Договор — в здравом уме и твердой памяти

Вопрос вменяемости сторон — далеко не праздный. Если в случае искового требования суд признает, что гражданин являлся недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным осознать свои действия в период совершения сделки, то она аннулируется. Рынок ищет пути снижения рисков. В некоторых агентствах справка из соответствующего медицинского учреждения, подтверждающая дееспособность продавца квартиры, входит в перечень обязательных документов. Но, требуя гарантий у владельца недвижимости, могут ли покупатели доказать, что сами находятся в здравом уме? Имеют ли они в момент сделки аналогичные справки? Уверен ли покупатель в здравомыслии агента, выдавая ему доверенность на представление себя в различных административных конторах?

 

Тема довольна щекотливая. Априори люди считают себя в большинстве своем адекватными и вменяемыми. Но в судебной практике оспаривание сделки по причине недееспособности кого-то из ее участников — отнюдь не редкость.

 

Дело не выгорело

 

Даже медицинское освидетельствование продавца не является гарантией от попыток мошенничества. Вот вкратце суть такой истории. Продавец квартиры имела пристрастие к зеленому змию, но не состояла на учете в ПНД. Все же перед подписанием договора был приглашен врач, который дал заключение, что дама отдает отчет в собственных действиях. Кроме того, покупатель на всякий случай застраховал сделку на полную стоимость недвижимости. Договор был зарегистрирован. Однако через три месяца после сделки нового хозяина пригласили в суд: бывшая собственница потребовала расторжения сделки, дескать, не ведала, что творила. В подтверждение ее требований было приложено медицинское заключение, выданное заведующим психиатрическим отделением крупного военного госпиталя. (А это вам не справка врача-психиатра, осматривавшего ее перед сделкой.) Сообщалось, что у женщины «органическое поражение головного мозга... вследствие употребления алкоголя... средняя стадия, фаза неустойчивой ремиссии». Рекомендовалось лечение у психиатра-нарколога по месту жительства.

 

Правда, в итоге дело у мошенников не выгорело. Хорошо, что покупатель недвижимости догадался перед сделкой защитить право собственности страховым полисом. Юристам страховой компании пришлось немало попотеть, чтобы отбить атаки проходимцев. А если бы клиент был один? Чем бы все закончилось?

 

Был ли дедушка в своем уме?

 

Отдельным вариантом проходят наследственные дела. Тут довольно много случаев, когда обделенные родственники усопшего гражданина отправляются в суды с требованиями признать завещание недействительным по причине того, что, по их мнению, завещатель в момент составления документа находился не в здравом уме. Рассматривая материалы таких дел, можно убедиться: решения в пользу обойденных наследников крайне редки. Суды не принимают их сторону по причине отсутствия медицинских заключений. Доказать после смерти наследодателя факт его невменяемости сложно. К тому же перед судом всегда маячит довод о небескорыстных намерениях наследников. Таким образом, если человек приобретает завещанную квартиру, он практически не рискует. Вероятность отмены сделки минимальна.

 

Несите справку, да посвежее!

 

Официально справки из медицинского учреждения имеют срок легитимности, равный одному месяцу. Негласно риэлторы могут ориентироваться где-то на полутора-двухмесячную свежесть. Однако неудобства налицо. Документ из психоневрологического диспансера о том, наблюдается или нет в данном заведении гражданин, выдает регистратура ПНД. Но... представьте, по каким-то причинам сделка не состоялась, и так несколько раз. При этом каждый новый потенциальный покупатель просит продавца обновить документ. Увидев в очередной раз «пациента», регистраторша может и врачам пожаловаться, а врачи уже сами по себе могут счесть поведение гражданина неадекватным и задуматься о том, чтобы диагноз поставить. Шутки шутками...

 

Что касается уже выявленного факта того, что продавец находится на учете в ПНД, то тут в принципе возможны варианты. Если речь идет о заболевании, при котором обострения нечасты, то производится освидетельствование врачом в день совершения сделки, чаще всего с утра, возможен выезд доктора на дом. Если болезнь носит постоянный характер, то в дело вступают опекуны.

 

А вообще в вопросе вменяемости много разных аспектов. Во время подписания договора стороны должны быть трезвы, не под действием лекарств, опьяняющих или наркотических веществ, не загипнотизированы, совершать сделку без физического или психологического воздействия. На все должны быть справки? А есть ли они на предыдущие акты передачи этой квартиры? Так что никаких гарантий в принципе быть не может. Хотя лишняя бумажка, конечно, не помешает.

 

Рисунки Т. Сорокиной