, где открыты вузы, больницы и промышленные предприятия, и спрос на жилье (особенно на маленькие квартиры) довольно высок. Только студентов в городе насчитывают 40 тыс. «Ориентировочная арендная ставка за квадрат в Штирии — 6,52 евро, и студенты пользуются социальным пособием на квартиру. Складывается выигрышная ситуация как для собственника, так и для нанимателя», — добавляет В. Скала.
 
Наталья Мантель, главный консультант по зарубежной недвижимости и бизнес-иммиграции Unique Realty Investment, советует обратить внимание именно на студенческое жилье в Граце. Часто инвесторы покупают сразу несколько квартир: детям — студентам местных университетов, а также для арендного бизнеса. Это весьма распространенная и выгодная схема. «Если уж и позаботиться о своем чаде, то лучше купить такой объект, который можно будет в дальнейшем сдавать профессорскому составу, например, можно приобрести таунхаус за 1,1 млн евро рядом с университетской клиникой в Граце», — указывает эксперт.
 
 
В горы — за недвижимостью
 
Недвижимость на горнолыжных курортах Австрии, коих в стране немало, тоже пользуется спросом. Ограничений при покупке иностранцами таких объектов не существует, и они вполне доходны, а кроме того, там могут отдыхать сами владельцы.
 
Особенной любовью иностранцев пользуется Китцбюэль — круглогодичное туристическое направление и одно из самых элитных мест Европы. Это гламурный курорт с очаровательным старым городом. В Кицбюэле есть возможности для разнообразного шопинга, а также там много знаменитых ресторанов. Здесь находится и термальный курорт Шварцзее.
 
В Кицбюэле продают роскошные шале. Стоимость 1 кв. м в них доходит до 10 тыс. евро. Например, новую виллу с прекрасными видами на горы, построенную с использованием новейших технологий (геотермальное отопление, система «умный дом») реализуют за 3,5 млн евро. Ее площадь — 385 кв. м, в ней четыре спальни, просторная гостиная, террасы. Находится она на участке 7,6 соток. Другой дом площадью 830 кв. м с дизайнерской мебелью и собственным садом стоит 4,5 млн евро. Неподалеку, на территории лучшего австрийского гольф-курорта с 18-луночным полем, в комплексе Kitzbuhel Residences по цене от 228 тыс. евро предлагают апартаменты от 54 кв. м, не считая террасы. Недешевы и новые объекты в Штирийских Альпах. Как сообщил К. Ковалев, в проекте Edelweiss в курортном городке Катчберг стоимость 1 кв. м составляет 5,5 тыс. евро. Это высококлассные резиденции в современном стиле под управлением хорошо зарекомендовавшего себя отель­ного оператора.
 
Выбор курортной недвижимости в Австрии необычайно широк, отмечает Н. Мантель: «Тем, кто может позволить себе купить виллу класса люкс стоимостью от 500 тыс. евро для личного пользования, сдачи в аренду отдыхающим или желающим снять жилье на долгий срок, стоит присмотреться к вариантам в Верхней Австрии — на берегу горных озер Аттерзе, Траунзе и Мондзе в окружении Альп — или в Венском Лесу, за пределами столицы, в 25 минутах езды от центра города».
 
 
Могут и не продать!
 
Как уже отмечалось, иностранец как физическое лицо может купить недвижимость в Австрии далеко не везде. Свободно приобретать дома и квартиры граждане другого государства имеют право в Вене, Бургенланде и Штирии. «Курорты потому и популярны, что жилье там часто имеет статус второго дома, который нерезидент может купить и оформить на себя безо всяких проблем», — отмечает К. Ковалев. Для приобретения недвижимости в других местах потребуется пяти-, а то и десятилетний стаж проживания в стране, но и он не гарантирует получения разрешения на сделку. В некоторых землях купить жилье и вовсе невозможно.
 
Однако есть выход: понравившийся объект иностранец оформляет на юридическое лицо. Например, создает или приобретает австрийское предприятие либо помещение для иностранной фирмы. В Австрии регистрация компании типа нашего общества с ограниченной ответственностью будет стоить 35 тыс. евро. Поэтому Н. Мантель советует сэкономить: можно открыть фирму в другом государстве Евросоюза, например в Испании, всего за 3 тыс. евро.
 
Однако в любом случае нерезидент должен сначала пройти строгую проверку на легальность ввозимого им капитала и лояльность к закону у себя на родине. «Прошение рассматривают в Комиссии по движению земельных участков (Grundverkehrskomission), длится процесс от одного до четырех, максимум до шести месяцев для частных лиц, а для юридических, зарегистрированных в Евросоюзе, — всего несколько дней. И только после получения годовой визы со статусом проживания можно заключить основной договор купли-продажи», — говорит Н. Мантель.
 
  • Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных