Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

28 Февраля в 19:41 81 Алена Дымова

Стремительный рост числа комплексов апартаментов на рынке недвижимости похож на эпидемию: в 2012 г. сегмент вырос в два раза, в 2013-м — в два с половиной. И, как у любой пандемии, у этой тенденции проявился свой побочный эффект: власти города впервые заговорили о растущем социальном напряжении, которое вот-вот может обернуться взрывом, если город не решит проблемы с инфраструктурой в подобных проектах.

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии
Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии
 
Опомнились!
 
Если апартаменты лишатся одного из своих главных преимуществ — более низкой стоимости, то данный формат станет непривлекательным для покупателей из-за отсутствия постоянной прописки, высоких коммунальных расходов и налоговых платежей.
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Сергей Кузнецов, главный архитектор
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Алексей Белоусов, девелопер
 
Надо дать девелоперам возможность строить жилье, а покупателям — получать понятный продукт с пропиской, инфраструктурой и т.д.
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Андрей Иванов, брокер
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Мария Литинецкая, брокер
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Павел Андреев, архитектор
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Борис Левянт, архитектор
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

Дмитрий Халин, брокер
 
Забота о детях и стариках — благодатная почва для введения сборов и дополнительных обязательств, навязываемых инвесторам.
 

Апартаментная лихорадка. В двух шагах от эпидемии

В феврале главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в ходе дискуссии «Большая московская эпидемия апартаментов» (проект Roof Point) обозначил отношение властей к новой тенденции на рынке недвижимости. «Апартаменты, как и любая неопределенность в рамках законной регуляции, городу, конечно, не выгодны, — заявил Сергей Кузнецов. — Апартаментами называется, по сути, незаконное жилое строительство. И попытка выдать их за временное жилье — это фикция, потому что, во-первых, любое жилье является временным (люди не всегда живут на одном месте), а во-вторых, люди вообще живут временно. Поэтому это либо жилье, либо не жилье... И если в городе строятся объекты, где человек живет, но где нет ничего для нормальной жизни, то никаких плюсов в таком жилье я не вижу».
 
Чем именно апартаменты вдруг не угодили столичным чиновникам, которые последние несколько лет сами же выдавали разрешение на их строительство? «Мы столкнулись в Москве с проблемой, когда люди массово стали требовать от города появления социалки, — рассказал господин Кузнецов. — Они купили апартаменты и говорят нам: «Мы живем в городе, платим налоги. Чем мы хуже тех, кто живет в обычных жилых домах? Государство же нам не объяснило, в чем разница между апартаментами и квартирами, не рассказало, что здесь, по сути, нельзя жить с детьми».
 
Поэтому позиция города следующая: апартаменты в том виде, в каком они существуют сегодня, строить в Москве больше не будут. Власти понимают, что ранее выдали много разрешений, и согласны с тем, что закон обратной силы не имеет. «Мы... рассчитаем социалку — если ее хватает в данном районе, то хорошо. Если не хватает, то передадим ТЗ в городские программы, чтобы город внес этот социальный объект в свой план и построил. Мы не хотим засовывать голову в песок, как страусы, и обманывать себя. Мы готовы честно признаться: да, мы разрешили строить жилье в такой форме. Да, оно и правда имеет свои преимущества для девелоперов, но имеет и свои недостатки для потребителя. Поэтому будем адекватно реагировать и строить инфраструктуру. Иначе социальный взрыв неизбежен», — считает главный архитектор столицы. По его мнению, следует внести изменения в законодательную базу, регламентирующие строительство апартаментов.
 
Реакция рынка
 
А теперь проанализируем слова главного архитектора. С одной стороны, может показаться, что девелоперам, которые до сего момента получали разрешение на строительство, невероятно повезло: за них социалку построит город и всем будет хорошо (и жителям, и застройщику, который, конечно же, сэкономит). Но с другой — давайте рассуждать здраво. «Вряд ли город захочет взять эти затраты на себя, — уверена Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — Чиновники так или иначе найдут возможность переложить их на плечи девелоперов. Например, если по первой очереди разрешение было выдано, то «накрутить» социалку вам смогут, когда вы придете за разрешением по следующим очередям. Поэтому, думаю, что введение норм по строительству социальной инфраструктуры, безусловно, увеличит себестоимость проектов с апартаментами. Подобные объекты (школа или детский сад) никакого дохода девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей».
 
Рост цен будет зависеть от того, какие нормативы и в каком объеме будут введены. Если на девелоперов наложат определенные обязательства по строительству необходимой социальной инфраструктуры, но они будут существенно ниже тех, что предусмотрены в жилом фонде, стоимость апартаментов может вырасти на 5–10%. Если требования к строительству апартаментов и квартир будут идентичны, цена апартаментов поднимется на 20–30% и сравняется со стоимостью квартир.
 
«Если апартаменты лишатся одного из своих главных преимуществ — более низкой стоимости, то данный формат станет непривлекательным для покупателей, потому что при прочих равных у него остаются свои недостатки: отсутствие постоянной прописки, более высокие коммунальные расходы и налоговый платеж, — продолжает анализировать М. Литинецкая. — В этой ситуации данному сегменту будет крайне тяжело конкурировать с рынком жилья. Поэтому введение новых норм, конечно, не убьет формат апартаментов, но сильно ограничит его развитие. Динамика выхода новых проектов уже в этом году, скорее всего, существенно сократится, и прежде всего это коснется проектов эконом- и комфорткласса».
 
«На мой взгляд, проблема с апартаментами действительно назрела, и ее нужно решать, — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». — Однако решение ее лежит не только и не столько в плоскости градостроительного и правового регулирования сегмента апартаментов, сколько в расширении для девелоперов возможностей по строительству нормального жилья в городе. Новые апарткомплексы сегодня появляются в основном там, где строительство жилья запрещено, то есть в зонах, отданных согласно Генплану под административно-деловые функции, зонах многофункциональной застройки. Таких участков, которые сегодня рассматриваются под новое строительство, большинство. На мой взгляд, необходимо пересмотреть данное зонирование с выделением большего числа участков под жилую застройку. Надо дать девелоперам возможность строить жилье, а покупателям — получать понятный продукт с пропиской, инфраструктурой и пр.».
 
Между тем некоторые девелоперы и без всякого давления сверху максимально приближают свой объект с апартаментами к жилым домам. Они обеспечивают объект инфраструктурой, которая может не быть обязательна по нормам, но является важным условием для успешной реализации проекта. По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора Capital Group, идет глобальная спекуляция на неподъемных коммунальных тарифах апартаментов, повышенной налоговой ставке, отсутствии инфраструктуры. «Застройщик, проектируя проект, не имеет права не думать об инфраструктуре, поскольку в противном случае его продукт будет неликвиден и неинтересен покупателю. Зачастую у апартаментных проектов сервисы, которым могут позавидовать стандартные «квартирные» комплексы (подземный паркинг, ДДУ, фитнес, супермаркеты и проч.). Таких примеров на рынке достаточно», — подчеркивает эксперт.
 
От лукавого
 
Но давайте все-таки проанализируем ситуацию с пресловутой социальной нагрузкой, а главное, попытаемся понять, кому она действительно необходима. Предположим, что большинство людей все же понимают разницу между обычным жильем и апартаментами и делают свой выбор осознанно. В таком случае окажется, что покупатели апартаментов и жилых квартир — это две совсем разные категории, у которых разные требования и к жилью, и к социальной инфраструктуре.
 
«Апартаменты в Москве приобретают преимущественно экспаты или обеспеченные люди, — обращает внимание Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. — Им важнее иметь жилье в центре (возможно, в качестве дополнительного офиса), чем обладать доступом к бесплатной медицине, образованию или другим социальным благам, которые дает прописка. За все услуги они привыкли платить и не создают нагрузку на местную инфраструктуру. Апартаменты также выбирают средние и крупные компании для организации «представительской квартиры», чтобы экономить на представительских расходах и аренде гостиничных номеров. Если же апартаменты приобретают для сдачи в аренду, то и здесь не возникает проблем с обеспечением инфраструктурой: люди, которые снимают жилье в Москве, привыкли выкручиваться, решать проблемы с помощью финансов или выезжать для их решения за пределы Москвы. Для них не критично наличие детсада или поликлиники под боком. Таким образом, мы бы не стали ставить знак равенства между апартаментами и жилыми квартирами — это все-таки отдельная категория, предназначенная для особой аудитории покупателей и ставшая востребованной в Москве прежде всего благодаря ограничениям на строительство жилья в столице».
 
Если быть еще точнее, то нельзя предъявлять одинаковые требования по строительству социальной инфраструктуры ко всем сегментам апартаментов, уверен Борис Азаренко, генеральный директор компании Vesper: «В эконом- и бизнес-сегментах, действительно, в комплексах предлагается большое количество апартаментов — 200–300, что оказывает нагрузку на район. Для таких объектов необходимы школы, детсады и поликлиники, и в большинстве случаев рядом есть место под их строительство. Что же касается сегмента премиум-класса, то здесь покупателям важнее другая «социальная инфраструктура», например увеличение число парковочных мест и развитая торговая инфраструктура, нежели места в детсадах и школах. Владельцы дорогих апартаментов предпочитают пользоваться услугами частных, а не государственных учреждений. Кроме того, все элитные комплексы с апартаментами расположены в центре города, который и так уже обеспечен всей необходимой инфраструктурой и где нет места для нового строительства. Количество квартир в премиальных комплексах настолько мало, что не оказывает существенной нагрузки на район».
 
Как ни крути, налицо тот факт, что необходимость медицинской инфраструктуры важна скорее, когда речь идет о недвижимости экономкласса. А требование строительства поликлиник для бизнес- и элитжилья вообще не имеет никакого отношения к реальной потребности жителей данных комплексов. «Для более детального рассмотрения вопроса следует обратиться к законодательству в сфере медицинского страхования, — призывает Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — И самым примечательным является то, что по российскому законодательству оказание медицинских услуг гражданам РФ, имеющим полис ОМС нового образца, вообще не зависит от места постоянной регистрации! Существующий Федеральный закон № 326-ФЗ «Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации», предусматривающий замену полисов медицинского страхования на полисы ОМС нового образца, обеспечивает право застрахованного лица на медицинскую помощь по базовой программе страхования на территории всей страны (ст. 16, п. 1). Таким образом, наличие прописки гражданина в апартаментах никак не влияет на оказание медицинской помощи в данном районе его проживания (будет он там зарегистрирован или нет). Если же рассматривать вопрос общей нехватки поликлиник и больниц в Москве, то очевидно, что бюджетные учреждения должны строиться на городские средства, полученные в том числе и от уплаты налогов. Иначе куда тогда они тратятся? И на каком основании гражданин РФ должен платить дважды за одну и ту же поликлинику?»
 
Участники рынка считают, что, говоря о дополнительной нагрузке на апартаменты с точки зрения социальных объектов и прикрываясь при этом интересами будущих жильцов, представители московской администрации в определенной степени лукавят. «Забота о детях и стариках — благодатная почва для введения сборов и дополнительных обязательств, навязываемых инвесторам, — считает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.
 
Самые доступные по цене апартаменты
Название
Площадь, кв. м
Бюджет покупки, руб.
Цена кв. м, руб.
Мкр-н Царицыно-2
21,7
2 383 500
109 839
Loft Park
24,2
3 526 618
145 728
YE’S
27,7
4 500 000
162 455
Sky Parks
30,55
4 888 000
160 000
Loft Post
25
5 305 824
212 233
Источник: «Метриум Групп»
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных