Москвичей заставят жить лучше | Недвижимость & Цены

Вы здесь

Москвичей заставят жить лучше

Москвичей заставят жить лучше

Москву ожидает вторая волна сноса пятиэтажек, то есть сноса восьми тысяч домов в старых границах города. Эта правительственная инициатива вызвала большую волну обсуждения. Есть сторонники, есть противники, но, как бы то ни было, Москва преобразится, ее лицо станет новым и более комфортным, а пластические операции бывают болезненными. НиЦ решил выяснить, насколько болезненной может быть предстоящая «пластика».

Амбициозные планы

О второй волне сноса столичных пятиэтажек мир узнал недавно и оценил московский размах. Новость явно животрепещущая и неожиданная. Дело в том, что в столице еще не закончился снос первой очереди сносимых серий, который идет с 1999 года и ликвидирует всего лишь 1722 хрущевки. До недавнего времени власть в открытую говорила, что продление этой программы невозможно. Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, объективно отмечал трудности, связанные с переселением людей, с нехваткой земли и с задействованием колоссальных ресурсов. Нам всем недвусмысленно дали понять, что сие действо близко к своему финалу.

Но, наверное, все дело в столичной ауре, ведь Москва — дама капризная и переменчивая, которая взяла и передумала. А возможно, заявлению о сносе способствовало приближение выборов, ведь предвыборный год, к гадалке не ходи, обязан быть хорошим и с максимальной заботой о гражданах. Снос же старого жилья — это возможность для многих семей бесплатно улучшить свои жилищные условия. Нет, речь не идет о том, что площадь станет больше, хотя и такое возможно, речь идет о том, что качество жизни явно улучшится, и с этим не поспорит ни один скептик.

Кроме имиджа, снос устаревшего жилого фонда, каковым являются все пятиэтажки, выгоден с финансовой точки зрения. Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации Barkli, обращает внимание: «Уже сегодня на содержание и капремонт домов периода индустриального домостроения тратятся огромные финансовые ресурсы. При этом с каждым годом объемы расходов на поддержание домов в надлежащем состоянии будут расти. Очевидно, что этот путь нерационален». Хотя не стоит забывать, что и сам процесс сноса влетит Москве в копеечку, так что вопрос о финансовой выгоде не очевиден. Но когда это останавливало столичных чиновников?

Просто так несносимые серии снести не могут, каждый такой дом должны признать аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Но, согласно проекту ФЗ № 120505-7, эта процедура не потребуется, достаточно будет лишь согласия жителей, да и то не всех.

Итак, о задуманном. Программа по сносу сносимых серий рассчитывается на 20 лет, за это время будет снесено около 8 тысяч пятиэтажек и построено как минимум 25 млн м2 нового жилья. Точно известно, что под снос пойдут серии I-510 и I-515, а также их аналоги.

Цифры грандиозные, облик столицы полностью изменится. Москва, как говорится, уже никогда не будет прежней. А вот какой она будет, пока не ясно.

Говорят, что быстро не снесут, так как, как комментирует директор юридического департамента ГК «Иград» Артем Азизбаев, просто так несносимые серии снести не могут, по закону каждый такой дом сперва должны признать аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: «Рассмотрение вопроса, подготовка актов, заключений о признании многоквартирных домов аварийными осуществляется Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Основанием для рассмотрения подобного вопроса является заключение о техническом состоянии дома, подготовленное специализированной организацией, имеющей необходимую классификацию для проведения подобных работ. В Москве это ГУП „МосжилНИИпроект“. И каждый сносимый дом должен пройти такую процедуру, пусть и не самую длинную. Кроме того, дом должен быть действительно аварийным. Не факт, что все планируемые к сносу дома обнаружат признаки аварийности, тем более что некоторые дома благополучно прошли текущий, а некоторые и капитальный ремонты». Однако, согласно проекту ФЗ № 120505-7, эта процедура и не потребуется, достаточно будет лишь согласия жителей, да и то не всех.

Механизм воплощения

Как снести дом и на его месте построить новый — вопрос с понятным ответом. Главный и неприятный нюанс в этом процессе — переселение жителей. Власть обещает, что каждый москвич будет услышан, что его интересы не ущемят, что площадь новой квартиры точно не будет меньше, а количество комнат сохранится. Но переселение в данном случае — это не способ обогащения.

Механизм переселения пока точно не известен, но, скорее всего, новый велосипед изобретать не будут, а воспользуются наработками первой волны сноса пятиэтажек.

снос домов

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», осветила все нюансы уже отработанного переселения. Прежде всего, расселяли в соответствии с законом города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве». В большинстве случаев жителей одного района переселяли в пределах этого же района, за исключением ЦАО и ЗелАО, там из-за особенностей округов жилье выделялось в пределах округа. Но были случаи, когда вместо дома в пределах района предлагалось жилье даже не в Москве, например, жителям Кузьминок предлагались варианты в Люберцах.

