Анализируй это, или О доходности заграничного жилья

 

Удастся ли сдать в аренду?

 

Уровень арендной доходности курортной недвижимости в разных странах
Страна	Доходность, %
Греция (Крит)	2,5–4,3
Кипр	3,3–4,8
Испания	2,8–4,7
США (Майами)	4,5–7,4

Частный российский инвестор, вкладывающий деньги в зарубежную недвижимость, — это, как правило, не профессионал, а обычный человек, пытающийся сохранить и приумножить капитал. И действует он, полагаясь на интуицию и свои суждения. То есть выбирает жилье там, где не раз отдыхал, — на курортах Болгарии, Черногории, Испании и Турции. Эти страны кажутся ему наиболее знакомыми и понятными. Он не ведет точных расчетов относительно окупаемости вложений, а рассуждает так: не удастся сдавать в аренду, оставлю для себя, а в остальное время пусть туда ездят близкие, дальние родственники и знакомые.

 

Зарубежную курортную недвижимость активно раскручивают отечественные риэлторы: приемлемые цены, либеральная визовая политика, сложившееся окружение. «Но с профессиональной точки зрения жилая недвижимость этих стран меньше всего подходит для инвестиций, — предупреждает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Потому что рынки недорогого курортного жилья перенасыщены и спекулятивны и, как следствие, наименее устойчивы в период кризиса. К тому же нельзя забывать о выраженной сезонности отдыха в этих странах — хорошо, если инвестор сможет найти арендаторов на четыре-пять месяцев в году. Средне- и долгосрочные вложения в такие объекты не приводят к приумножению капитала». Эксперт советует брать пример с продвинутых международных частных инвесторов и вкладывать средства в жилье на рынках развитых капиталистических стран — Великобритании, Германии, Франции, США.

 

Статистика показывает, что на большинстве европейских курортов аренда приносит 2,5–4,5% годовых. На американских курортах доходность (Флорида, Калифорния) в среднем несколько выше (4,5–7,5% годовых), что обусловлено более долгим сезоном. Вообще, продолжительность сезона — один из важнейших факторов, которые нужно учитывать при инвестициях.

 

Второй фактор — наличие потенциальных арендаторов. Есть курорты, на которые туристы едут по дешевым турпакетам, включающим в себя проживание в отелях, спрос на аренду частной недвижимости там очень невысок. Таковы Египет или Таиланд, в которых, кстати, сегодня не совсем безопасно отдыхать. Ну и, наконец, нужно учитывать конкурентную среду — если на побережье много арендной недвижимости, ваши шансы сдать там квартиру или дом понижаются. При выборе курортной недвижимости с инвестиционной целью необходимо учитывать все три фактора. «Например, в Испании продолжительность сезона велика, и основная масса европейцев приезжает туда самостоятельно. Однако третий фактор хромает: с 70-х гг. рынок раздут и перенасыщен объектами, — говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. — Покупка курортной недвижимости с целью последующей аренды экономически оправдана во Франции, Австрии и в турецком городе Бодруме. Последний перспективен благодаря мерам, контролирующим рынок, которые не позволяют ему разрастаться. Строительство на юге Франции также жестко контролируется. Горнолыжные курорты номер один расположены в Австрии, где еще 20 лет назад осознали востребованность круглогодичной — летней и зимней — инфраструктуры. Поскольку в Швейцарии этот момент не учли, доходность от ее недвижимость в два раза ниже австрийской».

 

Кроме основных факторов есть и дополнительные, пренебрежение которыми может стать роковым для инвестора. Так, доходность от аренды курортной недвижимости зависит от размера объекта: чем он меньше, тем лучше. Если ваш домик рассчитан на экономных европейцев, то он должен находиться в 2–3 км от моря, поскольку на первой линии земля очень дорога, и, чтобы получить приличную доходность, придется сильно завысить ренту. А в этом случае найти арендатора будет значительно труднее.

 

Также стоит выяснить возможности привлечения к управлению недвижимостью профессиональной управляющей компании (УК), а иногда и юриста. Не обойтись без услуг по поиску арендаторов, заключению договоров, разрешению конфликтных ситуаций с постояльцами и т.д. Кроме того, должна быть обеспечена уборка, а также оперативное реагирование на различного рода ЧП.

 

Трезвый расчет

 

Прежде чем покупать какую-либо недвижимость, не поленитесь все скрупулезно подсчитать. Выясните уровень спроса на ваш будущий объект, предположительные арендные ставки, расходы по эксплуатации, содержанию, управлению, стоимость услуг посредников и т.д. Не исключено, что уровень прибыли с учетом всех затрат окажется столь невысок, что поставит под сомнение целесообразность всей затеи.

 

Давайте рассмотрим пример. Предположим, инвестор приобрел за 100 тыс. евро апартаменты на курорте, которые приносят ему доход от аренды 5 тыс. евро/год. Таким образом, доходность (без вычета расходов) составляет 5% годовых. А расходы эти могут быть такими: стоимость услуг профессиональной управляющей компании — как минимум 10% от годового арендного дохода, то есть 500 евро/год; расходы на содержание жилого комплекса, в котором расположены апартаменты, — около 5% от дохода, то есть 250 евро/год; резерв на возможные расходы по косметическому ремонту, ремонту бытовой техники и мебели — не менее 5% от дохода, то есть 250 евро/год. Таким образом, прибыль от сдачи рассматриваемого объекта составит не более 4000 евро/год, чистая доходность будет не более 4% годовых.

 

Важно отметить, что расчет прибыли проведен до налогообложения. Ставка налога на доход, получаемый физическим лицом от сдачи недвижимости в аренду, в разных странах разная и нередко зависит от размера годового дохода в абсолютном выражении, то есть бывает прогрессивной. Для большинства стран ставка налогообложения составляет 10–20% от чистой прибыли. В нашем случае примем ее за 15%. Следовательно, после налогообложения чистая прибыль составит примерно 3400 евро/год, а чистая доходность — 3,4% годовых.

 

«При этом профессиональные инвесторы оценивают даже не чистую доходность, а рентабельность инвестиций, — говорит С. Зингель. — Это отношение чистой прибыли не к стоимости объекта, а к размеру инвестиций в него. Дело в том, что при покупке любого объекта недвижимости есть сопутствующие расходы (налог на покупку, плата нотариусу, риэлторская комиссия, страховка и т.п.). Их можно оценить приблизительно в 10% от стоимости объекта». Для рассматриваемого примера сопутствующие расходы составят около 10 тыс. евро и, значит, рентабельность инвестиций будет меньше чистой доходности и составит 3,1%.

 

Самым распространенным у европейских и международных инвесторов способом повышения рентабельности инвестиций является использование «кредитного плеча», то есть долгосрочного займа в размере 50–70% от стоимости покупки, привлеченного на срок 10–25 лет по ставке от 2,5% в западном банке. Если ставка ниже уровня рентной доходности, инвестор увеличивает свой доход на вложенные инвестиции. Благодаря привлечению недорогого кредита рентабельность выложений может оказаться не ниже чистой рентной доходности, а, наоборот, выше.

 

Доверяй, но проверяй

 

Ключевое правило работы с УК — это введение оплаты ее услуг в процентах от полученного дохода, а не фиксированной оплаты, зависящей от выполненного перечня работ. Иначе платить вы будете регулярно, а арендную плату получать как придется.

 

Очень часто в рекламе объектов мы сталкиваемся с обещанием выплаты «гарантированного дохода». Как это происходит? «Каждая страна регулирует этот момент по-разному. Гарантированный доход в контракте фиксируется определенной цифрой и сроком выплаты. Например, каждые шесть месяцев выплачивается по 3% годовых. В сфере жилой недвижимости система затрат очень гибкая, жестких правил нет, поэтому все зависит от условий УК», — комментирует Игорь Индриксонс. Он утверждает, что хороший гарантированный доход может обеспечить лишь схема lease back, практикующаяся во Франции. Там УК подписывает с инвестором договор на 20 лет, гарантированно выплачивает минимальную ренту и обеспечивает индексацию аренды, установленную правительством.

 

«В подавляющем большинстве случаев гарантированного дохода нет вовсе. В случае если его обещают, то крайне важно разобраться, о чем идет речь», — советует С. Зингель.

 

Инвестору стоит озаботиться возможностью изменения условий сотрудничества с УК в случае неудовлетворительных результатов ее деятельности. Если договор уже подписан и существует разногласие по какому-то пункту, всегда можно составить приложение к нему. Не помешает юридически закрепить контроль над деятельностью УК — обязать ее регулярно предоставлять владельцу информацию о работе. Нелишним будет и контроль оплаты коммунальных услуг и поступления арендных платежей. Если УК отказывается вносить принципиальные для инвестора изменения в свой типовой договор, то это веский повод разорвать с ней отношения, а может быть, и отказаться от инвестирования в данный объект.

 

Иногда даже целесообразно привлечь сторонних аудиторов. Если речь идет о крупных портфельных инвестициях, то стоит задуматься о постоянном сотрудничестве с профессиональным аудитором, который возьмет на себя контроль над многочисленными объектами недвижимости и работой УК.

 

Готовьте кошелек

 

И даже если вы выполнили все эти предписания, приготовьтесь к сюрпризам. «В секторе жилой недвижимости контролировать УК сложно. Транснациональные УК, например как в отельном бизнесе, которые занимаются управлением 5–6 тыс. зданий, в этом секторе во многих странах просто отсутствуют. Исключение составляет лишь Франция, где на проектах по схеме lease back, курируемых правительством, выросли крупные УК. В остальных странах в жилом сегменте существуют небольшие УК, которые могут сдавать на 20–30% вашу квартиру налево, и проверить это практически невозможно. Чем южнее страна, тем больше управляющих работают по левым схемам и тем сильнее завышают эксплуатационные расходы», — предупреждает Игорь Индриксонс.

 

Конфликты владельцев с управляющей компанией возникают постоянно. В Болгарии, где много наших соотечественников, купивших недвижимость, это приобрело размах национальной проблемы. Там владельцев недвижимости особенно возмущали высокие расценки на эксплуатацию и их несоответствие уровню предоставляемых услуг. Часто УК предлагали завышенные расценки за кабельное ТВ и Интернет и не давали никакой возможности выбирать между поставщиками или установить спутниковое ТВ.

 

«При заключении любого договора купли-продажи будущего покупателя почти обязывали подписывать договор об эксплуатации. Сумма оплаты зависела от общей площади апартаментов. В среднем расценки колебались от 8 до 20 евро/кв. м, причем в каждом комплексе набор услуг за эти деньги был различен, — рассказывает Алексей Малафеевский, генеральный директор компании Dream Home. — Потом собственников начала раздражать неуступчивость управленцев и их нежелание идти на переговоры. Многие не исполняли свои обязанности, в то время как собственник обязан был нести эксплуатационные расходы независимо от того, живет он в квартире или нет, и платить их авансом за следующий год целиком. При несвоевременной оплате начислялись пени, и местами довольно высокие. А сменить УК было невозможно — как правило, она принадлежала самому застройщику». Конечно, такое положение было не во всех комплексах, но во многих«.

 

Когда напряжение достигло пика, был принят закон об этажной собственности, разрешающий сменить УК при условии, что за это проголосуют более 50% собственников комплекса. «Успел ли кто-то сделать это, я не слышал, но после проведения собраний с присутствием более половины собственников управленцы стали идти на уступки — такое было. В общем, сейчас ситуация уже не такая острая, за исключением отдельных случаев», — заключает Алексей Малафеевский.

 

Даже если вы довольны своей УК, приготовьтесь нести немалые траты на косметический ремонт, ремонт бытовой техники и мебели. Если в коммерческой недвижимости управляющая компания полностью берет эти расходы на себя (допустим, когда постояльцы что-то сломали или разбили в номере отеля), то в сфере жилой недвижимости — нет. Безусловно, арендаторы оставляют депозит на случай ущерба имуществу, но, как правило, его не хватает для компенсации убытков.

 

Еще не забудьте про налог на недвижимость. В большинстве стран его платит собственник, но в некоторых, например в Великобритании, — тот, у кого недвижимость находится в эксплуатации. А вот налоги на доходы собственники везде платят самостоятельно.