Апартаменты рискуют стать... квартирами

27 Мая в 20:03 35 Петр Чернов

В западных странах люди, как правило, покупают частные дома, а не городские квартиры. Недвижимость в городе обычно снимают. В России же, наоборот, почти весь многоквартирный жилой фонд является частной собственностью, а рынок аренды остается в глубокой тени.

В нашей стране с началом рыночных реформ сегмент социального найма был в один миг разрушен, а доходные дома за последующие 20 лет так и не стали массовым явлением. В чем причины этого явления и возникнут ли условия, способствующие строительству арендного жилья? На эти непростые вопросы попытались ответить участники конференции «Арендное жилье как фактор развития строительной отрасли России», которая прошла в рамках выставки MosBuild.
 
 
Квартира не должна быть тюрьмой
 
Апартаменты рискуют стать... квартирами

КП Росинка
 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

Комплекс доходных домов «Рублево-Мякинино»

Фото: asg-invest.ru
 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

Доходный дом Краснянского

Фото: Ф. Ветров
 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

 

Апартаменты рискуют стать... квартирами

Доходный город-сад, архитектор Сергей Непомнящий
Российский городской житель крепко привязан к своей квартире. Риски при покупке и продаже недвижимости, а также накладные расходы при сделке не способствуют возникновению у человека охоты к перемене мест. Из-за этого не спешат менять и работу, а тем более переезжать в другой город (если, конечно, речь не идет о переезде в Москву, которая уже трещит по швам от перенаселения). Между тем, по словам Каримы Нигматулиной, и. о. директора НИИиПИ Генплана Москвы, в США человек за свою жизнь в среднем меняет место жительства 15 раз! Этому способствует в том числе и высокое развитие рынка арендного жилья. Городские апартаменты чаще всего граждане берут в долгосрочный лизинг (от одного года), а частные дома и кондо (то есть таунхаусы) приобретают в собственность. Правда, доля жилищного найма в городах разных стран существенно различается. В Лондоне она составляет 41%, а в Стокгольме, например, частных квартир просто нет. В России же в результате массированной приватизации более 80% недвижимости в многоквартирных домах находится в частной собственности, остальное — остатки социального найма. Причем социальное жилье вопреки мировой традиции — это не целые дома, а отдельные муниципальные квартиры, странным образом существующие в кондоминиумах. При этом практически весь коммерческий наем находится в руках частных лиц.
 
Нельзя сказать, что арендного жилья нет вовсе. Можно вспомнить доходный дом Краснянского, построенный ДИПСом в 2003 г. в Большом Николоворобинском переулке по специальному постановлению московского правительства, или аналогичный дом в Серебряническом переулке.
 
За этими домами был закреплен правовой статус объекта муниципального жилищного фонда, то есть все жилые и нежилые помещения сдаются во временное пользование юридическим и физическим лицам. Также в Москве существует несколько так называемых бездоходных домов, квартиры в которых сдают по льготным ставкам особым социальным категориям москвичей. Но все эти проекты экономически никак не обоснованы — они были реализованы исключительно за счет административного ресурса, и построенные дома находятся на балансе администрации. Правда, в Москве уже давно появилось несколько коттеджных поселков, где часть домов сдают в аренду, в основном иностранцам, — это Сетунь, Росинка (Rosinka International Group) и Покровские Холмы. Также два года назад компания ASG построила под аренду в ближайшем Подмосковье, в поселке Мякинино, несколько коттеджей и доходных домов. Но для такого мегаполиса, как Москва, это капля в море.
 
Профессионалы рынка уже не раз говорили, что до тех пор, пока жилье можно быстро продать, ни один инвестор не станет добровольно на десятилетия растягивать окупаемость проекта, тем самым, по сути, изымая огромные средства из коммерческого оборота. Так что идея арендного жилья пока является прежде всего политической инициативой властей, которые стремятся сделать, «как у них» (то есть на Западе). Однако, как говорили древние, каждое сравнение хромает. В частности, сравнивать российский жилищный рынок с зарубежным не имеет смысла, считает Михаил Посохин, президент Национального объединения проектировщиков. Там доходные дома существуют даже не десятилетия, а столетия. В России же после революции на этом пережитке капитализма, другими словами, на строительстве домов, квартиры которых сдавались бы в аренду, был поставлен крест. Мобильности населения, подобной той, что наблюдается в США, у нас еще очень долго не будет, считает М. Посохин. И проблема здесь вовсе не в отсутствии доходных домов, а в крайне неравномерном развитии территорий. В России фактически два центра (две столицы), которые притягивают львиную долю экономической и миграционной активности.
 
