Квартирный туз | Недвижимость & Цены

Квартирный туз

Квартирный туз

Рынок жилья делится на две главные составляющие: первичные и вторичные квартиры. Долгое время первичный рынок имел большое преимущество перед предложениями в новостройках, но ситуация меняется: новых квартир без бывших собственников становится все больше и больше, причем выходят они на рынок по привлекательным ценам. А как известно, покупатель любит дешевизну. Риелторы стали говорить о том, что «первичка» довлеет над «вторичкой» и явно перетянула спрос на себя за прошлый год. Так ли это на самом деле? Именно на этот вопрос сегодня и отвечает НиЦ. Но сперва стоит отметить, что рынок вторичного и первичного жилья отличаются друг от друга целым рядом характеристик, которые в сумме перетягивают в ту или иную сторону каждого покупателя.

Разбор полета

На первый взгляд кажется, что продукт у каждого — квартира. На самом деле это не так, потому что готовые квартиры продаются, за небольшим исключением, на вторичном рынке. Первичный рынок торгует мечтами, а, вернее, участием в законной афере под названием «проинвестируй стройку своего жилья сам». На первичном рынке не покупатели, а дольщики, которые участвуют своими деньгами в строительстве. Небольшое исключение — это готовые квартиры, которые застройщик не успел продать к моменту сдачи дома.

Итак, глобальное отличие этих двух рынков — разный товар. Отсюда вытекают и другие различия между новостройками и «вторичкой», на которые обращает внимание Марина Москвичева, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Прежде всего, «первичка» и «вторичка» продаются по разным договорам. В первом случае большинство сделок проходит по ДДУ, хотя закон разрешает продавать через жилищные сертификаты и ЖСК. Во втором случае основным договором является договор купли-продажи, также встречаются договор мены и ренты.

Риски покупки есть в каждом случае. При покупке строящегося жилья главный риск — стать обманутым дольщиком. Но в последнее время государство тщательно проработало законодательную базу, защищая дольщиков именно в этом вопросе. Вторичный рынок продает уже готовый товар, который можно посмотреть и даже потрогать, но риск здесь кроется в возможности быть обманутым аферистами.

Марина Москвичева акцентирует внимание на следующем: «Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью малорегулируемый и стихийный, и риск наткнуться на квартиру с проблемными документами велик. Степень тяжести проблемы играет большую роль — в ряде случаев с плохо или недостаточно тщательно проверенной квартирой сделка может быть признана недействительной, и квартиру у собственника могут изъять, причем уплаченные за нее денежные средства вернуть потом, как правило, практически невозможно. Это самый страшный сценарий, но он все же есть». Минимизировать свои риски на вторичном рынке должны сами покупатели, здесь государство не так активно, как в случае возможных проблем с дольщиками. Прежде всего, для проведения сделки следует обращаться к грамотным риелторам и юристам.

Козырь в рукаве

козырь

Взвешивая все за и против, покупатель долгое время предпочитал все же «вторичку». Во-первых, привлекало готовое жилье. Во-вторых, юридические риски возможны, но всегда можно заказать юридическую проверку квартиры, можно оформить титульное страхование. Однако первичный рынок имеет в своем рукаве главный покупательский козырь, благодаря которому, собственно, и живет этот рынок. Это цена! Цена в новостройке, особенно на начальной стадии строительства, в разы ниже цен на «бэушное» жилье.

По данным компании Est-a-Tet, в Москве на первичном рынке «однушка» в среднем стоит 5,8 млн рублей, «двушка» — 8,85 млн рублей, «трешка» — 12,3 млн рублей. На вторичном же рынке «однушка» стоит — 7,15 млн рублей, «двушка» — 10,4 млн рублей, «трешка» — 15,5 млн рублей. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, также отмечает, что квартиры в новостройках доступнее, хотя средневзвешенные цены на обоих рынках сближаются: «Если раньше разница в стоимости могла достигать 20 % или даже 30 %, то сейчас разрыв составляет менее 10 %. Например, по итогам 2016 года средневзвешенная цена на первичном рынке Москвы составила 196 тысяч рублей за 1 м2, а на вторичном — 213 тысяч рублей за 1 м2».

Да и ипотека, с привлечением которой происходит больше половины сделок, дешевле на первичном рынке. Два года его субсидировало государство, в настоящий момент средняя ставка по ипотечному кредиту на покупку квартиры в новостройке — 11,4 %, ипотека от АИЖК предлагается под 10,5 %. На вторичном рынке ипотека в среднем стоит 13 %, минимальная ставка есть лишь у Сбербанка — от 11 %. Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград», обоснованно замечает, что и условия предоставления ипотечных займов на первичном рынке жилья гораздо привлекательнее. Например, сейчас действуют специальные совместные программы от банков и застройщиков, по условиям которых процентные ставки также снижены. Кроме того, при оформлении кредита на покупку новостройки не требуется страхование объекта недвижимости.

