Как выбрать агента по недвижимости | Недвижимость & Цены

Вы здесь

Как выбрать агента по недвижимости

Надежда Телеш

НиЦ продолжает публикацию авторских блогов, сегодня у нас Надежда Телеш, управляющий партнер агентства недвижимости DREAM REALTY.

Рано или поздно перед каждым из нас встает жилищный вопрос. И практика показывает, что мероприятие это влечет за собой не только денежные, но и временные затраты, а кроме того, требует от нас таких эмоциональных сил, что подчас чревато даже ухудшением здоровья. Уровень тревожности как продавца, так и покупателя зашкаливает в момент показа объекта, обсуждения вопросов по цене и условиям сделки, не говоря уже о моменте проведения взаиморасчетов и подписания документов.

Но все мы понимаем, что объект недвижимости — всего лишь повод для обсуждений, предмет беседы. В действительности за любым объектом недвижимости стоит целая история семьи, живые люди, их чаяния и мечты, цели и задачи, деньги и условия прошлой и будущей жизни.

Именно поэтому решение жилищного вопроса связано с принятием ряда волнительных решений. И, к сожалению, время часто играет против самих клиентов.

К примеру, в сознании продавца ситуация накаляется, когда деньги были нужны еще вчера или понравившаяся альтернативная квартира может уйти другому покупателю. Покупатель испытывает стресс чаще всего из-за валютных колебаний, а также роста цен на недвижимость. И те, и другие нервничают и негодуют, общаясь с непрофессионалами и сталкиваясь с неэтичным поведением.

Поскольку я периодически читаю и слышу истории клиентов о том, как в очередной раз их риелтор пропал, не выложил рекламу или выложил ее с другой ценой, не приехал на показ, не удержал цену, не смог поторговаться, не сделал полноценную проверку квартиры при покупке, не проконтролировал момент подписания всех документов по сделке и т. д., свою первую статью в авторской колонке я решила посвятить именно выбору агента по недвижимости.

Итак, с чего же начать?

Начать можно с рекомендаций знакомых или поиска в интернете. И то, и другое больше напоминает формальный подход, нежели реальный выбор агента в конкретном случае.

Почему? Потому что чужой опыт взаимодействия с агентом не всегда может быть применим к вашей ситуации, особенно если ваш друг нанимал агента с целью покупки недвижимости, а вам нужна сделка по ее продаже. Когда цели разные, тогда и задачи отличаются друг от друга.

Давайте рассмотрим круг обязанностей агента по продаже и покупке недвижимости, как его вижу я, будучи опытным руководителем агентства недвижимости и человеком с личным опытом продажи и покупки квартиры.

При покупке недвижимости в обязанности агента входит:

  • грамотно и максимально точно выявить потребности покупателя, с учетом его территориальных привязок, целей и бюджета;
  • изучить район и ценообразование, качество построенных домов, если агент не работает по желаемому району поиска;
  • сделать подбор подходящих вариантов и обзвонить их;
  • назначить просмотры;
  • лично сопроводить покупателя на просмотрах, задавая вопросы собственникам и их агентам, давая комментарии и советы при обсуждении каждого из просмотренных вариантов;
  • аргументированно поторговаться, а в случае нахождения идеального варианта для клиента проверить объект на юридическую чистоту.

Для максимально грамотной проверки агент без юридического образования должен обратиться к юристу с целью заказа и анализа архивных документов на объект, а не в МФЦ за выпиской из ЕГРН, которая кроме текущей информации ничего не дает.

юридический совет

В конечном итоге покупатель с радостью заплатит комиссионные за безопасную сделку, минимизацию затрат и времени, удовольствие от нахождения и оформления подходящего объекта недвижимости в собственность, который к тому же чист по документам.

Теперь рассмотрим, что должно входить в обязанности агента по продаже недвижимости:

  • правильно оценить объект с учетом рыночной ситуации (анализ конкурентов), а не на основании желания продавца реализовать все свои мечты и потребности;
  • сделать фотографии и описание объекта таким образом, чтобы интерес к его просмотру появился у покупателя уже на этапе изучения рекламного объявления в интернете;
  • в процессе общения по телефону с потенциальными покупателями выявить их готовность к сделке и серьезность их намерений;
  • организовать показы объекта в удобное сторонам время. Максимально эффективно реализуется агентом, работающим и живущим в районе нахождения объекта в силу его оперативной доступности;
  • лично проводить показ объекта таким образом, чтобы в сознании покупателя не оставалось темных пятен и вопросов об искомом районе, доме и о самом объекте. Покупатель выбирает не просто стены, а образ жизни, соседей, инфраструктуру и т. п. Понимание агентом ценообразования района с учетом типа домов, качества постройки, локации, инфраструктуры позволяет продать объект максимально дорого и не провоцирует разговоров о скидке. А любые неразвеянные сомнения и мифы в голове у покупателя и/или эмоционально нагруженные рассказы собственника к сделке не приводят;
  • постоянно держать в курсе продавца о проделанной работе в рамках рекламной кампании, полученных звонках, проведенных показах, о ситуации на рынке, наличии конкурентов, стратегии продажи и корректировке цены;
  • в случае нахождения реального покупателя организовать встречу по документальной фиксации намерений сторон посредством принятия аванса/задатка.

