Есть еще деньги у инвестора | Недвижимость & Цены

Вы здесь

Есть еще деньги у инвестора

Сороколетов Дмитрий, NAI Becar

В последнее время все больше говорят, что инвесторы с рынка недвижимости ушли, так как сегодняшний доход таких вложений непривлекателен. Так ли это? Или все дело в том, кто и куда вкладывает? А может, такое инвестирование имеет иные преимущества, интересные для состоятельных людей?

Обо всех нюансах вложения денег и возможной прибыли от данных операций НиЦ поговорил с вице-президентом NAI Becar (входит в Becar Asset Management Group) Сороколетовым Дмитрием.

— Дмитрий, начнем разговор про инвестиции с самых азов. Куда сейчас частники предпочитают вкладывать средства?

— Частные инвесторы предпочитают не хранить деньги в одних активах — они их диверсифицируют. В этом нет ничего сверхъестественного. Если судить по клиентам нашей компании, часть портфеля инвесторы всегда держат в акциях. Как правило, это голубые фишки и акции стабильно растущих компаний. Например, среди российских организаций выбираются акции «Яндекса», Google и Mail.ru, среди американских — 15–20 фирм первого эшелона. В основном торгуют за рубежом, если говорить про инвесторов, у которых средний чек инвестиции составляет 30–50 млн рублей, а постоянный ежемесячный доход — 20–30 млн рублей. Обычно стратегия у таких инвесторов следующая: формируетcя портфель до выхода отчетности о деятельности компании за период; когда отчетность выходит (при условии, что она хорошая), стоимость акций повышается, соответственно, инвестор может их продать по цене выше покупной и заработать на разнице; далее инвесторы анализируют произошедшие изменения на рынке и повторяют процедуру. Многие из этих частных инвесторов участвуют в облигационных размещениях.

Мы же пропагандируем недвижимость как альтернативу таким вложениям: при равнозначных затратах и доходности инвесторы, вкладывающиеся в эту отрасль, рискуют гораздо меньше. Недвижимость — уникальный инвестиционный продукт, ликвидность которого увеличивается сразу за счет трех составляющих: роста стоимости квадратного метра, арендного дохода и индексации размера ренты. Если к этим слагаемым добавить профессиональное управление, то инвестор получает универсальную формулу успешного вклада с гарантированной доходностью.

— Разве можно получать такую же доходность? Обычно эксперты утверждают иное.

— Доходность в 30 % годовых возможна и на нашем рынке. Конечно, если вкладывать в сформированную арендную недвижимость, то нельзя. А вот если заходить в проект на этапе его реализации, то есть существенный прирост стоимости за счет самих этапов строительства. Рассматривая такие инвестиции, нельзя сравнивать жилую и коммерческую недвижимость, например, апарт-отели, потому что объем предложения в этом секторе существенно ниже, а рентная доходность выше. К слову, рентный рынок сейчас активно развивается и имеет большой потенциал в будущем.

В вопросе частных инвестиций в недвижимость я вижу положительную динамику, так как многие частники, которые раньше не рассматривали квадратные метры как инструмент инвестирования, сейчас проявляют к нему интерес, хотя и не все готовы заходить в сделки. Подобная неохотность часто объясняется тем, что рынок еще не достиг своего дна. Я считаю иначе. Согласно нашему последнему аналитическому исследованию, явно прослеживается рост арендных ставок в офисных центрах класса В. Инвесторы сейчас занимают позицию умеренного риска и уходят в те секторы, где ниже волатильность.

— Итак, недвижимость все же кого-то привлекает?

— Чаще всего портфель частного инвестора состоит из федеральных облигаций, акций компаний премиум-сектора, продуктов в стрит-ретейле. Сейчас интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости проявляется в большей степени, чем к жилой. Причина проста: из-за законодательных изменений спекуляции на этом рынке стали менее эффективны, арендные ставки упали, а прирост цен вместе со строящимися этажами в новостройке стал явно ниже, чем в былые времена.

— Если говорить про коммерческую недвижимость, то что привлекает частника? Ретейл?

