Абитуриентам вход не возбраняется. Что дала рынку студенческая аренда?

С начала этого года рантье переживают непростые времена. Арендаторов в прежнем количестве нет, доходы упали. Владельцам квартир не до жиру, лишь бы квадратные метры не простаивали и приносили пользу. Однако большой объем предложений на руку тем, кто снимает жилье. Одна и та же квартира может стоить на 15–20% дешевле, чем в прошлом сезоне, что, разумеется, является хорошей экономией для бюджета. Участники рынка не унывают и надеются на рост деловой активности осенью, а пока балом правит арендатор. Изменила ли ситуацию традиционная студенческая пора?

Заявки от будущих Ломоносовых начинают поступать в мае-июне, хотя первые абитуриенты активизируются еще раньше — в марте-апреле. «Девчонки и мальчишки, а также их родители» начинают изучать рынок, присматриваться к ценам и предложениям. Одни приезжают в Москву заранее, чтобы адаптироваться в новом городе, другие успевают пройти краткосрочные курсы подготовки. Кроме того, в некоторых вузах весной проходят олимпиады и творческие конкурсы, поэтому самые ответственные заранее прощупывают почву, выявляя недорогие квартиры поближе к учебному заведению. По опыту компании «Красная горка», именно таким предусмотрительным абитуриентам потом удается без особого ажиотажа, ночевок в гостиницах и обивания порогов агентств заселиться в квартиру по приемлемой цене и в оптимальный срок.

Экзамен для рантье

Но некоторые выбирают сезонную, летнюю аренду. Участники рынка называют ее «экзаменационным» наймом. Не всем, кто поступил в вуз, необходимо съемное жилье на долгий срок. Студенты, не попадающие в категорию «отказников», рассчитывают на проживание в общежитии. Пример от «ИНКОМ-Недвижимость» ярко иллюстрирует эту ситуацию. Из десяти абитуриентов, снявших жилье на короткий срок, трое не поступили, четверо заселились в общежитие и еще трое арендовали одну квартиру.

Летние заявки от студентов несильно повлияли на общую картину рынка. Доля «сезонных» квартир для найма составила 3–4% от общего объема предложения, но даже и для таких вариантов клиенты находились с переменным успехом. В «Азбуке Жилья» приводят следующий пример. Однокомнатная квартира на Пролетарском проспекте (22 тыс. руб./мес.) не вызывала интереса в течение трех недель. Ранее хозяйка сдавала эту площадь около десяти лет, причем еще недавно ставка была равна 25 тыс. руб./мес., и жильцы находились всего за два дня. Если подыскать отдельную квартиру на краткий срок не получается, то студенты выбирают хостелы, комнаты или, если есть возможность, останавливаются у родственников и друзей.

«Краткосрочная аренда на период вступительных экзаменов длится не менее двух месяцев, до середины августа», — уточняет заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. Меньший срок не устраивает наймодателей — ведь многие уезжают на дачу на лето и хотят в течение всего этого периода получать деньги от аренды городской квартиры. Каждый год ситуация примерно одинаковая: активность со стороны студентов возрастает в начале лета. «Сначала приезжают абитуриенты, арендуя кратковременное жилье. Потом увеличивается количество заявок от студентов, поступивших в вуз и снимающих квартиры на длительный срок в период обучения», — резюмирует исполняющий обязанности руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. Снизить свои затраты помогает наем на краткий срок с последующим переходом на долгосрочный. В «Азбуке Жилья» отмечают, что можно сэкономить в среднем 15–20 тыс. руб. «Есть и другой плюс. Такой вариант удобен в том случае, если абитуриент еще не знает, удастся ли ему поступить в московский вуз, и если да, то в какой именно. Утвердившись, он снимает долгосрочное жилье в соответствии со своими возможностями в удобном районе», — отмечает руководитель департамента аренды ЗАО «Азбука Жилья» Роман Бабичев.

Горячая пора

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году поступление заявок на «экзаменационный» найм жилья немного снизилось, что связано в основном с высокой стоимостью обучения и жизни на фоне финансовой нестабильности граждан. Хотя кризисные явления и уменьшили стоимость съемных квартир, родителям, финансирующим студентов, стало труднее выделять деньги на обучение своих детей. В новых условиях людям пришлось потуже затянуть пояса, что оказало свое влияние на спрос со стороны абитуриентов. «Даже серьезное снижение арендных ставок не привело к наплыву абитуриентов из регионов в столицу. Объясняется это достаточно просто: влияние кризиса ощущается в регионах острее, нежели в столице, да и уровень доходов там (если не брать в расчет нефтедобывающие отрасли) существенно ниже московских», — рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Красная горка» Максим Логвинов.