Продавец всегда с благодарностью оплачивает услуги агента, если объект был продан в максимально комфортные сроки, за максимально возможную цену, а схема расчетов за проданный объект была безопасной и прозрачной.

Безусловно, не только наличие рекомендаций или понимание объема предоставляемых агентом услуг играет роль при его выборе. Немаловажным является также стоимость услуг, объем даваемой рекламы при продаже, полнота юридической проверки объекта при покупке.

Я рекомендую хорошенько расспросить потенциального агента о том, как он сам видит процесс продажи/покупки, что будет входить в его обязанности и будет ли привлечен юрист для проведения юридической части сделки. И только после этого останавливать свой выбор на конкретном специалисте.

Помните, что показы/просмотры — это ключевой момент продажи. Именно на показах задаются вопросы, выявляются потребности, происходят переговоры по цене. Поэтому предложение агента сэкономить на его комиссии за счет отсутствия на показах приведет к затяжной продаже объекта с дисконтом, а в случае покупки — с переплатой, низкой ликвидностью, дефектами и т. п.

кот-риелтор

Основой безопасности любой сделки является ее юридическое сопровождение. И, да простят меня агенты, сопровождение не их силами, а силами юристов из сферы недвижимости. Только так закрываются риски клиентов, выявляются налоговые и валютные последствия, а также регистрируются сделки.

По личному опыту могу сказать, что мало продать или купить недвижимость, важно испытать при этом удовольствие от процесса, а не нервный срыв, сделать все максимально выгодно и безопасно.

В завершение своих рекомендаций, предлагаю прочитать шуточное стихотворение нашего коллеги Ивана Федоринова о том, как проявляет себя непрофессиональный агент:

Алло, вы квартиру свою продаете?
Давно очень денег с продажи вы ждете?
А вы в ней пока еще, что ли, живете?
А, не живете, но людям сдаете?
Альтернативное что-то берете?
А сколько процентов агенту даете?
А может, меня тридцать пятым возьмете?
Отлично! Вы в офис тогда подойдете?
Тогда, как придете, меня наберете.
Но только вы сами ее продаете!
Как, как? Очень просто! Так вы не идете?
Тогда побыстрее! Как муха в полете!
Я ждать не могу, я — агент, я в работе.
Так: текст на авито, надеюсь, зальете?
Все фото квартиры с мобилы качнете.
Показы? Конечно, все сами ведете! Ну вы даете!
А как продадите, то мне занесете.
И знайте: я знаю, где все вы живете!
Надеюсь, вы честный и не пропадете!

Желаю каждому встретить своего профессионала на пути к мечте о сделке!

Надежда Телеш

Комментарии

Статья хорошая, только для потенциального продавца или покупателя, остается не понятным, где искать этого чудесного риелтора. Таких риелторов думаю меньше 1%. Быстрее сам квартиру продаж, чем найдешь это чудо природы)

Добавить комментарий

Близкие по теме

Налоговая развилка
Квартирный вопрос стоит перед многими, и далеко не все решают его путем покупки недвижимости. Чаще квартиру арендуют. Именно благодаря востребованности такого решения арендный рынок в нашей стране развивается, особенно широкий размах у него в столице. А раз есть спрос на съемные квартиры, то есть...
Опубликовано:24.03.2017
Безналичная покупка квартиры
Безналичный расчет при покупке квартиры по договору купли-продажи — явление далеко не массовое. Россияне до сих пор любят покупать именно недвижимость за наличные деньги, невзирая на то что квартиры стоят миллионы, иногда даже сотни миллионов, и такие огромные деньги не то что в кошелек не ...
Опубликовано:17.03.2017
Оплата квартиры наличными
Как заплатить за квартиру через банковскую ячейку? Вопрос представляется простым до того момента, пока ответ не потребуется лично каждому. В наш инновационный век, когда наличные деньги становятся анахронизмом, рынок недвижимости консервативно рассчитывается по старинке. Скорее всего, это...
Опубликовано:03.03.2017
Экономия не в убыток
Бесплатный сыр бывает лишь в мышеловке, а скупой платит дважды — это известно каждому, причем некоторые ощутили поговорки на собственном опыте. Но необходимо также помнить, что хочешь строить новый дом, каждый рубль экономь. Сама жизнь вынуждает экономить, так как мало кто может позволить себе...
Опубликовано:28.02.2017
Как купить ремонт?
Покупка недвижимости в новостройке до недавнего времени означала предстоящую ремонтную эпопею для каждого собственника, так как квартиры продавались застройщиком в подавляющем большинстве без ремонта. Вернее, даже не просто без ремонта, понятного каждому, а вообще без всего: без межкомнатных стен...
Опубликовано:19.01.2017
За кого меня принимают в этой гостинице?
Вопрос дееспособности каждого участника сделки купли-продажи — важный аспект, который требует пристального внимания. На рынке недвижимости особого изучения заслуживает продавец, потому что именно для него оспаривание сделки несет материальную выгоду. И это возможно в полном соответствии с законом...
Опубликовано:18.01.2017
Здравствуйте, гость.

Мы всегда рядом