«Однушку» точно продам? | Недвижимость & Цены

Вы здесь

«Однушку» точно продам?

Дмитрий Цветов, ГК «А101»

Однокомнатные квартиры и студии буквально заполонили рынок. С одной стороны, это реакция рынка на низкую покупательскую способность, так как на большее у населения просто не хватает денег. Но, с другой стороны, такой тренд явно имеет негативные последствия и для рынка. Во-первых, ликвидность такого товара падает из-за большого количества. Во-вторых, вслед за ликвидностью падают и спрос, и цена. В-третьих, перспектива жизни в районах, похожих на гетто, радует мало кого. Так как повлияет тренд на минимизацию жилых площадей, по мнению экспертов? Сегодня на этот вопрос отвечает руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Доля так называемых «больших» квартир в жилых комплексах Москвы у каждого застройщика своя. Все зависит от общей стратегии развития земельного участка. Если это относительно небольшой объект, то компания может выбрать стратегию максимизации выручки, тогда нарезка квартир делается мелкой, повышая стоимость квадратного метра, в этом случае растет и выручка со всего проекта. В подобных проектах доля больших, многокомнатных квартир стремится к нулю. Если участок комплексной застройки, а значит крупный, то стратегия направлена на обеспечение не только стоимости квадратного метра, но и темпов продаж. В данных проектах доля больших квартир может превышать по площади 30 %.

Раньше однокомнатная квартира считалась эталоном ликвидности жилой недвижимости. Ее можно было перепродать практически моментально. На рынке даже была в обиходе устойчивая фраза — «однушку точно продам».

Особым спросом пользовались однокомнатные квартиры у инвесторов — и тех, кто собирался сдавать в аренду, и тех, кто собирался перепродать после завершения стройки.

Трехкомнатные квартиры, чуть реже двухкомнатные, покупались в основном под себя. Однокомнатные квартиры хоть и продавались, но с рынка уходили ненадолго — большая часть возвращалась в виде вторичного предложения.

На рынке сложилась ситуация, когда искусственным образом был разогрет спрос на однокомнатные квартиры. В результате заметно выросли цены на «однушки» на первичном рынке, став менее привлекательными для инвесторов. Привлекательность снизилась и за счет давления объема предложения на вторичном рынке.

Существует еще одна причина, по которой продолжают покупаться «однушки» — это первая квартира, «хоть маленькая и в ипотеку, но своя». То есть опять временный формат: квартира, из которой со временем переедут в большую жилплощадь.

маленькая квартира

На рынке стали предлагать квартиры с так называемым «большим функционалом» или квартиры евроформата. В этом случае в габариты обычной «однушки» за счет непривычного ранее устройства маленькой комнаты (в том месте, где принято видеть кухню) и большой кухни-гостиной вписывается функционал полноценной двухкомнатной квартиры — изолированная спальня, гостиная, кухня. Да, функционал такой площади чуть урезан, зато и бюджет сильно снижен.

Не хочу заявлять, что однокомнатные квартиры стали совсем не нужны, но все же их ликвидность начинает снижаться. «Однушка» всегда будет самым бюджетным вариантом покупки, а значит, она по-прежнему будет подходить большому кругу покупателей, начиная с тех, для кого это может быть первым собственным жильем, заканчивая теми, кто доверяет недвижимости больше, чем банкам с точки зрения сохранения сбережений.

На спрос в Новой Москве накладывается еще и логика выбора: «Зачем мне покупать „однушку“ в старой Москве, если за те же деньги можно найти минимум „двушку“ в Новой Москве у метро?» Именно из-за такой заметной разницы в формуле «цена-предложение» Новая Москва заметно выигрывает и демонстрирует положительную динамику покупательского спроса.

Раньше мало кто задумывался о правильной матрице продаж. Потому как люди покупали все в любой квартирографии. Цены росли абсолютно непредсказуемо, главное было найти деньги на покупку. Тогда покупка «однушки» и становилась способом инвестиций, в том числе ограниченного объема средств.