Сейчас переселение планируется поквартальное, а не точечное, как было, поэтому в Госдуму внесен законопроект, предусматривающий упрощенный порядок переселения. Марина Толстик поясняет: «Основные параметры переселения планируют сохранить: это по-прежнему переселение в границах района (кроме ЦАО, ЗелАО, ТиНАО), предоставление жилой площади метр в метр для собственников квартир и в соответствии с социальными нормами для тех, кто проживает по договору муниципального найма. Не планируется улучшение жилищных условий для очередников, если их очередь не подошла. Также московские власти уже говорили о том, что обязательно будет учитываться мнение всех жильцов сносимого жилья».

Что делать, если жители одного дома выступят за реновацию, а жители соседнего — против, учитывая, что застройка будет идти поквартально?

И здесь есть нюанс. Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»: «Как будет осуществляться этот процесс учета всех мнений? Что делать, если жители одного дома выступят за реновацию, а жители соседнего — против, учитывая, что застройка, скорее всего, будет идти поквартально? Не приведет ли это к торможению программы и сокращению объемов жилья, участвующего в ней?» Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, обращает внимание, что никакой доплаты с жителей хрущевок за более комфортное и современное жилье брать не будут.

На первый взгляд, все логично и понятно, но Артем Азизбаев напоминает, что по закону (статья № 32 ЖК РФ и статья № 12 Закона города Москвы от 31.05.2006 года № 21) квартиры у собственников жилья изымаются по определенному соглашению об изъятии. В этом случае владелец имеет право на возмещение, которое рассчитывается с учетом рыночной стоимости жилья, а также стоимости доли в общедолевом имуществе многоквартирного дома. Кроме того, возмещение должно покрывать и убытки, которые собственник понес в результате изъятия, и упущенную выгоду, и выплаты за капремонт, который так и не будет осуществлен. Если соглашение не достигается, то органы государственной власти или местного самоуправления вправе подать в суд иск о принудительном изъятии в соответствии со статьей № 32 ЖК РФ. Суд может одобрить принудительное изъятие, но при условии равноценного возмещения, а таковым считается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а количество комнат соответствует имеющемуся количеству комнат.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, обнадеживает: «Для разъяснительной работы мэрия собирается открыть специальные консультативные центры в префектурах и районных управах Москвы».

Ожидания

советский плакат

Невольно вспоминается совет, данный в любимом советском кинофильме «По семейным обстоятельствам»: «Сорок лет ваш муж рисует старую Москву. Да, домики, особнячки, флигельки, улочки, дворики — все это в районе Арбата. Дальше я его не пускала. Тридцать лет он писал, но никому это не было нужно. Кто будет покупать картину, когда есть фотоаппарат? Нажал кнопку, щелкнул и готово — у тебя особнячок, флигелек и тому подобное. Но вот однажды, в один прекрасный день ... один умный человек предложил построить Новый Арбат, а другой умный человек решил для этого сломать Старый Арбат. И вот когда все здесь сломали, тогда выяснилось, что картины моего сына представляют не только художественную, но также и историческую ценность». Безусловно, массовые серии пятиэтажек историческую ценность сами по себе не представляют, но тот факт, что Москву ожидают грандиозные перемены, понятен всем.

А еще столицу ожидает увеличение плотности населения со всеми вытекающими из этого проблемами. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», высказывает следующее мнение по решению данной проблемы: «Существуют ограничения по количеству жителей, на которые рассчитана инфраструктура Москвы. В результате реализации программы по сносу население города может увеличиться на 5 миллионов человек. При этом транспортная и социальная системы уже работают на пределе. Самым взвешенным решением, которое позволит решить данную проблему и при этом позитивно отразится на первичном рынке недвижимости, является выкуп городом уже построенного жилья у девелоперов».

Реакция

Профессиональное сообщество в большинстве своем инициативу восприняло положительно. Еще бы! Столько самой дорогой земли в стране освободится под строительные нужды. Хотя некоторые и высказали опасения, что это приведет к затовариванию рынка, так как со спросом и сейчас есть проблемы, а объемы ввода новых проектов не падают даже без этой программы.

Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP, опасается следующего: «Сегодня большинство новых объектов возводятся на территориях бывших промзон, и проекты, которые появятся на месте снесенных пятиэтажек, могут оттянуть часть спроса на себя. И это при проектировании проектов комплексного освоения нужно учитывать». Но оптимисты верят в лучшее, утверждая, что все будет хорошо. Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, обращает внимание, что построенные на месте пятиэтажек ЖК далеко не все будут относиться к массовому сегменту. Высока вероятность, что в ЦАО будут строить дома премиум- и бизнес-классов, рассчитанные на небольшое количество жителей. Да и центр столицы всегда пользовался повышенным спросом, поэтому вряд ли там товар залежится.