— Словосочетание «стрит-ретейл» сейчас обладает магической силой. Рынок в этом смысле явно на подъеме. Но надо помнить, что не все продают хороший стрит-ретейл. К хорошему стрит-ретейлу лично я отношу очень ограниченное число арендаторов — это федеральные продуктовые сети, аптеки и медицинские центры диагностики. Только эти сферы из-за сформированного спроса и целевой аудитории будут точно развиваться в дальнейшем.

— А как же все эти салоны красоты, которые как грибы плодятся в спальных районах?

— Салоны красоты часто открываются и так же часто закрываются. Успешность салона определяется мастером: если мастер ушел, то и клиенты за ним последовали. А стабильный арендный бизнес должен быть обеспечен постоянным арендным потоком.

— Дмитрий, пару лет назад широко практиковалась продажа БЦ маленькими площадями частникам. Сейчас это актуально?

— Да, многие продолжают так реализовывать площади в БЦ. Этот рынок стал развиваться в 2007 году на базе производственных площадок. Тогда это было настолько популярно, что помещения покупали даже без арендаторов. Но в те времена и арендные ставки постоянно росли. У инвесторов не было сомнений, что они смогут эти объекты сдать. Сегодня же покупать помещение без арендатора — подписать себе смертный приговор. Иметь на сегодняшний день пустующую недвижимость и обслуживать дорогие налоги на объект и землю — неэффективно.

— Если смотреть по стране в целом, частники вкладывают деньги в недвижимость? Многие эксперты утверждают, что инвестор с рынка ушел.

— На мой взгляд, инвесторы не ушли с рынка, они заняли выжидательную позицию. Абсолютно точно можно утверждать: цикл сделки увеличился до 6 месяцев, в то время как раньше этот показатель находился на уровне 3 месяцев и даже ниже.

Сегодня нужно учитывать тот факт, что частные инвесторы научились прощупывать рынок, причем не одного региона. Например, москвичи сейчас часто инвестируют в Санкт-Петербург. В нашем питерском апарт-отеле «Вертикаль» 40 % покупателей — это москвичи. И это вполне объяснимо: ближайший крупный регион, выручка ориентировочно московская, а цена квадратного метра существенно ниже. Сейчас, боясь переплат, все оперируют ценой.

— С какой суммы начинаются инвестиции?

— Для того, чтобы увеличить охват, сегодня все пытаются снизить порог входа. В среднем, если говорить про сделки, — это 10–15 млн рублей. У нас были предложения и за 2 миллиона. Мы пытались переубедить инвестора, что наш БЦ «Станция» выгоднее обычных квартир, аргументируя это тем, что при сдаче квартиры приходится искать арендаторов, при этом получать лишь 5 % дохода, риски неплатежа и порчи имущества. Но никакие аргументы не работали. Если у человека лишь 2 млн рублей на руках, его сложно убедить вкладываться в коммерческую недвижимость. Люди всегда учитывают крайние ситуации — что будет, если все закончится. В случае с квартирой всегда есть ответ: если сам в ней жить не буду, то отдам детям или родственников перевезу. А что в критической ситуации делать с офисом, им не понятно.

— А если говорить по большим сделкам, то какой размер вложений там?

— У частных инвесторов суммы сделок доходили до 100–110 млн рублей.

— Если смотреть на общемировую практику и на рынок недвижимости, то что там интересно для инвестиций?

— Неопределенность сейчас царит везде. И без глубокого знания рынка легко ошибиться. Рынки Великобритании и США сейчас находятся в своем пиковом значении. Но даже на таких рынках можно находить выгодные проекты. Наша компания в свое время увидела потенциал в поселках арендного жилья в формате multifamily в США, ОАЭ и Великобритании. Важно помнить, при нестабильной экономике в проектах класса А всегда будет наблюдаться высокая волатильность. В то время как В-класс при аналогичных обстоятельствах будет сохранять стабильность. Поэтому сейчас я бы не стал пренебрегать эконом-сегментом.

— Дмитрий, если рынок Америки и Великобритании перегрет, то наш-то явно не такой. Есть интерес к нам у зарубежных инвесторов?