Итак, «первичка» соблазняет ценой. «Вторичка» хоть и падает в цене, но неохотно и медленно, потому что этот сегмент подчиняется не только законам рынка, но и желаниям собственника, которые бывают необоснованными и оторванными от реальности. А Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер», убежден, что вторичный рынок какое-то время будет простаивать, после чего продавцы начнут демпинговать, и цены первичного и вторичного рынков сравняются.

Новостройки имеют еще одну фору по сравнению со старым жилым фондом — это лучшее качество строительства и инженерных систем. Как ни крути, но новое лучше изношенного старого. Татьяна Сакцонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также отмечает, что для многих клиентов технологичность нового жилья является решающим фактором в выборе будущей квартиры для себя.

Нас не догонишь

нас не догонишь

На первый взгляд, квартиры в новостройках выглядят интереснее, а если еще и добавить разнообразие вышедшего за последнее время на рынок предложения, то складывается впечатление, что вторичный рынок скоро канет в лету. По мнению Валерии Косенковой, директора департамента городской недвижимости Kalinka Group, примерно 70 % покупателей останавливают свой выбор на объектах первичного рынка.

Впрочем, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», утверждает, что количественно спрос на вторичном рынке все равно выше, чем в новостройках. Эксперт отмечает, что в разгар кризиса 2008–2009 годов доля сделок на первичном рынке достигла крайне низких показателей в 10–15 %. Граждане в нестабильной экономической обстановке старались защититься от возможных рисков при покупке недвижимости. Вторичное жилье в кризис однозначно менее рискованный актив. Сейчас «первичка» была мощно поддержана со стороны государства, благодаря чему перетянула большой объем спроса на себя, но лидером не стала.

Кто прав в своих подсчетах или ощущениях? А прав в этом всегда Росреестр. Управление Росреестра по Москве на данный вопрос привело следующие цифры: в 2016 году по Москве было зарегистрировано 126 045 прав на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи (мены) жилья и 35 621 договор участия в долевом строительстве жилья. «Вторичка» однозначно лидирует, хотя, безусловно, в этих цифрах есть квартиры от застройщика в уже сданных домах.

Стоит предположить, что и в других регионах лидер тот же, так как объем первичного предложения у них никак не сравнивается со столичным.

Наталья Бухтиярова Четверг, 16 Февраль, 2017 - 07:00

Добавить комментарий

Близкие по теме

История с реновацией, без преувеличения, всколыхнула Москву. Судьбой пятиэтажек и «приравненных» к ним в первом списке на снос зданий, в том числе исторических, сейчас не интересуется только ленивый. Нисколько не призывая забыть о насущных проблемах, связанных с законопроектом, редакция НиЦ...
Опубликовано:25.05.2017
Сергей Решоткин, «ВМС Девелопмент»
Плотная застройка центра Москвы и законодательные ограничения на возведение в нем новых объектов заставляют девелоперов, работающих в сегменте премиального жилья, все чаще задумываться о возможностях реконструкции старинных городских усадеб. Историческая ценность и самобытность архитектуры при...
Опубликовано:18.05.2017
Пешеходная, торговая, ресторанная
Эта улица была сначала торговой дорогой в окружении лесов, потом на протяжении веков торговой улицей. Ею Пятницкая и осталась. Название улице дала церковь Параскевы Пятницы, снесенная в 1935 году. Сейчас на ее месте расположен вестибюль станции метро «Новокузнецкая». Сгодня Пятницкая — один из ...
Опубликовано:15.05.2017
Высокая недвижимость
Крыша над головой — это не просто мечта, это необходимость. Однако элитная недвижимость — это высокая мода рынка квадратных метров, эти квартиры как платье от кутюрье, они не просто защищают от непогоды и дарят собственный мир комфорта, они — предмет роскоши, призванный сохранить деньги, показать...
Опубликовано:04.05.2017
Магнус Монссон
Что приходит в голову при словосочетании «спальный район»? Скорее всего, что-то с архитектурной ценностью примерно в ноль целых ноль десятых, что не жалко и разрушить при межпланетном контакте, как в блокбастере Бондарчука. Но все ли так безнадежно? Редакция НиЦ решила выяснить, как столичные...
Опубликовано:02.05.2017
Сороколетов Дмитрий, NAI Becar
В последнее время все больше говорят, что инвесторы с рынка недвижимости ушли, так как сегодняшний доход таких вложений непривлекателен. Так ли это? Или все дело в том, кто и куда вкладывает? А может, такое инвестирование имеет иные преимущества, интересные для состоятельных людей? Обо всех...
Опубликовано:26.04.2017
Здравствуйте, гость.

Мы всегда рядом