День грядущий

день грядущий

По итогам I квартала 2017 года по сравнению с 2016 годом спрос на трехкомнатные квартиры увеличился на 20 %. Доля в продажах выросла с 25 % до 30 % полностью за счет однокомнатных квартир, общее число которых сократилась с 30 до 25 %. При этом сократилась и разница в стоимости квадратного метра на ~10 %. Если раньше однокомнатные квартиры в среднем за квадратный метр стоили на 15 % дороже трехкомнатных, то теперь на 13,5 %.

Недостаточное количество больших квартир помимо прямого падения продаж в 1,5 раза за счет просто физического отсутствия имеет косвенное негативное влияние как на цены, так и на темпы продаж. Дома, перенасыщенные «однушками» и студиями, воспринимаются как жилье «под аренду» с присущей формуле «съем-сдача» негативной окраской — постоянно меняющиеся соседи с нехозяйским отношением к общедомовому имуществу. Нарезка, условно называемая «общежительской», вызывает у покупателя понятное отторжение. Спрос на большие квартиры становится все более оправданным и очевидным. В домах с многокомнатными квартирами на общей лестничной площадке редко бывает больше трех-четырех входных дверей.

В перспективе однокомнатные квартиры будут реализовываться с дисконтом. Можно предсказать одновременное появление многочисленных акций от застройщиков.

Дальнейшее развитие рынка я ожидаю в следующих направлениях:

  • Доля маленьких квартир сократится в пользу больших. Это займет 1–2 года из-за инертности рынка. Понадобится время на осмысление и проверку тренда, изменение подхода к матрице продаж, проектирование и вывод в продажу.
  • Разница в цене за квадратный метр сократится. Но квадратный метр маленьких квартир все равно будет дороже. Разница может сократиться до 10 % относительно стоимости квадратного метра в трехкомнатной квартире.
  • Эволюция планировок — увеличение функционала однокомнатных квартир на той же площади, развитие евроформатов. Впрочем, этот тренд будет характерен для всех типов квартир.
Дмитрий Цветов Понедельник, 17 Апрель, 2017 - 07:00

Добавить комментарий

Близкие по теме

История с реновацией, без преувеличения, всколыхнула Москву. Судьбой пятиэтажек и «приравненных» к ним в первом списке на снос зданий, в том числе исторических, сейчас не интересуется только ленивый. Нисколько не призывая забыть о насущных проблемах, связанных с законопроектом, редакция НиЦ...
Опубликовано:25.05.2017
Сергей Решоткин, «ВМС Девелопмент»
Плотная застройка центра Москвы и законодательные ограничения на возведение в нем новых объектов заставляют девелоперов, работающих в сегменте премиального жилья, все чаще задумываться о возможностях реконструкции старинных городских усадеб. Историческая ценность и самобытность архитектуры при...
Опубликовано:18.05.2017
Пешеходная, торговая, ресторанная
Эта улица была сначала торговой дорогой в окружении лесов, потом на протяжении веков торговой улицей. Ею Пятницкая и осталась. Название улице дала церковь Параскевы Пятницы, снесенная в 1935 году. Сейчас на ее месте расположен вестибюль станции метро «Новокузнецкая». Сгодня Пятницкая — один из ...
Опубликовано:15.05.2017
Высокая недвижимость
Крыша над головой — это не просто мечта, это необходимость. Однако элитная недвижимость — это высокая мода рынка квадратных метров, эти квартиры как платье от кутюрье, они не просто защищают от непогоды и дарят собственный мир комфорта, они — предмет роскоши, призванный сохранить деньги, показать...
Опубликовано:04.05.2017
Магнус Монссон
Что приходит в голову при словосочетании «спальный район»? Скорее всего, что-то с архитектурной ценностью примерно в ноль целых ноль десятых, что не жалко и разрушить при межпланетном контакте, как в блокбастере Бондарчука. Но все ли так безнадежно? Редакция НиЦ решила выяснить, как столичные...
Опубликовано:02.05.2017
Сороколетов Дмитрий, NAI Becar
В последнее время все больше говорят, что инвесторы с рынка недвижимости ушли, так как сегодняшний доход таких вложений непривлекателен. Так ли это? Или все дело в том, кто и куда вкладывает? А может, такое инвестирование имеет иные преимущества, интересные для состоятельных людей? Обо всех...
Опубликовано:26.04.2017
Здравствуйте, гость.

Мы всегда рядом