Горячая пора обычно начинается с конца августа, а пиковые значения приходятся на осень. «Помимо первокурсников подыскивают себе квартиры студенты, вернувшиеся с каникул. Наиболее привлекательные объекты обычно сдаются за день», — подчеркивает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. И спрос сохраняется вплоть до октября — в сентябре еще не все могут определиться с выбором окончательно. Одни рассчитывают на общежитие, другие гостят у родственников и друзей. Некоторые еще продолжают снимать «летние» квартиры, пока хозяева пребывают на дачах. Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир», утверждает, что к началу сентября на долю студентов приходится 10–15% спроса, а ставки аренды к этому моменту поднимаются на 35%.

Впрочем, текущий год проходит в особых условиях, которые накладывают свой отпечаток. Аренда обещает оставаться доступной, и в целом экономическая ситуация такова, что ощутимого подъема цен пока ждать не стоит. Даже осенью, во время традиционного роста деловой активности, мы можем не увидеть столь резкого скачка спроса, что наблюдался раньше, хотя количество квартир в экспозиции уменьшится. Виной тому — существенный разрыв между спросом и предложением. Клиентов на всех не хватает, и приходится стимулировать арендаторов с помощью цены и других уступок. Как отмечает Р. Зеленский, некоторые собственники готовы разбить депозит или вовсе отказаться от него. Согласно опросу «НДВ-Недвижимость», около 19% владельцев квартир готовы к неценовым уступкам. Также люди расширяют круг арендаторов, которым планируют сдать жилье. Если раньше студентов рассматривали неохотно, то сейчас ситуация изменилась. Абитуриентам стало проще найти квартиру.

Привязка к местности

Из года в год студенты выбирают жилье поближе к месту учебы — в районе, где находится институт, или на одной с ним ветке метро. «Традиционно большинство заявок приходится на Юго-Западный административный округ, где сосредоточены самые престижные столичные вузы (МГУ, МГИМО, РУДН, Высшая школа экономики МИСИС, МГТУ им. Баумана, университет им. Плеханова и др.). Повышенным спросом у студентов пользуются квартиры недалеко от метро «Проспект Вернадского» и «Университет», — говорит Ирина Доброхотова. Иногда родители стараются выбрать жилье поближе не только к вузу, но и к месту, где проживают родственники или просто хорошие знакомые. Подразу­мевается, что эти люди смогут присмотреть за взрослеющим ребенком.

Немногие родители могут позволить снимать детям апартаменты и квартиры в престижных районах Москвы. Конечно, есть обеспеченные семьи, которые могут потратить на аренду 200 тыс. руб./мес., но студентов, стесненных в деньгах, существенно больше. Такие арендаторы рассматривают окраины Москвы, отдавая предпочтение дальним станциям метро. Здесь очевидно желание сэкономить — чем объект дальше от центра, тем он дешевле. Выбирая жилье на той ветке метро, где находится вуз, но на несколько станций дальше, можно сэкономить 3–5 тыс. руб./мес.

С точки зрения классовости жилья студенты в основном арендуют квартиры уровня эконом или комфорт. По статистике портала «Мир квартир», однушки демократичного сегмента в среднем по Москве предлагают за 28 635 руб./мес., двушки — за 35 557 руб., трешки — за 45 570 руб.

Для студентов, не имеющих возможности снять квартиру, единственным вариантом является аренда в складчину. Близкие друзья, родственники или знакомые живут вместе, а траты делят поровну. Если снять втроем двухкомнатную квартиру в районе вуза, то при арендной ставке в 35 тыс. руб./мес., ежемесячный платеж на каждого составит около 12 тыс. Явная экономия налицо. «Такой вариант выбирают все больше студентов — но не первого курса, а постарше. То есть на том этапе, когда молодые люди уже успели перезнакомиться и найти единомышленников, — говорит И. Доброхотова. — Правда, не все собственники охотно предоставляют свои квартиры под студенческое мини-общежитие, однако присутствие родителей при заключении договора и депозит в размере ежемесячного платежа обычно помогают договориться быстрее». Более того, с учетом текущей ситуации на рынке студентам стало проще найти подходящий вариант.

На совместную аренду приходится порядка 60% от всех студенческих заявок. «Родителей, подбирающих комнату для ребенка, прежде всего волнует вопрос безопасности, — говорит Р. Зеленский, — именно поэтому так важно, кто будет проживать в соседней комнате. Интересует даже социальное окружение на том этаже, где находится выбранная квартира». Каждый желает уберечь своих чад от проблем и соблазнов, поэтому неблагополучный контингент в доме, подъезде может отрицательно повлиять на заключение договора. Близкое расположение баров, дискотек или ночных клубов — это тоже большой минус. Родители заинтересованы в том, чтобы ничто не отвлекало их детей от учебы.