— Интерес со стороны иностранных инвесторов существует, но вот инвестировать в российские проекты они не спешат. Думаю, основная проблема кроется в политических рисках, а также в ограничениях фондов по самим инвестициям в Россию. Многие опасаются и нашего изменчивого законодательства. Кроме того, мы мало кого порадовали, привязав кадастровую стоимость к налогам на имущество, а позднее еще и увеличив ее в несколько раз. Такие метаморфозы способны отпугнуть и российского инвестора, не то что иностранного.

— Каковы ваши прогнозы по рынку частных инвестиций?

— Число продуктов для частных инвесторов на рынке с каждым годом увеличивается, а сами инвесторы становятся более грамотными: они хорошо ориентируются в новых предложениях и четко определяют приоритеты в сроках и рисках доходности. Если раньше инвесторы могли оперировать только двумя продуктами — жильем и коммерческими площадями на первых этажах жилых домов, то сегодня ассортимент инвестиционных предложений пополнили апарт-отели, ГАБ (инвестиции в бизнес-центр под профессиональным управлением) и другие. Коммерческая недвижимость становится конкурентом жилью. 30 % частных инвесторов, которые ранее считали жилую недвижимость единственным инвестиционным продуктом, сейчас смотрят в сторону коммерческой недвижимости. Это обусловлено тем, что на первое место выходит не моментальная прибыль, а надежность и гарантии в будущем.

Мы уверены, что объемы частных инвестиций в коммерческом секторе недвижимости будут увеличиваться, в том числе за счет притока аудитории из жилого сектора. Пока в мире сохраняется неопределенность, люди склонны инвестировать в активы, которые обладают большей стабильностью и меньше зависят в долгосрочной перспективе от колебаний самого рынка.

Наталья Бухтиярова Среда, 26 Апрель, 2017 - 07:00

Добавить комментарий

Близкие по теме

История с реновацией, без преувеличения, всколыхнула Москву. Судьбой пятиэтажек и «приравненных» к ним в первом списке на снос зданий, в том числе исторических, сейчас не интересуется только ленивый. Нисколько не призывая забыть о насущных проблемах, связанных с законопроектом, редакция НиЦ...
Опубликовано:25.05.2017
Сергей Решоткин, «ВМС Девелопмент»
Плотная застройка центра Москвы и законодательные ограничения на возведение в нем новых объектов заставляют девелоперов, работающих в сегменте премиального жилья, все чаще задумываться о возможностях реконструкции старинных городских усадеб. Историческая ценность и самобытность архитектуры при...
Опубликовано:18.05.2017
Пешеходная, торговая, ресторанная
Эта улица была сначала торговой дорогой в окружении лесов, потом на протяжении веков торговой улицей. Ею Пятницкая и осталась. Название улице дала церковь Параскевы Пятницы, снесенная в 1935 году. Сейчас на ее месте расположен вестибюль станции метро «Новокузнецкая». Сгодня Пятницкая — один из ...
Опубликовано:15.05.2017
Высокая недвижимость
Крыша над головой — это не просто мечта, это необходимость. Однако элитная недвижимость — это высокая мода рынка квадратных метров, эти квартиры как платье от кутюрье, они не просто защищают от непогоды и дарят собственный мир комфорта, они — предмет роскоши, призванный сохранить деньги, показать...
Опубликовано:04.05.2017
Магнус Монссон
Что приходит в голову при словосочетании «спальный район»? Скорее всего, что-то с архитектурной ценностью примерно в ноль целых ноль десятых, что не жалко и разрушить при межпланетном контакте, как в блокбастере Бондарчука. Но все ли так безнадежно? Редакция НиЦ решила выяснить, как столичные...
Опубликовано:02.05.2017
Элитные премьеры — 2017
2016 год стал для рынка элитной недвижимости периодом рекордного пополнения новыми объектами. 2017-й тоже весьма активен: в первом квартале уже стартовали продажи в нескольких ЖК. По данным Savills, объем предложения в премиальных новостройках достиг исторического максимума более чем в 2000...
Опубликовано:25.04.2017
Здравствуйте, гость.

Мы всегда рядом