Хождение по 214-му. Эксперты высказали мнение о поправках в закон

В ИА «Интерфакс» по инициативе Международной академии ипотеки и недвижимости прошло обсуждение поправок в федеральный закон №?214 «Об участии в долевом строительстве…» Дискуссии о корректировках закона, по которому вот уже несколько лет живет рынок новостроек, проходят в три этапа: первый — был накануне принятия изменений, второй — наступил недавно, когда депутаты последнего созыва утвердили поправки, третий этап начнется, по всей видимости, после вступления их в силу 1 января 2017 г.

Напомним, что корректировка закона стала попыткой предотвратить увеличение новых потоков обманутых дольщиков, которых сейчас в стране насчитывается примерно 100 тыс. человек. Присутствие на рынке сомнительных компаний всегда было проблемой, пополнить же их число могли строительные фирмы, состояние которых пошатнулось в кризис. Поэтому одним из наиболее радикальных пунктов, регулирующих взаимоотношения на рынке долевого строительства, стало повышение требований к финансовой устойчивости застройщиков. То есть браться за многомиллионный проект при уставном фонде в 20 тыс. руб. депутаты посчитали нелогичным и внесли соответствующие поправки на этот счет (см. диаграмму на следующей стр.).

Вторым заметным нововведением этой редакции закона стал пункт об открытии эскроу-счетов. Депутат Госдумы, президент региональных банков России Анатолий Аксаков рассказал о поправке. Застройщик, получивший кредит от банка, должен открыть специальные счета, на которые покупатель внесет средства в счет приобретения квартиры. Только после завершения строительства деньги дольщиков передадут девелоперу. Эта схема, по мнению депутата, полностью исключает нецелевое использование средств частных инвесторов.

После стольких перипетий с долевыми объектами может сложиться представление, что сама форма приобретения жилья по ДДУ в некоторой степени утратила свою популярность. Эту тему прокомментировал Александр Гончаров, зампред Комитета по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Первая половина 2016 г. стала в этом смысле даже более «урожайной», чем прошлогодний период: если в 2015 г. за шесть месяцев в долевом строительстве приняли участие 3 тыс. граждан, то в этом году — 6 тыс. Другими словами, доверие населения не подорвано, а значит, есть резон улучшать качество законодательной базы. Правда, пока в схемы долевого участия не вписаны гаражные объекты, посетовал чиновник, но интерес к самой модели приобретения недвижимости по прежнему высок.

А вот первый заместитель министра стройкомплекса Московской области Андрей Куприянов не смог с цифрами в руках доказать, что это направление в области наращивает обороты. Наоборот, приобретение жилья в Подмосковье по «долевке» снизилось на 5%. Хотя в целом А. Куприянов считает, что законодательные нововведения способствуют росту доверия граждан к институту долевого строительства, надо только доработать некоторые моменты. Например, пока не очень понятно, как будут открываться эскроу-счета, работать реестры и компенсационный фонд, который по указанию президента РФ призван защитить финансовые интересы дольщиков в случае прекращения строительства.

Адвокат Елена Юлова первой из выступавших высказала сомнения в качестве законодательства: ощущение такое, поделилась она, что застройщиков расценивают как потенциальных мошенников и придумывают все новые и новые ловушки, чтобы создать им дополнительные трудности. Компании и до принятия закона, и сейчас, после внесения поправок, будут контролировать банки и госорганы. Не слишком ли сжимается пружина контроля?

Впрочем, Е. Юлова признает: любое строительство сейчас — это лотерея. Попасть в долгострой и стать обманутым дольщиком — от такого поворота событий не застрахован никто. Да, этап банкротства — это черная полоса в развитии любого проекта. Но за все эти годы так и не стало ясно, как сделать так, чтобы банкротство со всеми его драматическими последствиями не наступало в принципе? И это наряду с тем, что некоторые компании вообще не работают в правовом поле, продавая квадратные метры по предварительным договорам, по депозитам и пр.

Скепсис прозвучал и в выступлении руководителя Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой. По ее твердому убеждению, увеличение уставного капитала компании не является гарантией надежности. Хотя бы потому, что цены за квадратный метр в регионах и столице разные. Вложения инвесторов на первоначальном этапе — прохождение проектной документации, приобретение участка — составляют как минимум 15–25% стоимости проекта. Так что наивно предполагать, что на этот рынок придет совершенно безденежный в финансовом отношении игрок. Основная же трудность в том, что в нашей стране практически нет проектного финансирования, плохо справляется с задачами институт страхования. При этих фундаментальных недочетах закон можно корректировать до бесконечности, а главные проблемы так и не будут решены. В конце концов, добавила модератор мероприятия, руководитель клуба «Интеграция» Ирина Радченко, разве исключен вариант банкротства банка, в котором открыты эскроу-счета? Вызывает вопрос и то, где будут храниться средства компенсационного фонда.

Руководитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерий Казейкин подчеркнул позитивные моменты новой редакции закона в отношении развития малоэтажного сегмента, доля которого в общем объеме строительства в регионах растет. Теперь сблокированные дома, таунхаусы, трехэтажные многоквартирные объекты также подпадают под действие нового закона. Валерий Казейкин посетовал на то, что в России так и не запущена альтернативная схема — стройсберкассы. Это помешало широко и активно развивать жилищный сегмент по модели, принятой во многих странах.

Владимир Гамза, председатель Комитета по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ, отметил, что сам закон №?214 ФЗ является печальным российским изобретением, в котором то и дело приходится что то переделывать. Например, переписывать механизмы контроля, в то время, как во всем мире данные функции выполняет страхование. А это значит, что государство не верит в реально существующие рыночные рычаги. Наиболее странным, по мнению В. Гамзы, является требование к размерам уставного капитала, «рисовать» которые наш бизнес научился очень хорошо. Гораздо логичнее выставлять такие условия по отношению к капитализации компании.

Кроме того, необходимо совершенствовать закон о проектном финансировании, распространяя его действие на сферу строительства: «Мы упростим регулирование, создадим систему прозрачного финансирования каждого многоквартирного здания через специализированные проектные компании. Строительные пирамиды и обманутые дольщики исчезнут навсегда, а жилой дом станет, наконец, единым объектом недвижимости с ответственной управляющей компанией». Владимир Гамза добавил, что во всем мире эскроу-счета принадлежат застройщикам, у нас же их пытаются превратить в депозит частного гражданина.

«Все в законе хорошо, но... что то не так», — с иронией прокомментировал Александр Синельников, финансовый аналитик, председатель АКБ «Стандарт-Кредит». Он относится к той категории экспертов, которые со скепсисом воспринимают качество многострадального закона. По мнению А. Синельникова, новелла разрушает целостность законодательного поля, создававшегося в течение 20 лет. На вопрос И. Радченко, что же следует делать потребителю в нынешних условиях (тем более что пока остается неясной перспектива снижения процентной ставки), он посоветовал заглянуть в годовой отчет Центробанка за 2015 г. Волатильность отечественной валюты там оценивается в 20%. Это говорит о том, что существенного снижения ставки рефинансирования не предвидится, ниже 10% она не опустится. А это значит, что недвижимость выгоднее покупать сейчас, не дожидаясь существенного удешевления займов.