 
Где будут строить арендное жилье
 
Вопрос, касающийся отсутствия экономических стимулов для развития арендного сегмента, стал центральным на конференции, но в итоге он так и повис в воздухе, поскольку ответа на него пока нет. Тем не менее московские власти стараются хотя бы создать плацдарм для строительства доходных домов — как в переносном, так и в прямом смысле. Но всегда существовали камни преткновения при попытках развития арендного сегмента, например, главная проблема — поиск площадки для таких проектов. С появлением нового мегаанклава — Новой Москвы — возникли и новые перспективы доходного градостроительства. Хотя и в Московской области также должны развиваться подобные проекты. Основными районами, где власти надеются развернуть силами инвесторов строительство доходных домов, станут Рублево-Архангельское, Румянцево и Коммунарка. В частности, из 100 тыс. человек, которые будут работать в районе Рублево-Архангельского, значительная часть граждан могли бы жить в арендованном жилье рядом с местом работы.
 
Нельзя идею строительства арендных домов реализовывать на основе градостроительного волюнтаризма, создавая целые кварталы доходной застройки, считают в Национальном объединении проектировщиков. Все это уже было: сначала строили рабочие поселки, потом рабочие города, наукограды, моногорода... Теперь существует риск, что появятся новые доходные резервации, дома в которых через 10–15 лет будут никому не нужны. Сейчас власть пытается поставить перед проектировщиками задачу: создать специальные типовые проекты доходных домов экономкласса. Но это, по сути, возврат на 50 лет назад, считает М. Посохин. Нет смысла создавать специальные заниженные нормативы для доходных домов или для социального жилья, а потом налаживать их конвейерное производство. Предостережения проектировщиков отнюдь не праздные. Строительство новых хрущоб уже началось, причем это происходит в рамках госпрограмм. Как рассказал Юрий Сапронов, партнер Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма, в некоторых регионах дошли до того, что проектируют арендные квартиры площадью... 16 кв. м! Аренда получается низкой, но что это за жилье? По словам Ю. Сапронова, появление этого продукта провоцируется неразборчивостью к финансированию проектов доходных домов со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство беспокоится только о процедуре рефинансирования, а технические параметры проектов и отношения арендатора и арендодателя никак не прописаны.
 
Ключевая проблема в развитии арендного сегмента — невозможность на рыночной основе (то есть без госдотаций) обеспечить конкурентный уровень арендных ставок. Например, в Москве чрезвычайно развит частный сектор жилищного найма. Существуют ставки определенного уровня, а доходность данного бизнеса крайне низкая по российским меркам — в среднем 5–6% годовых, причем независимо от класса жилья. На первый взгляд покупка квартиры должна обходиться для частного лица дороже, чем строительство жилья такой же площади для инвестора. Но на деле инвестору приходится брать на себя множество других обязательств: проценты по кредиту, согласование проекта, взятки, плату за получение техусловий по коммунальным сетям и такую немаловажную статью расходов, как строительство социальной инфраструктуры. Кроме того, корпоративный инвестор вынужден будет платить налоги и не сможет установить конкурентную арендную ставку. У него нет никакого интереса в том, чтобы растягивать окупаемость на десятилетия, ему гораздо выгоднее одномоментно продать построенное жилье и вложиться в новый проект.
 
 
Прощание с апартаментами
 
Красной нитью через все диалоги конференции прошла тема о необходимости найти экономические схемы, позволяющие снизить ставки аренды и при этом заинтересовать инвесторов в строительстве арендного жилья. Причем участники обсуждения назвали ошибкой те два направления, которые уже имеются на рынке: упомянутое строительство микроквартир и так называемых апартаментов. Слово «апартаменты» приобрело в России с легкой руки маркетологов специфический смысл. В США апартамент — это не более чем квартира. В Великобритании вместо apartment говорят flat. Апартаменты в США могут быть в собственности частного лица или принадлежать компании-арендодателю. Последний вариант — это и есть то, что у нас называют доходным домом. В других странах существуют и такие модели владения жильем, как кооператив (их много в Нью-Йорке) и кондоминиум. Между тем в России апартаментами стали называть квадратные метры, которые по документам проходят как коммерческая, а не жилая недвижимость. В таких квартирах можно жить, но невозможно прописаться. Главный плюс для инвестора — отсутствие необходимости строить социальную инфраструктуру. Это обосновывается тем, что апартаменты — это якобы второе жилье, разновидность апарт-отеля. Апартаменты могут как продавать в собственность, так и сдавать в аренду на короткий или длительный срок.
 