Несмотря на эти дебаты, почти все опрошенные редакцией застройщики высказались за то, что приняли бы участие в программе, если условия ее будут им благоприятны. Сергей Ильясаев сформулировал требования девелоперов конкретно: «Наша компания могла бы рассмотреть возможность участия в реновации хрущевок, если бы во вновь построенных домах городу необходимо было передать порядка 30 % квартир и 20 % машино-мест. При этом обязательства по переселению жильцов взял бы на себя город».

Москвичи же не все восприняли новость о сносе с энтузиазмом. Часть все же расценивает инициативу положительно, надеясь на получение комфортного жилья, так как жизнь в хрущевках удобной назвать нельзя. Но очень многие люди, подпадающие под вторую волну сноса, высказывают опасения, связанные с переселением, так как мало кто из жителей ЦАО верит, что обмен будет равноценный.

Ольга Нарт, директор по маркетинговым коммуникациям компании AFI Development, является жителем пятиэтажки и высказала следующие опасения: «Сегодня мы (жители) думаем о том, где будет расположен новый дом, как далеко он будет от метро, предполагаем, какая там будет инфраструктура. Учитывая, что плотность застройки возрастет, переживаем, что будем лишены комфортного микроклимата и уютного пространства, которое есть сейчас. Например, мой дом находится в пешей доступности от станции метро, каждую весну и лето дом утопает в зелени. А что будет взамен?»

снос дома

Есть среди жителей и те, кто вообще против данной программы, негодуя, что мэр за москвичей сам принимает решение, что им удобно, а что нет. Так, москвичка Елена Королева, находящаяся в декрете и проживающая на Якиманке, уверена, что новое жилье будет расположено хуже. Она не жалуется на условия, считая их нормальными, и акцентирует внимание на том, что она осознанно покупала квартиру именно в этом месте и в этом доме, она знала, что делает. Елена собиралась делать ремонт, а сейчас находится в подвешенном состоянии, потому что не знает, точно ли снесут ее дом или нет, а если снесут, то когда. Кроме того, ее волнует вопрос с переездом в материальном плане. Кто оплатит эти расходы? Переезд — дело недешевое. А кто будет платить за ремонт в новом доме?

Одним словом, волнений много, опасений также много, но власть уже все решила. Сомневайся или нет, но комфортная жизнь уже на пороге.

Наталья Бухтиярова Понедельник, 10 Апрель, 2017 - 07:00

Добавить комментарий

Близкие по теме

15 фактов против
Москва — самый лакомый кусок нашей страны. В последнее время ее лакомость не дает покоя буквально всем желающим хорошо заработать. Одно время к нам просто приезжали за лучшей жизнью, так как именно у нас денег лопатой греби и калачи слаще, чем где-то еще. Отчасти это действительно так, жизнь в ...
Опубликовано:05.05.2017
Николай Лавров
О всемогуществе главного банка страны если кто-то и не знал, то подозревал точно. Однако всемогущества в финансовой сфере этому банку не хватило, и он решил прийти к другим. Первые на пути оказались риелторы, что, в принципе, не удивительно, учитывая финансовые объемы этой сферы. Сбербанк не ...
Опубликовано:04.05.2017
Даешь средỳ всем!
Благоустроенная городская среда должна быть нормой, а не темой для обсуждения. Однако «должно быть» не всегда является таковым. Есть ощущение, что благоустройством занимается лишь Москва, да и то каким-то особым способом, переблагоустраивая одно и то же. Со столицей все понятно, деньги на свои...
Опубликовано:06.04.2017
Осторожно: банкрот!
Купить квартиру у банкрота в настоящий момент вполне реально, однако последствия могут быть весьма печальными именно для покупателя, так как сделку могут признать недействительной. Тогда покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Но с возвратом денежных средств часто возникают проблемы...
Опубликовано:30.03.2017
Тени сомнения
С января 2017 года вступила в действие реформа государственной регистрации собственности на недвижимость. Реформа кардинальная, не просто меняющая порядок тех или иных процедур, но затрагивающая устои, которые казались нерушимыми. Прежде всего, это касается отмены свидетельства о собственности на...
Опубликовано:13.02.2017
Дмитрий Котровский
Подводя итоги прошлого года, многие отмечали, что дно кризиса пройдено, что самое худшее позади, рынок новостроек вообще чувствует себя хорошо и дальше стоит ждать лишь роста цен в этом сегменте. Так ли это? Действительно ли девелоперы Московского региона живут хорошо? Об этих, а также других...
Опубликовано:08.02.2017
Здравствуйте, гость.

Мы всегда рядом