Амальфитанская свадьба

Итальянцы, разбирающиеся в вопросах недвижимости, сравнивают свою страну с пестрой шкурой леопарда — так неоднороден ее рынок сегодня. Амальфитанское побережье — острова этого региона занимают на карте Италии свое неповторимое место.

Исторический ракурс

Короткое знакомство с историей этих мест и их нынешним статусом наводит на мысль о том, что каждый остров, каждый городок Амальфитанского побережья формировался по принципу разнообразия.

Возьмем для начала остров Искья. Когда-то здесь «поработал» вулкан Эпомео и оставил в наследство большое количество слаборадоновых минеральных источников. Сейчас практически все они «приватизированы» владельцами оте-лей и пансионатов. Хозяева гостиниц, на территории которых бьют целебные источники, получили огромные конкурентные преимущества: поток туристов не иссякает с мая по ноябрь.

Весь остров, который можно объехать за час, изобилует отелями, пляжами, курортными зонами, небольшими поселками и городками, старинными крепостями и соборами. Взять для примера один только пригород Порто-Искья — здесь прекрасный горный замок Кастелло Арагонезе, соединенный с основной частью Искьи узкой полоской суши.

Когда-то здесь скрывались от нашествия варваров местные жители. Правящий в то время монарх, как сказали бы сейчас, устроил в местном монастыре лагерь беженцев, а затем здесь возник целый город — с улицами, садами, прекрасными видами, открывающимися с вершин Арагонского замка. Теперь это одна из самых ярких достопримечательностей Искьи.

Другим островом, Капри, восхищался побывавший здесь когда-то Гете. А в начале XX в. в этом оазисе красоты проживал вождь мирового пролетариата В. Ленин. Но самая скандальная история острова связана с виллой индустриального магната Фридриха Круппа, нависающей над морем и выполненной в стиле конструктивизма, отчего даже сейчас она кажется авангардной и не совсем средиземноморской по своему дизайну. Долгое время посетителями острова были неформальные объединения секс-меньшинств (к которым относился и сам магнат), именно поэтому в путеводителях можно найти определение «голубой Капри». Правда, потом эта публика была вытеснена с острова литераторами. Известно, что на острове жили Грэм Грин, Эрнест Хемингуэй, Курцио Малапорте.

Так сложилось, что весь остров занимают очень дорогие отели и частные дома. Капри — это аналог столичной Рублевки. Цены на сувениры, кофе, мороженое здесь в разы выше, чем на соседних островах. Местные виллы, построенные в совершенно разных стилях, занимают целые улицы. Проходя мимо них, понимаешь, что каждый владелец хотел выделиться, создавая неповторимый архитектурный облик своего жилища: то с вполне классическим фасадом, то похожего на жилища древних помпейцев, то в стиле модерн.

Город Сорренто воспет не только в итальянских народных песнях, но и в повествованиях «буревестника революции» Максима Горького, который благополучно проживал здесь в 30-е гг. прошлого века, имея разногласия с советской властью. А до революции эти места, а точнее Амальфи, были особо почитаемы русской интеллигенцией. Главная достопримечательность — собор Святого великомученика Андрея Первозванного, считавшегося в России покровителем военно-морского флота. Сюда часто ездили моряки императорской армии поклониться хранящимся здесь останкам святого. Сам собор представляет собой любопытное смешение различных стилей — от византийского до норманнского.

Нависающие над морем горы, узкие полоски дорог, уютные бухты, старые крепости, возможность поселиться здесь сравнительно уединенно в силу особенностей ландшафта — все это сделало Амальфитанское побережье очень популярным в прошлом веке. Виллы здесь построили себе Софи Лорен, Рудольф Нуриев, другие мировые знаменитости. Интерес к этой местности вырос, когда благодаря новым технологиям стало возможно оборудовать свое жилье лифтами и таким образом перемещаться на морское побережье быстро и комфортно, избегая длинных серпантинов местных дорог.

Все города и поселки этой части Италии давно и прочно «срослись» вдоль побережья. Но если смотреть на него с моря, то в глаза в первую очередь бросятся не прекрасные виллы, а остатки древних крепостей и тюрем. И было бы большим заблуждением считать, что эти руины прошлого никак не востребованы сейчас. Например, одна из средневековых тюрем — небольшое строение, по форме напоминающее два цилиндра с зубчатыми сводами, — мини-отель на два-три номера, необычайно популярный у туристов.