Мосгордума считает проблему апартаментов одной из наиболее актуальных в контексте развития арендного сегмента жилищного рынка. Фактически семьи, живущие в помещениях недвижимости этой категории, все равно нуждаются в детских садах, школах и прочих социальных объектах. Эта нагрузка ложится на бюджет, то есть в конечном счете на москвичей. Депутат Мосгордумы Иван Новицкий считает, что вопрос о льготах при проектировании и строительстве апартаментов требует взвешенных обсуждений. Если инвестиционная активность сместится в это русло, в Москве можно ожидать серьезных инфраструктурных издержек и больших дополнительных расходов для бюджета.
 
Большинство спикеров конференции высказали мнение, что тему апартаментов нужно раз и навсегда закрыть, приравняв их к обычным квартирам и прекратив эту игру в слова. Михаил Посохин напомнил, что еще во времена СССР искали пути удешевления строительства, например, не возводили объекты социальной сферы. В итоге сдавали одни коробки жилых домов в чистом поле, но потом приходилось все равно наверстывать упущенное. По прошествии лет сейчас в спальных районах мы имеем магазины и офисы в перепланированных квартирах на первых этажах жилых домов, не приспособленных проектом для этих функций. Нельзя повторять те давние ошибки, но теперь уже с апартаментами. Жизненно необходимо вести любую застройку комплексно. «Мое мнение, что никаких исключений в вопросах социальной нагрузки на застраиваемых территориях быть не должно», — заявил М. Посохин.
 
Еще одна проблема при строительстве арендного жилья — дороговизна земельных участков. Если инвестор сразу продает жилье, то он перекладывает эти расходы на покупателя, но если он планирует сдавать квартиры в аренду, то земельная составляющая расходов наносит смертельный удар по срокам окупаемости. На конференции Ю. Сапронов высказался на эту тему жестко: «Массовое строительство арендных домов невозможно на тех условиях, на которых сегодня предоставляются земельные участки». Даже на землях Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, по его словам, никакой экономии в итоге не получается. По словам Ю. Сапронова, существует несколько видов финансовых инструментов, которые могут обеспечить экономическую логику строительства арендных домов, например механизмы государственно-частного партнерства или использование приватизационных инвестиционных фондов. При этом эксперт отметил, что эффективное применение этих инструментов требует реформы законодательства и разработки стандартов фондов арендного жилья.
 
Были на конференции и весьма неожиданные и даже экзотические предложения. Так, юрист Мурат Бекбоев предложил развивать арендный сектор за счет дефолтных ипотечных заемщиков. Квартиру выкупает АИЖК, переводит ее в социальный наем, а заемщик остается в том же жилье, но переходит в категорию нанимателя. Предложенную им схему он относит к способу, с помощью которого можно снять социальную напряженность (люди не окажутся на улице) и одновременно пополнить сегмент социального найма. Правда, другие участники усомнились в том, что у АИЖК есть фонды для финансирования массовых фиктивных банкротств, которые неизбежно начнутся после создания такой схемы. Действительно, зачем выплачивать годами большие суммы по кредиту, если можно оперативно оформить дефолт, и, живя в той же квартире, платить символическую ставку социального найма? Кроме того, власть явно не хочет пополнять сектор социального жилья, о чем свидетельствует многократное продление сроков приватизации.
 
В вопросах технологий и архитектуры тоже не обошлось без инновационных предложений. Так, Елена Косоренкова, руководитель Национального агентства по архитектуре и градостроительству, предложила в арендном жилье использовать достижения «зеленого строительства». Правда, М. Посохин скептически заметил, что задача заключается не в удорожании, а в удешевлении строительства, между тем любая новая технология обычно дороже старой.
 
Особенно оригинально при обсуждении инновационной темы конференции прозвучало предложение Е. Косоренковой приспособить под арендное жилье давний мегапроект известного московского архитектора Сергея Непомнящего (автор «Вертикали» и начального варианта «Короны»). Фактически это не дом, а целый город под одной крышей. Площадь застройки составит 10 га. Сверхплотное заселение позволит снизить ставку аренды. Разумеется, в этом комплексе построят не только жилье, но и девятиэтажный гараж, гигантский административно-офисный центр, торгово-развлекательный комплекс, школу, детский сад, стадион, аквапарк, появятся все прочие атрибуты современной городской жизни. Все это накроют озелененной кровлей. Короче говоря, выходить из этого доходного города-сада жителям будет уже ни к чему...
 
* * *
Просмотрев в некотором недоумении эту футуристическую презентацию, участники дискуссии как-то растеряли первоначальный пыл, бывший при обсуждении заявленной темы конференции, и начали по одному перетекать к кофе-брейку. Возможно, они вдруг осознали, что фактором развития строительной отрасли России арендное жилье станет еще очень нескоро.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных