Антикризисный квест: купить квартиру и не прогореть

В кризис риски на рынке недвижимости становятся очевиднее. Что нужно предусмотреть покупателям, чтобы не потерять деньги, вложив их в квадратные метры?

Есть ли жизнь на рынке?

В конце прошлого года на рынке недвижимости творилось что-то невероятное. Ажиотаж, вызванный валютными скачками и общим предчувствием краха в экономике, заставлял людей нести сбережения в офисы продаж недвижимости. «Количество сделок выросло на 50%», — радовались риелторы. «Новостройки скупают целыми этажами», — сообщали застройщики.

Однако мы живем в то время, когда ситуация меняется чуть ли не каждый день. И после Нового года заголовки пресс-релизов компаний, связанных с недвижимостью, стали уже другими. Теперь покупатели не так скоро расстаются с деньгами, их приобретения становятся все более взвешенными, решения принимаются дольше. «Во многих проектах активность в феврале снизилась на 30–40% по сравнению с декабрем прошлого года», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. И объясняет: «Большинство тех, кто хотел вложить деньги в квадратные метры, сделали это до Нового года».

Впрочем, эксперты сохраняют оптимизм и объясняют сокращение спроса сезонным фактором. «Говорить о массовом падении спроса пока рано, — подбадривает коллег Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Половина января пришлась на праздники, в феврале сделки заключали активнее». В компании «Баркли» в начале года даже сумели реализовать одно из самых дорогих предложений в ЖК Barkli Residence — пентхаус площадью 200 кв. м.

Видимость — нулевая

Но в целом специалисты признают, что перспективы в отрасли не самые радужные. Возможно, выручки от того, что продали девелоперы паникующим клиентам до Нового года, хватит на реализацию какой-то части проекта. Но уже во II квартале финансирование строительства может быть затруднено. «Девелоперы сегодня оказались в очень непростой ситуации, — обеспокоен вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин. — Отсутствие ипотеки для «физиков» и невозможность привлечения банковского фондирования провоцируют вероятность появления новой волны обманутых дольщиков». В российском правительстве эту опасность прекрасно осознают, поэтому в антикризисный план был включен пункт о субсидировании ипотечных кредитов, выдаваемых банками. На реализацию этой программы из федерального бюджета выделяют 20 млрд руб. Но радоваться рано: субсидий хватит только на выдачу займов на общую сумму 400 млрд руб., что в четыре раза меньше объема, выданного в 2014 г. К тому же льготный кредит смогут оформить далеко не все, а лишь наиболее нуждающиеся группы населения. Но, будучи в стесненных, кризисных обстоятельствах, потянут ли они ставку даже в 13%, к которой сейчас стремятся чиновники? Поэтому предпринимаемые правительством меры не станут для рынка спасательным кругом. В этих условиях остается надеяться, что мрачные прогнозы Д. Старостина все же не станут реальностью: «При текущей ключевой ставке 15% целесообразность привлечения денег банков в проект по 22–27% сомнительна. Это наряду с отсутствием ипотеки для населения приведет к тому, что в течение полугода остановится 20–30% действующих строек, а примерно половина новых проектов с согласованной документацией не будет реализована».

Генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин согласен: «Планы на возведение новых объектов все чаще откладывают. А вот те дома, где работы уже ведутся, выгоднее достроить». Вопрос разъясняет коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева: «В процессы проектирования, согласования, получения разрешений на строительство вкладываются большие деньги. Так что если точка невозврата пройдена, девелопер понес финансовые затраты, он уже не может заморозить проект, отложить его на более благополучное время». И в этой ситуации есть свой плюс. Даже при отсутствии активного спроса компания будет потихоньку вести строительство, а к тому времени, когда рынок начнет восстанавливаться, выведет практически готовый продукт, который можно будет быстро реализовать.

Никто не хотел замерзать

Возможно, поэтому нас продолжает удивлять бодрая статистика: в этом году заявлено масштабное строительство на несколько миллионов квадратных метров, в продажу также вышли семь небольших проектов. Вниманию покупателей предложены: «Тушино 2018» (общая площадь — около 2 млн кв. м, 1-я очередь — 191 тыс. кв. м), застройка в рамках программы редевелопмента промзоны «Серп и Молот», ЖК «Мичурино Запад», комплекс «Двинцев», объекты в районе Митино и Ботанического сада.

Как утверждает Екатерина Фонарева, именно новые проекты чаще всего становятся источником демпинга на рынке — так они привлекают стартовый капитал. В свою очередь, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева считает, что очевидный демпинг должен насторожить покупателя. Однако рассрочки, акции и скидки, оптимальные для застройщика, уместны в текущих условиях. «Многие девелоперы уже разработали антикризисные программы, чтобы поддержать потребителя», — подтверждает И. Доброхотова. Наибольшее количество подобных предложений следует ожидать к концу I полугодия.

Те компании, которые уже ведут работы на площадке или, скажем, приступают к реализации второй очереди объекта, ищут возможности максимально снизить издержки, не потеряв при этом маржу и сохранив темпы строительства. Большинство из них сосредоточились на поиске вариантов импортозамещения строительных и отделочных материалов. Кто-то обратил свой взор на Восток, на азиатские рынки, где можно найти предложения гораздо дешевле и достойного качества. Кто-то ведет переговоры с российскими производителями, и, между прочим, говорят, что даже для элитных проектов альтернативу у нас в стране найти можно. А самые прозорливые закупили продукцию заранее. «Мы предполагали, какие изменения произойдут на рынке, и позаботились о поставках импортных материалов еще в прошлом году. Все необходимое уже лежит на складах в России», — сообщила Е. Фонарева. В корпорации «Баркли» не собираются полностью отказываться от импорта даже при текущих высоких ценах. «Перед нами стоит задача найти новых поставщиков. Пусть это будут не крупные известные бренды, а, скажем, маленькая фабрика, которая обеспечит нас качественной продукцией из натуральных материалов», — делится Е. Фонарева.

А внесение корректив в уже готовые проекты в настоящий момент — сомнительный способ экономии. «Не стоит ожидать пересмотра концепции в сторону уменьшения площадей, — предупреждает М. Литинецкая. — Проектирование жилого комплекса — процесс сложный, долгий и трудоемкий. Никто не будет вносить кардинальные изменения, особенно тогда, когда сложно предсказать экономическую ситуацию на момент окончания строительства». «У застройщиков было время подготовиться к кризису, поскольку общий вектор развития событий на рынке недвижимости вполне поддавался прогнозированию в 2014 г., — добавляет Е. Редькин. — Поэтому изменения в проект вносили еще в I половине прошлого года».

О, счастливчик!

Лихорадка на рынке первичной недвижимости в конце прошлого года, повышение ключевой ставки, сокращение объемов выдачи кредитов — все это отчетливые сигналы будущих негативных перемен. Пока специалисты говорят об активных продажах, уровень которых, по их словам, сопоставим с осенними показателями. Но рано или поздно спрос начнет иссякать. Покупатели зададутся вопросом: насколько безопасно в текущей ситуации вкладывать деньги в новостройки? Ведь в кризис 2008–2009 гг. многие проекты были заморожены. Поэтому важно уметь правильно выбрать объект покупки.

Итак, какие же жилые комплексы окажутся наиболее жизнеспособными в стрессовых условиях? Этот вопрос мы задали экспертам.

Дмитрий Старостин советует обращать внимание на три фактора: наличие проектного финансирования, возможность взять ипотеку в госбанке на ранней стадии строительства, наличие спецусловий и минимальных ставок по кредитам. «Если банк готов предоставить заем даже на этапе котлована, значит, целиком и полностью доверяет девелоперу и уверен в проекте», — отмечает спикер.

Хорошим знаком считается участие в строительстве государственных кредитных учреждений — Сбербанка, «ВТБ». «Если банк выделяет деньги на возведение жилого комплекса и является финансовым партнером проекта, вероятность его успешного завершения близка к 100%», — уверена М. Литинецкая. Привлечение средств Сбербанка, например, зафиксировано в проектных декларациях ЖК «Ривер-Парк», «Некрасовка-Парк», «Life-Митинская», «Life-Митинская Ecopark».

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, призывает доверять вертикально интегрированным компаниям, у которых имеются собственные производства строительных и отделочных материалов, своя техника и генподрядные организации. «А в компании Urban Group есть еще и проектный институт», — напоминает он. Все это позволяет контролировать себестоимость и сроки возведения.

В целом приметы антикризисного продукта известны: высокая степень готовности или хорошая динамика строительства, надежная схема реализации (лучше закон № 214-ФЗ, особенно при условии, что застройщик застраховал свою гражданскую ответственность), продуманная концепция, удачное расположение.

В настоящее время наиболее активны демократичные сегменты — эконом- и комфорткласс. На них приходится более 80% сделок. Самые востребованные квартиры — небольшие, 40–50 кв. м. Для бизнес-класса актуальны площади 80–100 кв. м, в высоком сегменте чаще покупают 100–150 кв. м. В ликвидных объектах специалисты видят потенциал роста стоимости по мере готовности. Но в элитном сегменте заявленные долларовые цены могут не меняться, а рублевые — зависеть от валютного курса. «Однако тут все решается индивидуально, — подчеркивает М. Литинецкая. — При реальной заинтересованности покупателя может предлагаться значительный дисконт, до 40%».

Тем временем на вторичке...

На вторичном рынке сегодня можно обнаружить все признаки эпохи покупателя. Предложение хотя и сократилось, но заметно превышает спрос. Собственники дезориентированы. «Некоторые подняли цену на реализуемое жилье на 20%, несмотря на довольно долгий срок экспозиции. Так они пытаются догнать рост курса доллара. Другие, наоборот, понижают цены, что как раз кажется разумнее, — сообщает М. Литинецкая. — Но тут все зависит от цели. Возможно, тем, кто хочет заработать, есть смысл снять квартиру с продажи и выставить снова после восстановления спроса. Тем же, для кого важнее быстрые сроки, придется предоставлять покупателям скидку».

В конечном счете все упирается в цену. «Если стоимость объекта ниже рынка, появится интерес. А дальше — как повезет, как быстро найдется покупатель с деньгами. Многие готовы к торгу», — комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spenser Estate. Более того, все большее распространение получают приемы, которыми пользуются для привлечения клиентов на первичном рынке: продавцы готовы сделать подарок тем, кто купит их жилье. Например, бесплатно отдать машино-место, мебель или кладовую в подвале дома.

«При всем при этом назвать рынок продаж активным язык не поворачивается», — сетует В. Ламин.

По данным компании «БЕСТ-Недви-жимость», существенно снизилось количество свободных квартир — сейчас их всего 5%, хотя обычный показатель — не менее 10–12%. А вот число тех, кто желает улучшить свои жилищные условия, практически неизменно, колебания рынка на них влияют меньше. Впрочем, длинные цепочки альтернативных сделок сейчас тоже не выстраиваются — люди боятся, что не смогут их закрыть.

Надо ли говорить, что увеличились сроки экспозиции квартир? Причем назвать среднее время от выхода на рынок до продажи специалисты не берутся. Но и надежду не теряют. «Возможно, если все будет спокойно, в скором времени спрос снова начнет нарастать», — говорит В. Ламин.