Италия для вас

Сейчас кризис спроса ощущает вся Италия. Сами итальянцы покупают мало. Именно поэтому недвижимость предлагается зарубежным покупателям. И, по мнению Марии Грации Далладжиакомы, коммерческого директора издательства Italia per voi S. R. L., кризис на рынке недвижимости начался гораздо раньше, чем принято считать. А связан он с переходом страны на евро. В тот момент не существовало единой системы финансового контроля, и цены на объекты недвижимости выросли моментально. В выигрыше оказались те, кто купил квартиры, дома до реформы — на лиры.

Сейчас в каждом районе Италии своя ситуация. В раскрученных регионах никто не стремится продавать недвижимость. Даже несмотря на низкий спрос, продавцы удерживают объекты, невзирая на необходимость платить налоги. В более привилегированном положении находится юг Италии — от Апулии до Калабрии, Сицилия, где начинает возрастать спрос на недвижимость и, соответственно, ситуация меняется в лучшую сторону, говорит Мария Грация Далладжиакома.

Хотя есть другие мнения. Марина Немкович, член Ассоциации риэлторов Италии, представитель компании Mare & Colline, считает, что даже довольно богатые итальянцы, мировые звезды кино и шоу-бизнеса, вынуждены подстраиваться под реалии кризиса. «Вот, например, Стинг. Известно, что у него в Тоскане огромное поместье площадью 30 га с шестью домами. Сейчас он вынужден сдавать их в аренду, чтобы снизить налоговую нагрузку», — говорит эксперт. Амальфитанское побережье она характеризует как чрезвычайно престижное и востребованное. Цены здесь не будут снижаться уже потому, считает М. Немкович, что новых площадок для строительства нет и не предвидится. Виллу можно купить только на вторичном рынке. А красота этих мест обеспечивает активность рынка аренды недвижимости, отмечает она. Не уходит мода и на проведение здесь свадебных церемоний, к которым итальянцы до сих пор относятся с большой серьезностью и снимают самые красивые дома — пусть всего лишь на пару дней — для проведения пышных торжеств или уединения новобрачных.

В компании Gordon Rock характеризуют ситуацию на этом рынке несколько иначе. Специалисты признают, что острова Капри, Искья, Прочида и участок побережья Costiera Amalfitana являются элитными рынками курортной недвижимости, но ориентированы они в основном на внутренний спрос, генерируемый состоятельными гражданами Италии. У иностранцев популярно другое — Лигурия, Итальянские острова, Венеция, Тоскана и Флоренция, Умбрия и Сардиния, хотя спрос на аренду квартир и домов на Амальфитанском побережье со стороны иностранцев всегда был. А вот предложение оставалось ограниченным. Как правило, на таких рынках жилье перепродается «среди своих». Ведь почти каждый владелец элитной виллы — это еще и участник местного общества, настороженно относящегося к чужакам.

На большинстве островов и Амальфитанском побережье высокий уровень цен на местную недвижимость. Причем остров Капри является бесспорным рекордсменом в этом вопросе. Для сравнения: средняя стоимость жилья в прибрежных районах Италии составляет 1500–2500 евро/кв. м. Среди покупателей россиян немного, речь может идти только о единичных и очень редких сделках, говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. Лидируют в спросе британцы и французы. Большинство объектов обладает отличными видовыми характеристиками. Близость моря предусматривает наличие собственных пляжей или пристаней. Все это соответствует основным предпочтениям потенциальных собственников.

По оценкам С. Зингеля, наибольшую долю в общем числе сделок занимает жилье, приобретаемое для сезонного проживания самих домовладельцев, инвестиционные покупки здесь редкость. В целом же рынок является классическим образчиком рынков курортной недвижимости и состоит по большей степени из вторых домов состоятельных людей. Очень редко такая недвижимость в период отсутствия владельцев сдается в аренду.

Станислав Зингель подчеркивает, что в последнее время островные рынки Италии характеризуются крайне незначительным объемом предложения и спроса, что усложняет оценку изменения цен. Например, на острове Искья с ноября 2012 по июль 2013 г. в коммуне Comune di Barano D’Ischia практически не реализовывалось жилье. То же самое происходило в коммуне Comune di Lacco Ameno с декабря 2012 по июль 2013 г. Хотя незначительный объем предложения и спроса иногда обуславливает резкое колебание цен. Их динамика порой зависит от пяти-шести объектов, чья стоимость существенно отличается от средней по рынку. Сейчас на островах стоимость жилья в большинстве коммун снижается.

При этом сохраняется интерес к покупке отелей. На рассматриваемых рынках единовременно экспонируется от 15 до 30 отелей, из которых 2/3 относятся к мини-отелям, рассчитанным на 5–20 номеров. Стоимость гостиничной недвижимости варьируется от 800 тыс. до 10 млн евро и более.